铜锣湾作为香港最旺的商业集中地之一，难得有新的商业地块出让，所以就连罕有投地动作的领展，这次也独资入标。

5月7日，据香港地政总署公布，今日截标的铜锣湾加路连山道商业地共接获6份标书。据观点地产新媒体现场所见，入标发展商包括长实、希慎及华懋财团、领展、信置、新地等。

据了解，铜锣湾加路连山道商业地的地盘面积为15.9万平方呎，最高可建楼面107.6万平方呎。目前市场估值介乎113亿至172亿港元，即每呎楼面约1.05万至1.6万港元。

现时香港写字楼前景未明朗，有业界人士就认为，地皮存有流标风险。不过从入标企业看来，这里的前景显然更为乐观。

领展行政总裁王国龙回复观点地产新媒体查询时表示，香港是领展的基地和核心市场，是次投标代表公司对香港的长远承诺，以及对这城市的前景充满信心。

华懋行政总裁蔡宏兴也表示，主要是看好香港经济前景。

无论是哪一家中标，若能在这个全球租金最贵的地方落得一子，肯定是一笔不错的投资，目前的商业格局也将迎来新玩家的冲击。

领展入标铜锣湾商地

事实上，香港铜锣湾加路连山道商业的改划意见，早在10多年前就已提出。

彼时，香港规划署提出将铜锣湾前机电工程署旧总部、邮政体育会、电讯盈科康乐会及前民安队大楼等组成的大型用地改划，拟分为南、北两幅地皮发展。其中北面地盘便是今次的加路连山道地皮。

后至去年12月30日，地皮才终于在香港（2021年1至3月）卖地计划中亮相。

按照香港发展局局长黄伟纶公布，铜锣湾加路连山道为此次卖地计划的唯一商业地，也是区内甚少的大型商业地供应，该地盘面积约15.9万平方呎，按地积比6.8倍计，可建总楼面约107.6万平方呎，属具规模商业项目。

当时业界给地皮的估值最高达248亿港元，折合每呎楼面地价约2.3万港元。

至今年3月下旬，香港地政总署正式公布，铜锣湾加路连山道的内地段第8945号商业地将于5月7日截标。

这时的出让要求明确，地盘指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站）用途，最低及最高的楼面面积分别为6万平方米及10万平方米。

卖地章程还指出，项目须在2029年9月底前完成，不可拆售。中标财团要自资兴建3所政府物业（幼儿中心、长者日间护理中心和地区康健中心）及公众停车场、保育地盘内的古树及挡土石墙，亦要预留北面位置，兴建一条私人业主主导的行人天桥，接驳希慎兴业持有的利园六期。

此外，分区大纲图显示，该地建筑物高限将获放宽至主水平基准以上135米，计划可兴建两幢28至35层高商厦，其中一幢可远望维多利亚公园一带景致。

只是目前市场给地皮的估值相比之前有大幅下调，为介乎113亿至172亿港元，每呎楼面约1.05万至1.6万港元。即使这样，仍有测量人士预测，现时香港写字楼前景未明朗，地皮存有流标风险。

但另一边厢，今日参与投标的开发商显然对前景持更乐观态度。

华懋行政总裁蔡宏兴在回应媒体查询时表示，主要是看好香港经济前景，未来会继续竞投具竞争力地段的商业及住宅用地。

独资入标竞投政府商业用地的领展，其行政总裁王国龙也对观点地产新媒体表达了相似的看法：“香港是领展的基地和核心市场，是次投标体现了我们对香港的长远承诺，以及对这座城市的前景充满信心。”

事实上，领展入标的举动也极受市场关注，毕竟这是领展首次独资入标竞投政府的商业用地。

领展向观点地产新媒体介绍，其上一次入标竞投政府的商业地皮，是2015年与南丰集团联营投得位于海滨道的商业用地，现为办公室大楼海滨汇。另外，领展于2016年则向政府独资购入位于弥敦道700号的物业，并改装为商场T.O.P This is our place。

由于政府仍未公布铜锣湾加路连山道地皮的投标结果，领展也并未透露更多项目未来发展的预期及规划。“我们已准备好根据我们呈交标书所列出的条件发展此商业用地，但同时我们也正在寻求合营伙伴，对合营发展模式持开放态度。”

或许如铜锣湾加路连山道这样质素的地皮已是难寻，以至问及未来的投地计划时，领展仅表示，作为一个房地产投资信托基金的管理人，其旨在为基金单位持有人提供稳定分派，及可持续发展的长远增长潜力。

