联商专栏：2017年的最后一个工作日，上午10时，上海“嘉闵高架南二段”通车，打通了嘉定-闵行-虹桥枢纽-浦东机场与浙江的高架网络通道。

在嘉闵高架靠近莘松路的幸福路288号，一个名叫“彩生活时代广场”的社区商业广场也于12月29日开业。这个项目由“彩生活服务集团”投资，项目定位是“O2O精品社区”，总建筑面积7.8万平方米，其中，地上建筑面积6.4万平方米，地下建筑面积1.4万平方米，分1号、2号两个楼，中间有天桥贯通，南侧1号楼为商业区，北侧2号楼为商务区，有停车位1200个。

据介绍，1号楼汇聚了：超市、餐饮、特色零售、儿童教育培训、娱乐、健身等生活服务设施。北侧的2号楼则以商务办公、连锁餐饮、汗蒸浴场为主。

从松江方向延莘松路进入幸福路，右侧转弯即到该广场，交通线路虽然比较顺畅，但莘松路在工作日极度拥堵。停车场在广场背面，地面还未铺平，车位也没有划线。据车辆管理人员介绍，只有地面地车位，没有地下停车位。我大致清点了一下车位，约有200个以下车位，与网上宣传的1200个车位有较大差异。

图1 彩生活时代广场

进入两个大楼的中央通道，首先看到的是“追着季节的环球鲜生”广告牌，进门一看，在做“社区厨王”的现场品尝与产品展示活动，喝了一小杯现熬的“飞天凤”鸡汤，感觉口味不错，问有没有添加东西，回话说：只加了香菇与红枣。

向站在外面的一位姓袁的管理人员询问后获悉：“追着季节的环球鲜生”是他们的注册商标，也是店铺名称，是由“彩生活物业公司”投资的，“社区厨王”是他们开办的一个体验活动项目，凡是彩生活物业管理的小区都会逐渐开办“追着季节的环球鲜生”展示体验店，营业面积一般在30平方米，主要功能是展示与连接，不是一个售卖的场景，目前直营开发，以后会采取加盟、区域代理等方式。我问袁先生：这是不是有点像正在上海大力推广的“国安社区”，回答是：他们是向我们学的。从中央通道经过的客流来看，中老年人居多。

图2 “鲜生”一词被广泛套用

广场外立面有多家餐饮品牌广告，包括肯德基、棒约翰、丰岛会席日式料理等。但还没有开张营业。如图3。

进门左侧的星巴克占据了很大空间，右侧是一个“安特鲁”烘焙坊，以前没见过。广告上写着“纯正英伦风味 源自1742年”，蛋糕师傅正在裱制一个长方形的鲜奶蛋糕。烘焙坊有咖啡供应，16元一杯，杯大量足，口味还算不错。如图4。

图3 主打餐饮，店铺未开

图4 进门就是：咖啡+面包

一楼中庭搭了一个舞台，有歌舞表演，还请了外国人，挺洋气，聚集了不少看热闹与拍照的客人。如图5。在中庭通往厕所的墙面上招贴着很大的宣传广告：“体验48小时休闲生活”、“成功 从教育开始”、“享受心的视觉体验”、“微度假 彩生活”等。男厕所里有六个小便斗、五个蹲坑、一个水斗房。与莘松路上龙之梦影城只有两个小便斗相比要宽敞得多，但自来龙头似乎没有接好，有漏水，清洁阿姨在抱怨。

其实，场内的直达电梯也没有接通，电线裸露在外面。种种迹象表明，这是一个十分仓促开业的项目。场内有商家也反应：他们是不想在这样的场景下开业的，但主办方要求他们支持一下，只好开业而不营业。城市微度假是一个很好的创意，但要贴近消费，真的让人有度假的感觉，还需要考虑更周全。

图6 城市微度假

一楼另一侧中区是街区饮品甜食店，有“1点点”、“DQ”、“弥茶”、“甜后之翼”、“愤怒的小岛游乐中心”等，两边的门面都还未开张营业。如图7。

图7 一楼街店

上下楼梯的设置有下行梯、上下平行梯、直达梯，上下比较方便。不像传统商场一般都是剪刀交叉梯，想让客人多兜圈子多逛逛，但体验不太好。中庭穹顶也比较明朗。每个楼层都点缀了一些怀旧风格的摆件。如图8。

图8 怀旧与现代

二楼的铺面，已经开业的并不多：美式EYES眼镜，瑗緹美甲美睫，SIVANKO家居生活馆。这家家具生活馆小店虽然已经开业，但招牌还没有挂出来，据店主介绍，小夫妻俩原来开网店，如今走到线下开店，东西蛮有品味，只做驼绒羊绒。森马服饰、咖啡店、Balabala童装店都未开业。有一个“纯粹剪发 不说废话”的广告从一楼到四楼都有，但不见开在那里。如图9。

图9 二楼铺面

三楼主要是孩子学习教育场所，有跆拳道、能力风暴等。四楼是餐饮，还有一家意大利烘培店加葡萄酒，这葡萄酒有原画瓶贴。五楼是“幸福蓝海影城MX4D”，也尚未开张。这家名叫“玛凯仕”的意大利烘培店两年前进入中国大陆，这是在大陆的第一家实体店。如图10。

图10 三楼教育训练场景+意大利烘培店

有关广场的媒体报道有温馨提示：届时将开通从彩生活时代广场到莘庄地铁站的短途公交车。此外彩生活时代广场特地修建了两个地下人行通道，直通西环路的各个小区。

这个商圈因为在莘松路上有横穿的高铁线路与嘉闵高架，把闵行区与松江区分为东西两侧。车辆要经过高铁下面的地道连接两个区域，交通因此而十分拥堵。地道内侧西面有西环线沿线居民区，进出比较方便的是西环线上的农工商大卖场、四村菜场、莘松路上的世纪联华、龙之梦购物中心、七星路上的乐购等购物休闲场所；幸福路以西、地道外侧1公里多有超级大的“上海康城”，这个小区内有公交车通行，5公里范围内还有近20个别墅小区。如图11。

在离彩生活时代广场不到2公里的莘松路上有一家比较成熟的“亚乐城”购物中心，该中心负一层有一家永辉精标超市“Bravo YH”，开业已经两年，获得社区居民普遍认可，不少去菜场买菜的居民因为有了永辉而改变买菜路径，改选永辉买菜。亚乐城也有不少儿童早教与娱乐项目，很多顾客是因为有这些项目才经常去这一购物中心。这些别墅区的住户外出主要是自驾或小区免费班车，免费班车直达莘庄地铁1号线终点站，一般很少有中途下车在地道以西购物的习惯，除非骑单车或驾车到亚乐城。

综上所述，有以下几点总结：

（1）这个广场开业与招商准备不充分，商场基础设施工程尚未完工，仓促开业，给消费者的第一印象不是很好；

（2）招商项目与“城市微度假”的理念不太吻合，后续调整将很费周折；

（3）“O2O精品社区”的项目定位，与内容提供存在较大差异；

（4）周边人口庞大，需求层次分明，购物也比较便利，对品质要求较高，但如何引流？如何解决交通不便？如何比龙之梦与亚乐城有更好的内容与场景吸引这些消费者，面临很大挑战。这地方原来是一个“乱糟糟的”家居建材小市场，如今“鸟枪换炮”面貌一新，但关键是内容与便利性要跟上。

图11 幸福路周边小区

（来源：上海商学院教授、联商高级顾问团主任周勇）