独家：2011年商业地产十大事件

　　随着近几年商业地产市场的火爆，多家房企也纷纷布阵商业地产，今年除了商铺、写字楼等常规的开发模式，城市综合体在全国各个城市出现“遍地开花”的局面，并渐成商业地产开发主流。很多人在判断未来商业地产前景时，总有类似“黄金十年”如此的乐观估计。

　　但在今年下半年，银监会强调了商业地产抵押贷款的风险，对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。有业内专业人士指出，商业地产已经进入“寒冬时期”。2011年即将过去，联商网编辑盘点了2011年商业地产的十大事件，与您一起回顾商业地产领域内的大事件。

　　1.伤及主业 零售商开始止步商业地产

　　关注指数：★★★★★

　　按照中国连锁经营协会与德勤事务所的调查，如今半数以上零售企业都已进军商业地产模式。比如步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业，如去年被家乐福收购的保龙仓以及今年出售给华润万家的洪客隆。但零售商大肆进军商业地产，无疑是在“刀尖上跳舞”。

　　目前，商业地产处于开发热潮，可能意味着未来的供给过剩和竞争加剧，商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。市场最新传出的消息称，步步高母公司正准备将其部分商业物业资产全盘打包出售。而国美电器公然宣称，其将终止进军商业地产的步伐，停止物业合营协议。尽管步步高方面对“出售商业物业”予以否认，但据业内人士分析，“颠簸一圈，口袋渐空，零售商回归到超市、百货主业经营，正是当下事实。”

　　2.上海商业地产“限贷” 调控序幕正式拉开

　　关注指数：★★★★

　　8月23日下午，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。

　　无疑，商业地产调控政策收紧的信号灯已经亮起。这在上海大规划、大发展的市场背景下，对商业地产大跃进行为的一个警示，同样也是对其他城市的一种警示。据有关机构数据显示，限贷政策发布后几周内，上海商业地产的成交量出现了一定程度的回落。除此之外，商业地产限贷也给开发商资金链带来了巨大的考验。据了解，商业用房从结构封顶到竣工验收，最起码需要一年半到两年时间。这也意味着，如果消费者是贷款买房，开发商最起码要多等一年半或者两年，才能从消费手里拿到回笼资金。开发商的资金压力变大不言而喻，开发商能否挺过资金链这一关，直接波及商业地产的价格和未来发展。

　　此次出台的商业地产限贷政策，表明商业地产的风险已为政府重视，不排除未来其他限购政策跟进的可能。

　　3.宁波奥特莱斯倒闭奥莱渐现“水土不服”

　　关注指数：★★★★★

　　今年冬天，流行于欧美的商业业态——奥特莱斯，在中国渐显“水土不服”的迹象。

　　宁波江北区奥特莱斯广场被法院查封，宣告倒闭。与此同时，番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等项目，也因各种原因进展缓慢。

　　专业人士分析，单店经营不仅限制了其品牌招商、人才资源招储，也不利于抗风险能力的提升。因此，连锁化程度太低，是现阶段国内奥特莱斯发展的最大障碍。

　　4.黑石撤资商业地产 外资看空中国楼市?

　　关注指数：★★★★★

　　据美国媒体报道，全球最大私募股权公司黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元人民币出售给香港新世界发展有限公司。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。由于眼下正值楼市调控关键时期，加上这是黑石首次出售中国物业，因而引起业内关注。不少舆论视其为看空中国楼市的信号。

　　但其实在黑石出售Channel1的消息传出不久，便有消息称：其与国内房企合作，在全国二三线城市开发商业地产项目。事实上，外资对中国楼市的兴趣始终没有减弱。尤其是在欧美经济前景不明朗、人民币升值预期等因素驱使下，国际资本加大步伐流入我国，房地产领域的外资规模日趋增大。

　　5.房企“出海”避调控 纷纷试水海外市场

　　关注指数：★★★★

　　万科将海外项目发展纳入了考虑的范围，但目前还未进入实质操作层面。

　　万通地产试水台湾地产的首个项目，其主要销售对象定为“包括大陆富豪在内的全球华人”。

　　绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设、碧桂园则将投资马来西亚地产项目。

　　对于大部分房企而言，海外发展并不可行。有分析师指出，“房地产行业具有很强的区域型特征，这是阻碍国内企业赴海外发展最大的瓶颈。”受国外人们的居住习惯、人文环境以及法律法规等方面影响，因此不论是产品需求或是开发流程等都将有着很大的差异。对于具有通用性的消费品企业而言，走出国门投资生产都鲜有成功案例，房地产企业面临的困难会更大。另一方面，海外尤其是发达国家和地区房地产市场相对成熟，市场容量也有限，并非投身其中就能获得很高的收益。不确定风险加上有限的收益，将让企业止步。