“为达成这一目标，我们多管齐下，积极地管理旗下物业组合，包括资产管理、资产提升、选择性收购，参与发展项目以及出售物业。发展项目是我们其中一个主要业务策略，以期建立高生产力及可持续发展的投资物业组合。”

铜锣湾商圈与各路玩家

不难想到，除了对香港的前景充满信心之外，领展投标的另一个主要原因，是来自项目本身的稀缺性。

一业内人士这样评价铜锣湾加路连山道地盘：“铜锣湾能有新地块出来是很难得的事情，这里发展得比较早，地皮也非常稀缺。更何况铜锣湾租金极贵，一间街角卖鱼蛋的铺头，一个月的铺租就要几百万港元。”

据观点地产新媒体了解，铜锣湾自2015年有记录统计以来，到2019年均稳坐亚太区最昂贵零售地段宝座。

戴德梁行2018年发布的《全球主要大街报告》中，铜锣湾平均地租约每年每呎2671美元（约合18536元人民币），其中，铜锣湾的罗素街租金已超美国纽约第五大道，成为全球最昂贵的零售地段。

不过随着近两年香港的社会事件与疫情等影响，旅游零售业市场被大打折扣，戴德梁行今年4月份发表的亚太区《主要大街》报告就显示，2020年铜锣湾罗素街租金下跌43%，跌幅最大，每月呎租跌穿1000港元、只有963港元，故此由尖沙咀广东道取代成为亚太区最昂贵零售地段。

利嘉阁地产最近一份调查报告也显示，香港目前商铺的租金与高峰期比较，可以用一落千丈来形容，尤其专做游客的区域，例如铜锣湾、中环、尖沙咀及旺角等核心区，租金已大幅回落。

除了去年有Prada、Victoria's Secret、天梭、欧米茄等大牌先后撤出铜锣湾之外，今年3月初，奢侈品牌路易威登（Louis Vuitton）和芬迪（Fendi）也已确认关闭时代广场门店。据消息人士透露，路易威登面积超1万呎的铺位月租金大约是500万港元。

有分析就指出，大牌撤出后，在香港目前的商业环境下，铜锣湾想重新找到如以前的奢侈品品牌那般能承担巨额且长期租约的商家已不容易。不少铺主只得转型以短租形式招商。

“现在领展如果也加入的话，是一个新的商业挑战者，在如今疫情和香港的商业环境下，对于铜锣湾还是有挑战。”不过上述业内人士表示。

据观点地产新媒体了解，加路连山道项目离目前铜锣湾最主要的几大商场——九龙仓的时代广场、希慎兴业的希慎广场、新鸿基的世贸中心、恒隆的名店坊、刘銮鸿持有的崇光百货、华人置业皇室堡——都只有400米左右，与希慎兴业持有的利园六期更是只有一路之隔。

而其中算得上是铜锣湾地主的两家分别是刘銮鸿家族与希慎兴业利家，“铜锣湾很多项目都是租用他们两家的地皮在发展”。

无怪乎此次与希慎联手投地的华懋，谈及项目未来的前景时表示，虽然早前多幅商业地流标，以及面对供应增加，但各区商业项目有不同客源，合作伙伴希慎在铜锣湾亦成功发展不少写字楼及零售项目，相信随着全球经济逐步复苏，商业活动重现，本港各行业对写字楼的需求仍然强劲。

另有业内人士也表示：“一个商业项目从拿地到正式入市，少说也要三五七年，等到加路连山道项目正式开张，市场环境应该与现在已经很大不同。”

事实上，去年铜锣湾商圈去年的租金下滑并不影响其在香港商业市场的地位，而且今年出租率的改善也开始让市场恢复信心。

据中原(工商铺)统计，2月香港各核心区商铺空置率走势回稳，其中以铜锣湾及旺角表现最佳，已连续数月录得减幅，最新空置率分别为10.93%及11.87%。

其中，铜锣湾2月铺位空置率录得约10.93%，比1月下跌0.42个百分点，为自去年10月后第四个月续减，对比2020年2月则增加6.33个百分点。

对此，中原(工商铺)商铺部董事黄伟基表示，若疫情受控，餐饮、娱乐及零售行业必先尽快恢复，将会为铺市带来正面支持作用，市民抗疫生活持续逾一年，消费力可观，相信未来数月将会有更多商户部署租铺。

可以看到，铜锣湾商业去年虽然受到影响，但今年的商业表现和市场观点，也印证着投地开发商看好香港前景的看法。

这里顶级商业设施林立，是香港的主要商业及娱乐场所集中地，预计也将为新“玩家”带来可观的商业收益。