一场疫情，打乱了所有人的既定步伐。

在2020观点商业年会的现场，各大商业地产企业掌舵者、金融机构掌门人热议纷纷，对于如何重构商业市场发表了自己的一番见解。

有乐观者将这次疫情形容为商业地产的一次“中年危机”。诚然，在地产行业下行时期，疫情带来的经济停摆让众人倍感压力。

也有人认为，这次疫情给了地产人一个安静的“反思期”。无论是近在眼前的疫情，还是稍远一些的全球局势、经济转型等，有待思考的问题还很多。

无论面临着怎样的境况，观点商业年会上更多听到的，仍是积极的声音。上坤集团助理总裁兼商用资产事业部总经理梁晶，正是其中一个坚定的“看多派”。

在年会期间接受观点地产新媒体专访时，梁晶表示：“疫情除了带来阶段性的困难和危机之外，同样还有更多的机遇，只是看我们是否做好准备，并主动去拥抱变化。”

梁晶指出，上坤商用结合自身的业务特点，将做到三个“精”：针对完全不同类别的项目，发现并确定“精准的客户定位”；延续上坤基因，创新并深化“精致的产品打造”；通过“精细的运营管理”保证高质量运营。

一个商业项目能否得到市场认可，归根结底是通过人流量和消费量来实现。后疫情时代下，消费者对于实体商业提出了新的要求，大健康、智能化、大数据等崭新元素纷迭而至。

而梁晶提出的“三精”理论，则恰好是把握住了商业地产的本质所在。

“从基层做起”

“上坤在2010年成立，成立之初，我们就决定要持续深耕商业领域。”梁晶介绍说，上坤一直着力在打造均衡的地产业务组合，以住宅物业是核心业务，实现规模化增量，商业及综合用途物业开发运营为辅，赋能资产和存量。“长期主义”是上坤一直秉持的信念。

从最初的一个个小型文创园区、社区商业开始，从开发建设到招商营运、资产管理……回首过往，梁晶笑称，上坤的商业是“从基层做起的”，以商家和顾客为师，精研商业经营之道。

如今十年过去，上坤已经拥近10个处于不同阶段的商用物业组合，包含商业、办公、酒店、综合体等等，大部分项目位于寸土寸金的上海。

或许也是得益于这种“商住平衡”之道的熏陶，梁晶对于商业地产的判断和分析往往有着更为宏观的视角。“危里有机，疫情居家期间，大家对生活和消费有更多思考。在这种情况下，好的产品、好的消费场景跟生活场景，可能会更为大家所感知，商业地产也是如此。”

凭借对传统住宅业务发展轨迹的触类旁通，梁晶对于商业地产有了更多思考。他指出，从“粗放”到“精细”的不仅是住宅，商业更是如此；而从“同质化”到“差异化”，则是企业打造核心竞争力的方式。

梁晶认为，如果为了一味的准求规模而不断开发新项目是不负责任，很多时候客户的真实需求没有得到充分的研究和满足，很多项目更多是千篇一律的状态。

“从客户的角度出发，如今线上、线下各种消费渠道越来越多，仅看上海这个市场，大大小小的商业中心已经几近饱和状态。如何通过独特的主题、通过特殊的消费场景去形成客户黏性，这是疫情之后会更加突显的问题。”

身处“内容为王”的时代，能够深入且精准地切中消费群体的“爽点”和“痛点”，决定着一个商业项目的成败。而想要做到这一点，往往不是简单依靠一些时尚元素，或者某些精致的空间设计就能够实现的。

在梁晶的商业“方法论”中，他将商业地产项目成功总结成为一个“3CS”产品模型，主题（Concept）、空间(Space)、客群（Customer）、场景（Scene）、内容（Content）和服务（Service）六大要素之间环环相扣，最终保证了实现成功。

“一个商业项目的成功，往往不来自于某一个单纬度的成功，而是在于整个闭环的形成，一以贯之并做到极致。”

梁晶表示，上坤会尽可能站在消费者的角度，随着年轻的“90后”和“Z世代”已经成为消费主流，关注新兴群体的需求应该成为商业地产人的必修课。

“先番”迭代

梁晶口中的“变化”，如今已经开始不断落地。

据了解，上坤如今提出了一条名为“先番”的产品线，目的正是为了适应已经到来的新消费趋势。

关于新产品线的名称由来，梁晶笑称，“先番”听起来可能比较二次元，但其实来源于英文“New Fans”（新社群）的音译，所表达的是上坤对于打造商业项目的一种新思路。

“当今社会特别是后疫情时代，人与人之间物理距离已经不那么重要，更重要是心灵之间的联系，而围绕共同兴趣爱好价值观形成的联系即是社群，以体验为核心的新商业应更多围绕着社群去打造。”梁晶补充说，上坤从拿到项目开始，核心思考的不是项目周围有哪些人、哪些项目，而是考虑到底要吸引什么样的人群，进而再根据这类人群的特点和项目本身特质去做。

梁晶表示，这与当前互联网的趋势是相契合的。在他看来，在大数据、5G时代，时间和距离的限制已经越来越小。依托于社群，可以通过高频的线上活动来形成社群粘性和社群聚集，进而传导至线下，形成更多消费和体验。

根据上坤的规划，先番系列中具体囊括了“先番城”、“先番小镇”、“先番荟”、“先番中心”等系列产品。尽管各自的定位及规模不同，但相同的是，这四种“先番”项目均围绕社群打造。梁晶介绍，以明年初即将开业位于上海闵行区的七宝先番城为例，是在一个10万平米的地铁上盖商业综合体，其区别于传统商业，针对区域内对生活品质有较高要求的年轻白领和年轻家庭，以自然探索主题场景打造“社交客厅”，融合了共享办公、主题酒店、文创书店、美食集市等一系列复合功能，并与跑团、音乐节、脱口秀等内容相结合，形成一周七天，一天24小时不间断的社群新生活。

“就是不断去思考、不断去尝试，我更希望我们的团队，尤其是90后、95后能够以“玩”的心态去做商业，先要自己玩开心了，才有可能让顾客满意。”

不得不说，追求差异化和精细化确实有利于形成独有的市场竞争力，但从另一个角度来看，这或许也让上坤商用面对规模和速度时需要有所取舍。

对于这一点，梁晶有自己的态度：“对于商业地产而言，我们很难简单通过规模的大小做出评价，质的维度远重于量，上坤商用追求的是有质量的持续增长。”

同时他也指出上坤商用经历了十年的沉淀和积累，接下来会以“商住联动，轻重结合”的体系化路径加速发展，目前开发及运营中的商用资产规模已经超过100亿。接下来，力争通过卓越的开发及运营能力为资产赋能，成为“行业领先的全流域商用资产管理平台”。

在上坤的理解中，所谓的快速增长一定是建构在理念不断更新、产品不断升级的基础上，从而才能做出消费者满意，并具有良好资产回报的商业项目。“在同一地段，无论是人流量还是销售额，出租率亦或租金，我们往往都能够比周边同类型项目高出20%-30%。”