　　6.万达2011年多个项目出现硬伤

　　关注指数：★★★

　　2011年4月，万达在上海的在建项目发生垮塌，未有伤亡，但项目一度全面停工。

　　同期，万达在郑州的项目又被曝出“瘦钢筋”事件。郑州某开发商曾对《财经国家周刊》分析，“主要是环绕钢筋被拉长，比如100米的拉到110米，严重影响建筑质量。”

　　2011年，万达计划在全国新增20个万达广场，后缩减为18个。如此速度，无出其右。分析人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

　　万达以规模、专业成就其商业地产老大地位，高速扩张的背后是隐患，工程质量和安全隐患令人揪心，尽管王健林提出减速，但万达在“刹车”的同时也暴露出其精细化程度还不够，这艘商业地产航母未来还有很长一段路要走。

　　7.地产转型期 房企高管离职潮涌现

　　关注指数：★★★★

　　在住宅开发商饱受痛苦的时候，万达集团商业地产研究部副总经理杨泽轩说，他正感受着商业地产走向泡沫，尤其是商业地产人才稀缺的泡沫。

　　据媒体报道，万科产品线的执行副总裁徐洪舸、肖楠在今年年初已离职，再是今年6月万科上海区域总经理刘爱明辞职，8月9日，万科宣布袁伯银先生辞去执行副总裁一职。据悉，袁伯银离开万科后，将出任红星美凯龙家居集团总裁。同样，商业地产巨头万达从去年开始就有至少35位高管离职。金地也在去年6月左右经历了高层地震，40天内，金地副总裁、上海公司总经理赵汉忠等3位高管相继离职。

　　受政府近两年对房地产市场实行持续紧缩政策的影响，大型房企也面临着扩张速度是加快还是放慢的选择，而中小房企亦想有所突围，导致大型房企频繁出现高管位置变动。

　　8.海航商业多业态开花 或效仿万达模式

　　关注指数：★★★★★

　　10月28日，海航集团的首个YH城项目在广州问世。这个被寓意为“YoungM all，HappyM ore”的新商业模式，未来3年计划在全国实现50家布局。结合海航之前在百货、超市、酒店、快消等领域的一系列疯狂并购，海航集团眼下的做法似乎有效仿华润、万达多元化商业整合的嫌疑。

　　不过在以并购方式费尽心力架起这个商业平台的同时，海航集团并没有效仿华润对相关资产进行整合，或者说有效的整合，而是通过资产抵押、信托等方式实施再融资，继续收购扩张。

　　海航学习万达模式进入高端商业地产，这不仅是对海航资金链的再考验，也是对海航实业对商业资源的定位与全盘驾驭能力的重大挑战。因为海航在商业领域还算新手，而万达为此积累了10年的资源和经验。

　　9.绿城集团等房企资金链面临大考

　　关注指数：★★★★★

　　商业地产曾是开发商规避调控的“避风港”，尤其是跟政策打擦边球的“商改住”，更是引得投资客趋之若鹜。然而，今年上海、青岛等地方政府接连的下发对商业地产的限制条款，直指商业地产开发商资金链。

　　今年的资金链风险传闻中，绿城集团成为典范，深陷资金链漩涡，事态从最初的资金链断裂一说发展到绿城倒闭传闻，宋卫平半夜上网紧急辟谣；上海证大“偷卖”大拇指广场套现，仍难敌20亿资金缺口；中粮地产也开始拆东补西自我救赎；绿地、中海、龙湖等房企巨头在上海的楼盘大降价甩卖，引发业主围攻砸场事件，轰动全国。

　　10.SOHO中国 “整售”转型失败

　　关注指数：★★

　　SOHO中国一直以散售模式著称。6月25日，市场首次传出SOHO中国旗下的北京中关村丹棱大厦意图以17.17亿元整售的消息。SOHO中国一位销售人员对记者证实，这是该公司首次尝试以整体销售方式出售写字楼。仅仅在一周以后，SOHO中国就宣告整售失利。

　　潘石屹为什么要尝试新的整售模式？

　　据了解，除已经显现在外的散售模式不好管理、开发商对产业链下游利益严重透支等弊病外，戴德梁行投资部华北区主管王宇涛指出，今年6月1日起北京实行的“商改住”新规对于非住宅类物业的分割开始有了严格的规定，这将在一定程度上限制商业物业的散售。
　　（联商网 顾仙玉/文 转载请务必注明出处！）