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撰文/牧之

头图/武汉恒隆广场

导语：受疫情黑天鹅影响， 2020年全国商业地产呈现明显的分化趋势。

据联商网零售研究中心统计，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），但在下半年迎来报复性反弹，超400多个新项目问世。

走过了不寻常的2020，2021年的商业地产增量市场将是何光景？全国将有多少新商业体开业？区域之间的角逐战将呈现怎样的差异化？商企巨头之间的较量将迸发出哪些新的火花？行业将出现哪些新的变量和趋势？疫情对商业地产将产生何种深远影响？

基于此，我们盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域2021年拟开业的商业项目，一起来看下新局势。

本期关注华中地区。

近年来，华中地区商业地产蓬勃发展，入市项目和体量都呈现逐年递增趋势。

不过，由于疫情原因，2020年华中地区新开商业项目严重缩水，上半年仅有9个购物中心入市，其中6座为疫情开始之前的1月份亮相；下半年情况有所好转，但华中地区2020年新开购物中心仍不足50座，几乎与2019年持平。

2020年，市场供应迟缓已成定局，不少商业项目被迫延期。因此，华中地区2021年的商业地产入市表现值得期待。

据联商网零售研究中心统计，2021年华中地区拟开业的商业项目数量241个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增商业面积2108.9万㎡，商业项目平均商业面积达8.7万㎡。

河南项目数量和体量遥遥领先

2021年， 河南将有116座购物中心入市，明显高于其他两省份，领跑华中地区；湖北紧随其后，拟开业购物中心68座；湖南计划入市项目最少，为57座。相比2020年，三省份商业项目可谓蓄势之后的井喷。

从商业体量来看，依然是河南以923.1万㎡领跑，湖北以639.1万㎡紧随其后，湖南以545.2万㎡位列第三。

从城市分布来看，郑州、武汉和长沙三个省会城市为所在省份开业项目数量最多的城市。其中，郑州为29座位列第一，武汉以28座购物中心紧随其后；长沙以22座位居第三。以项目知名度来说，武汉无愧九省通衢，大牌开发商云集，知名项目众多，包括万象城、恒隆广场、来福士、大悦城等都将于2021年亮相。

中小型购物中心备受青睐

在精细化运营时代，中小型购物中心愈发备受青睐。在一二线城市，顶级商业地产开发商和运营商的角力重点已经转移到区域型、社区型等中小型商业项目；在三四线城市，太大的体量对于当地本土开发商来说，挑战太大无法驾驭，其更倾向于中小型项目。

2021年，在华中地区开业的241座购物中心中，规模在2至5万方（含2万方，不含5万方）有64座，占比约27％；规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）有91座，具体占比约38％； 10至15万方（含10万方，不含15万方）有57座，占比约23％；15万方以上（含15万方）有28座，占比约12％。

此外，体量超20万方的超大型商业项目有长沙荟聚中心、步步高长沙星城天地、步步高湘潭九华新天地、怀化万达广场、中建宜昌中心、洛阳升龙广场等16个项目。

本土企业为主，全国知名开发商加速布局

从统计数据来看，华中地区2021年拟开购物中心以本土开发商为主。在湖南，57座拟开购物中心仅15座为外来企业开发项目，其余均为湖南本土企业开发；在湖北，68座拟开购物中心仅15座为外来企业开发项目，其余均为湖北本土企业开发；在河南，116座拟开购物中心中仅有18座为外来企业开发项目，其余均为河南本土企业开发。

不过，全国知名开发商也开始加速布局华中地区。2021年，万达在华中地区有12座购物中心入市；龙湖有两座购物中心入市，分别为龙湖长沙洋湖天街和龙湖武汉江宸天街；新城控股有五座购物中心入市，分别为长沙新城国际花都商业广场、黄石新城吾悦广场、荥阳吾悦广场、惠济吾悦广场和商丘新城吾悦广场，作为新城控股的商业名片，吾悦广场近年来迅速扩张，且积极下沉三四线城市，迅速在全国进行复制，以期规模致胜；步步高也有四大项目入市，分别为长沙步步高星城天地、湘潭步步高九华新天地、怀化步步高中环广场和株洲步步高新天地。

此外， 凯德置业、恒隆地产、世茂、万科、华润置地、天虹、恒太商业、爱琴海、王府井等全国知名开发商均在华中地区有商业项目入市。

不少项目或将延期开业

在商业地产领域，除了凯德、恒隆、华润、万达、龙湖、宝龙等行业巨头可以保证按计划开业外，一些中小开发商经常出现延期开业情况。据中国连锁经营协会统计数据显示，近年来，平均每年有近50％的购物中心会延期开业。

导致购物中心延期开业的因素很多，或因工程进度，或因招商困难，或因自身战略，或因资金链紧张等原因，被迫延期现象并不少见。受疫情影响，人们消费信心受挫，消费能力有所下降，恢复尚需时日，一些项目延期开业也在情理之中。

附：2021年华中地区拟开业商业项目统计表