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撰文/牧之

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

大陆游客去香港购物，海港城是必逛之所。

海港城是香港体量最大的购物中心，也是全球盈利能力最强的商场之一。高光时刻，海港城的年销售额曾占当年香港零售总额的10%。尤其在高端和奢侈品商品销售方面，海港城占香港全年销售额的三分之一。

这座传奇商业标杆的缔造者，正是拥有上百年历史的港企九龙仓。据悉，九龙仓集团始创于1886年，是老牌英资洋行。1980年，华人世界船王包玉刚通过增股获得了九龙仓的控制权。自此，九龙仓正式成为华人企业，也奠定了后来它在大陆，香港两地高速发展的基石。

2000年，九龙仓在上海开出大上海时代广场，正式进军大陆房地产市场。20年来，九龙仓聚焦大陆核心一二线城市，着力开发投资型商业地产物业，不断打磨作品，也终于做出成都IFS这样的商业标杆，堪称大陆版“海港城”。

截至目前，九龙仓在大陆拥有10座商场项目，包括成都、重庆、长沙三座IFS (无锡IFS为纯写字楼，故未统计在内)，上海、武汉、大连、重庆等城市的四座时代广场，成都和长沙的两座时代·奥特莱斯以及上海会德丰国际广场。

IFS系列成为标杆

如果说海港城焕新了尖沙咀，那么时代广场则惊艳了铜锣湾。

而在进军大陆商业地产领域时，九龙仓最早祭出的王牌正是“时代广场”品牌。2000年，九龙仓推出大上海时代广场，主打以"写字楼+商场"的物业组合。此后的十余年，也是中国大陆商业地产狂飙突进的时期，九龙仓不断加码内地市场布局，又相继布局三座时代广场和两座奥特莱斯。

经过不断打磨，九龙仓在内地正式推出IFS系列，主打“商场+写字楼+酒店”三大业态。2014年1月14日，耗时七年精心打造的成都IFS正式亮相成都最为繁华的春熙路商圈。成都IFS的购物中心部分，引进了300余家品牌，其中包括Chanel，Dior&DiorHomme、Fendi、GiorgioArmani、LouisVuitton、Prada等国际奢侈品大牌。而“熊猫爬墙”这一特色IP成为其经典标志，也逐渐成为成都春熙路商圈的一大打卡圣地。

自开业之后，成都IFS就保持着超高人气和极佳的业绩表现。作为九龙仓集团在内地的首个旗舰商业项目，成都IFS业绩和客流连续7年保持双位数增长。即使在受疫情影响的2020年，成都IFS仍旧实现了逆势增长，全年销售额同比上升18%，下半年销售额实现同比增长50%的惊艳表现，国庆黄金周期间单日客流量高达30万人次。此外，商场年内新引入的高端品牌超过120家，其中全国、地区或本地首店超过70家。

与此同时，长沙IFS的表现更为亮眼，全年租金收入同比增加25%，营业盈利同比上升55%；全年销售额高达71亿元，同比增加42%；年末出租率高达100%

在竞争异常惨烈的内地商业地产市场，九龙仓IFS系列杀出了一条血路，生命力愈见顽强 。

未来，九龙仓的内地的投资物业资产组合将继续以“商场+写字楼+酒店”为模式，以成都IFS为范本，聚焦核心一二线城市，着力开发投资型商业地产物业。

内地商业反哺香港

2017年，九龙仓置业被分拆上市，承接了原本属于九龙仓集团的海港城、时代广场以及大量酒店、写字楼等香港优质资产，而九龙仓集团则北上负责内地业务。这一事件，未来再去回顾，或许称得上九龙仓发展历史上的一个分水岭。

日中则昃，月满则亏。在香港内部环境以及疫情的影响之下，九龙仓置业旗下的投资物业开始出现亏损，曾经风光无限的海港城和时代广场终于走下了神坛。2020年，海港城总收入(包括酒店）为86.74亿港元，同比下跌25%；营业盈利67.3亿港元，同比下跌29%。其中，商场收入下跌28%，营业盈利下跌34%。时代广场的商场收入同比下跌22%，营业盈利同比下跌30%。

2021年上半年，九龙仓置业的投资物业业绩依旧承压。财报显示，今年上半年，九龙仓置业投资物业收入为54.83亿港币，同比下降10%；营业盈利43.1亿港元，同比减少17%。其中，海港城作为其最主要的投资物业，同比收入同比下降11%，营业盈利同比减少19%。

反观选择北上负责内地业务的九龙仓集团，旗下项目获得了相当耀眼的业绩表现。2020年，成都IFS实现逆势增长，全年销售额同比上升18%；长沙IFS的表现更为亮眼，租金收入同比增加25%，营业盈利同比上升55%，销售额同比增加42%。2021年上半年，成都IFS收入同比上升45%，营业盈利则上升了54%；长沙IFS收入同比上升90%，营业盈利更是同比暴涨122%。

九龙仓内地商业地产投资已经逐渐迎来收获期。就在日前举行的2021年中期业绩发布会上，九龙仓集团主席吴天海提出，内地投资项目正源源不断回笼资金，这些资金未来中短期将用于投资风险较低的香港新项目。

附九龙仓内地商场盘点：