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撰文/陈宁辉

图片/联商图库

4月28日，三井不动产在中国的首家啦啦宝都Lalaport在上海金桥开业。这个选址浦东新区的商业并没有传统核心商圈的位置优势，但一直备受关注，除了室外伫立的18米高达立像外，关于项目的所有「新鲜感」都想去了解。 

毕竟，TA带着「中国首家」这个行业光环，人们往往对新鲜事物充满好奇，而行业本身也需要新鲜血液去丰富、刺激、激发斗志。同样带着好奇心，《联商网》在开业当天实地探访了这个项目，并作此文分享，以供大家交流。

01

延续三井理念

时尚、体验为主

作为日本大型商业地产商之一，三井不动产业务涵盖商业、办公、酒店、住宅等，其中商业设施包括啦啦宝都、奥特莱斯购物城、城市型设施、EC购物中心等，目前日本及海外已运营130多家商业项目。

啦啦宝都是三井不动产在日本全国开展的区域性购物中心，以时尚为主，聚焦了美食和娱乐等业态。同时，项目极为重视体验性，此充实购物以外的娱乐设施， 比如2015年开业的大阪啦啦宝都世博城市，就以“游乐、学习、发现”为主题，融合博物馆、影院、教育、娱乐等功能打造8大娱乐体验馆。

所以，啦啦宝都上海金桥也延续了三井的时尚和体验性商业理念，商场拥有丰富的以高达立像为代表的体验式业态。根据项目方透露，还将引入由万代南梦宫游艺打造的运动娱乐场馆“Bandainamco vs park”、日本足球学校“Soltilo Familia Soccer School & Saltily Field”、宠物店Coo＆RIKU等体验型项目，且均为首次进入中国市场。

随着啦啦宝都上海金桥的顺利开业，三井不动产也顺利打开了中国市场，而Lalaport这个在日本拥有40年历史的商业产品能给国内带来哪些思考？接下来细看。

02

开业率待提高

零售、娱乐体验占比高

基本面：啦啦宝都上海金桥商业建筑面积13万㎡，地下2层为停车场，地上6层为商业，集零售、餐饮、亲子儿童、运动健身、娱乐体验等于一体，180余家品牌商铺，并配置了超1000个停车位。

区位：项目位于浦东新区新金桥路738号，与最近的地铁9号线台儿庄路站约1公里，步行时间8分钟左右。毗邻上海自由贸易区，有一定规模的潜在客流量，根据项目方调研的数据，项目5公里范围内常驻居民约85万人。

客流：虽然是工作日，但是客流还是比较可观。南门口的高达立像吸引了不少消费者拍照打卡，下午1点左右餐饮店仍然是排队状态，有的门店甚至中断了取号。餐饮的排队现象也与当日营业门店少有关。

外立面：商场的建筑形态以传统“Origami”为设计灵感，香槟色、银灰色等冷色调立面色彩，加上几何线条的结构，整体感觉时尚、简洁。与日企简约风格一致，项目外立面只有啦啦宝都自己的logo，并没有广告位设计，舒适感十足。

内部设计：内装简洁，明亮的暖色调与项目年轻的家庭定位相符，商场内美陈几乎没有，中庭较小，场内最大的中庭在东门，目前是高达快闪店。

动线：一字型动线，有较佳的商业展示面，不存在理论上的商业死角，但问题是容易产生消费疲劳感，往往较难形成消费回路。现场看到，运营方主要通过业态组合实现目的性消费来缓解动线问题，比如一楼的北区深处引入了双店面积的KKV、四楼的北区深处引入了汤姆熊欢乐世界、金宝贝、七田真国际教育等品牌组成了儿童教育游乐区。

休息区：室外和室内都有，室内休息区在各楼层中庭处，主题因楼层而异，相对丰富，且都附带了一些绿植。

护栏：扶梯和中庭周围的玻璃栏杆有加高处理，高度达到了1.8m，比一般的项目高。

卫生间：中规中矩，母婴室面积比较大，进门处贴心地设置了厕所指南。

停车场：地下两层的停车场有清晰的入口标识，地面有黄色的预警线、白色的斑马线，每个车位上方都有限高1.55m的提醒。

其他：1楼和3楼有服务台，每个楼层南北区都有自助电子导视屏，充电宝自助机很多，场内指引是常规的天花吊牌及地面标识。

各楼层品牌特色分布

官方公开的数据是，预计在2021年秋季达180余家品牌。巡视下来，每个楼层均有为数不少围挡，1-6层围挡、空铺约70家，还有不少品牌已经开门但并营业(据悉是营业执照还未下来，将陆续营业)，整体开业率不高，但招商签约率理想，接下来会悉数开出，而且场内有不少日本品牌是因疫情原因还无法营业。

啦啦宝都上海金桥重点打造的高达概念是最大的亮点。除了门口的18米高达立像外，商场4楼开出了中国大陆第二家高达基地官方旗舰实体店，首家在上海正大广场，门店既有1:1立像，还有众多限定商品。同时，商场1楼中庭和2楼分别有高达基地快闪店，3楼免费的高达模型体验会可供顾客DIY体验。

