较首次挂牌降价4.8亿元 徐汇滨江地块成亮点

　　在今年5月挂牌无果后，百联集团近日再次捆绑出让旗下三个项目。张衡年/摄影

　　在今年5月挂牌无果之后，百联集团近日再次将上海濠泉房地产有限公司、上海建配龙房地产有限公司和上海兴力达商业广场有限公司股权和债权捆绑进行转让。三个项目挂牌总价为67.8亿元，相比5月72.6亿元的总价折价6.6％。较首次挂牌降价4.8亿元

　　据上海联合产权交易所网站的公告显示，百联集团有限公司捆绑转让上海兴力达商业广场有限公司、上海建配龙房地产有限公司、上海濠泉房地产有限公司，共计三家公司100%股权及债权。其中上海兴力达的挂牌价格为14.85亿元，上海建配龙房地产的挂牌价格为28.44亿元，上海濠泉挂牌价格为24.51亿元，三个项目合计金额为67.8亿元。

　　据了解，上海兴力达主要资产系普陀区真光路1228、1258号，曹安路163号的部分写字楼，真光路1388号、曹安路179号酒店;上海建配龙房地产是为开发位于上海市普陀区长征镇407街坊1/3丘“建配龙中环生活广场”而成立的项目公司;上海濠泉的主要资产系百联集团于2012年底以12.42亿元拿下的徐汇区286B-3地块。

　　在今年5月，上海联合产权交易所网站上也曾出现过上述三家公司100%股权及债权的转让公告，当时挂牌总价合计为72.6亿元。对比前后两次挂牌价格，此次挂牌转让的总价比之前降低4.8亿元，折价6.6%。此外，此次项目仍是以捆绑的形式出让。具体的出让要求是，上海建配龙房地产和上海兴力达必须同时受让。另外，意向企业在受让上海濠泉的同时，必须要参与上海建配龙房地产和上海兴力达两个挂牌项目的受让。因此，受让上海建配龙房地产和上海兴力达成为了受让上海濠泉的前提条件，但意向企业如果只受让上海兴力达和上海建配龙房地产项目，则可不必受让上海濠泉项目。

　　实际上，百联转让的三个项目都各有历史。兴力达商业广场曾是上海最大的购物中心，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。但由于股东一再变更，还因工程停工造成过“烂尾楼”，百联最终无奈接盘。此后，兴力达广场变身为百联中环购物中心，业绩良好，并独立出来，因此现在转让的兴力达公司资产中，并不包含百联中环购物中心。

　　而建配龙项目则是紧挨着百联中环购物广场，由三幢高层商办楼及二幢五层商业裙房组成的商业项目，总建筑面积为209919平方米，其中办公用房建筑面积为97294平方米，商业用房建筑面积为110500平方米。建配龙原本计划建设成为专业的建材卖场，但由于和兴力达项目一样没有按时完工，百联随后也将项目全面接盘了。

　　从百联集团的出让要求不难看出，上海濠泉的主要资产——徐汇区286B-3地块无疑是出让中最具吸引力的项目。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，当前普陀的商务发展重心在长风、真如等区域，而梅川路商圈位置虽然位于两者之间，但从今后的发展以及资产升值角度来看，机会似乎不多。“目前，该商圈内租金基本在2-3元/平方米/天，租金也不高，而且成长空间远不如长风。相比之下，徐汇滨江地块更受欢迎，其办公楼项目成交均价在5万元/平方米以上。从未来发展前景来看，在黄浦江对岸世博板块发展带动下，徐汇滨江有望成为重要的商务区之一。因此，不管是销售还是自持都会有比较乐观的预期和收益。”

　　徐汇滨江地块价值翻番

　　2012年12月，百联集团置业有限公司以12.422亿元获得徐汇区WS5单元286B-03地块，也就是此次出让的徐汇滨江地块。据徐汇区规土局的公告显示，徐汇区286B-3地块位于天钥桥南路、规划夏泰浜路西南侧，规划调整后地块用地面积为48420平方米，容积率为2.2，建筑限高60米。其中，住宅用地面积为35030平方米。据测算，2012年百联获得地块的楼板价约1.17万元/平方米。根据国有土地出让合同约定，该项目应于今年1月31日前开工，但截至此次股权转让基准日，地块尚末开工。

　　在当初百联拿下徐汇滨江地块时，其价格可谓是相当低廉。就在2012年10月，保利集团曾斥资45亿元摘得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，当时的成交楼板价就已高达27055元/平方米，溢价率达到42.9%。而在两年时间内，地块价值更接近翻番。

　　据悉，当时百联拿地的价格为12.422亿元，现在出让的价格则为24.51亿元，溢价超过97%。虽然百联大幅度抬升了地块的出让总价，但相较于目前徐汇滨江地区的房价来说，接盘者仍有较大盈利空间。

　　据搜房网今年9月的调查，目前徐汇滨江的主要楼盘均价在7万-8万元/平方米，徐汇滨江板块的房价在整个徐汇区的房价都位于高端分布价位。而从这幅地块本身来看，容积率仅为2.2，加上所处位置很有可能做成高端住宅。这也是为什么虽然地块在两年内总价已翻番，却仍是三个项目中最吸引人的。

　　目前，已有数家大型集团对该项目表示了兴趣。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，对于接盘者而言，花67.8亿元接盘需要以巨大的资金实力为后盾。而除了徐汇滨江地块外，“捆绑”出让的上海兴力达、上海建配龙的资产几乎占到总额的四成，而要处理这部分盈利能力不高的资产需耗费大量的时间和精力。另一方面，目前商业地产处于供大于求的局面，不管是租金还是售价今后都会面临不小的压力。因此，虽然本次挂牌价较5月略降，但在诸多不利因素和限制条件下，这笔交易是否能够顺利进行仍有待观察。
　　（上海商报 记者 江宜庭）