▲18米高达立像

▲4楼高达基地官方旗舰实体店

▲1楼高达基地快闪店

▲2楼高达基地快闪店

▲3楼高达模型体验会

首店方面，项目引进了中国首店BANDAI NAMCO VS PARK(位于商场6楼)、上海首店爱搜彼乐园(位于商场3楼)、浦东首店SPACE ZOOM贝纵家庭体验中心(位于商场3楼)，以及TIM HORTONS、本情BONJUNG、MLB、西町村屋等特色品牌。

一楼：快时尚、美妆、生活家居、零售服饰、餐饮

东门两侧分别是星巴克和周大福荟馆、周生生，与之相对的西门是另一个咖啡品牌TIM HORTONS；南门入口处被两大快时尚次主力店优衣库和UR占据，且均为双层门店；北侧是网红美妆集合点KKV，目前围挡中。蔚来汽车空间、THE COLORIST调色师、小米之家、华为、X11等品牌也入驻一楼。

二楼：超市、餐饮、服饰零售、生活配套

二楼比较特色的品牌有都恩客、檬舒舒、匠之餐宴北海道食品体验馆、巴黎三城等。北区的G-Super绿地优选还未正式开业。

三楼：儿童游乐教育、餐饮

三楼在麦当劳、本情等几家餐饮之外打造了一个儿童主题区。既有儿童的室内游乐场馆Asobi Park PLUS爱搜彼乐园、Space Zoom、汤姆熊欢乐世界等儿童游乐，也有七田真国际教育、悠乐音乐、东方童华、天阳道馆等儿童教育培训，更有爱婴室、巴拉巴拉童装、斯凯奇儿童等儿童零售。

四楼：零售、儿童、健身、家居、生活服务

四楼除了高达基地实体店外，还有主力店NITORI生活家居，西西弗书店、威尔士健身、海马体等。同时，中区打造了NIKE、Adidas、李宁、MIZUNO美津浓、斯凯奇(围挡中)等运动主题区。

五楼：餐饮(中式和日式两个美食广场）

五楼整层都是餐饮，陶陶居、麟Kirin.精致本帮菜等还未营业。最大的特色是在中区打造了中式美食广场和北区的日式美食广场。中式美食广场商场目前均已进驻，但有部分商家还在营业准备中，露台公区用餐区预计设置了600个座位；日式美食广场目前在围挡，据了解会引入13家日式店铺，美食广场周围同样是日本品牌，如滨寿司、名藏、MOMO等，目前均未营业。

六楼：餐饮、影院、KTV、运动体验

同五楼一样，六楼以餐饮为主，西贝、天辣、尚一汤、左庭右院、COCO壹番屋等正餐，新式茶饮是KOI和7分甜的配置，新型运动游乐场馆BANDAI NAMCO VS PARK位于南侧，北侧的上影影城和星聚会KTV还未营业。

03

上海下半年供应市场会更丰富

总能吸引到新的“物种”，这也是上海的魅力。昨天在跟行业同仁聊天的时候，她的一句“首店真的很爱上海，我们商业人要想‘尝鲜’都要飞下上海”。上海，的确是消费者的天堂。

的确，根据第三方机构中商数据发布的《2020年上海首店重点商圈报告》，尽管受到疫情等因素的影响，上海市场依然彰显着高度的吸引力和生命力，2020年上海引入各类首店909家，其中，上海城市首店、华东首店、全国/大陆首店、亚洲/全球首店分别为753、26、118、12家，持续领跑全国。

此外，据联商网零售研究中心不完全统计，2021年一季度上海引入各式首店品牌共53家，同比增幅不大，表现平稳。53家首店品牌样本主要涵盖餐饮、零售、文娱以及综合业态，其中餐饮品牌依然是首店经济的主力军，以24家约占样本总数的45%，其次是零售业态，以16家的数量约占样本总数的30%。值得注意的是，首店品牌从单一业态向复合业态跨界的趋势越来越明显。而且从品牌进驻标的来看，购物中心依然是首店品牌青睐的对象，占比达到了83%以上。

随着啦啦宝都上海金桥的开业，上海今年购物中心的开业序幕也被拉开(此前有几个项目试营业，当然与啦啦宝都同日开业的还有先番城)。接下来的几天，还有恒基·旭辉天地、宋城演艺王国(原世博大舞台)等项目也将亮相。

从5月开始，上海预计还将有20余家商业会开业。如博荟广场One East、漕河泾印象城、松江印象城、临港万达广场、大宁久光、新田360广场上海康桥、前滩太古里、MOHO上海、瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士等等。

相比2020年“沉寂”，今年的上海商业新供应市场有不少看点。于啦啦宝都上海金桥而言，上文也提到了不少品牌还未正式开出，据悉，5、6月份将会悉数亮相，届时整个商场会更加丰富。