英国目前的购物中心家数超过1,400家，零售产业为整个英国第二大的就业市场，大约20%的劳动力直接参与零售部门服务，至2000年底，购物中心总楼地板面积为2,090万平方公尺(22,500万平方呎)，就整个英国经济体而言，这个产业仍不断的成长而其重要性也不断的提升中；本文将针对英国购物中心产业的当前发展进行研析。
英国经济现况
2000年英国的经济发展在通货膨胀、紧缩与强势英镑情势下缓慢中仍见持续成长，其中，英格兰银行(Bank of England)采行高利率政策以压低通货膨胀的结果，使英国在整个世界竞争市场中，相对造成进口商品价格低廉，而2000年英国面对的其实是通货紧缩而非膨胀的问题，去年的通货膨胀率约为2%。英国仍是欧洲经济较为强势者，失业率属偏低的国家，目前5.2%的失业率较前一年5.8%更为改善，就业状况在主要都市地区更为良好，这也意味着住宅市场与就业将持续成长，惟制造业的就业状况较为不佳。
消费支出与成长：在2001年3月前的一年计算，英国的零售总额比较2000年增加了4.8%，其中2001年前三个月贡献了1.5%的成长，这也反映了去年年终较为迟缓的成长。就零售消费而言，食品呈现了高度的成长，与前一年比较有7%的成长率；服饰与鞋类为第二高，在整体销售额上有5%的成长率，而在2001年前几个月的表现看来，零售消费则有令人鼓舞持续扩大的趋势。
零售支出：家庭收入比较通货膨胀有3%的成长，虽然许多这些额外的收入将进入零售消费中，但零售仍面临许多其它的消费竞争，如娱乐、运动与假日休闲。其影响之一是购物中心改变营运模式，逐渐增加餐饮与娱乐设施的数量。英国零售消费在过去五年中成长最为快速的为家庭商品部门-DIY、家具家用部门，相对的服装部门比较上几乎呈现未成长的状态。2001年对英国经济体的一个新的隐忧是美国经济衰退的可能，将使其降低对英国投资与英国出口数量。较其它欧洲国家而言，英国对美国的依赖度较大，但欧盟目前仍是英国最大的贸易伙伴，仅有2%的英国产出口至美国。目前仅有某些高科技产业与行动电话厂商裁员的影响，反应去年这些市场的冲击。
政治现况
新工党与布莱尔：英国工党目前执政已届四年，大部分的评论对其这段时间在经济管理上的表现给予非常正面的肯定。第三代行动电话执照所带来的意外收入与良好的公共部门融资状况都帮助了政府的运作。公共部门负债降低至三千零五十亿英镑或GDP的31.5%与前一年的36.7%比较。税赋负担则并无太大的改变，个人与企业税务维持在可负担的水准内。
大选：新政府的大选必须在2002年5月前举行完毕，首相布莱尔将在2001年6月确定日期，可以肯定的是工党继续赢得执政权，其将采行在可承担的范围内的低税率与扩张公共支出的政策。第二任的工党政府很可能继续维持其过往的政策，但增加教育与健康支出。
发展控制：过去四年间，政府对新的购物休闲中心开发案采行严格的限制，尤其对非都心型(out-of-town)开发案，所有的开发必须证明在市镇中心或外围没有可供其开发的基地；更甚者所有的新开发案必须在开发计画中证明有此空间的需要，且这项开发并不会影响邻近市镇的发展，因此几乎所有的开发计画无论是否有争议，在取得甚或否决开发案前，都需要经过政府审议与冗长昂贵的公听程序。这个程序严重的拖延了开发程序并降低新购物中心的供给。
英国零售商营运现况
总体而言，在2000年零售呈现多面的状况，具有强势品牌与大型百货的折扣与价值型零售商一般而言表现均佳，相对的中型卖场相对的竞争激烈使获利困难。
赢家：在2001年的优胜者包括英国最大与获利最佳的零售商Tesco，其主要收入源来自超级市场的营运，而Tesco目前正增加大型量贩型态的卖场，虽然曾实验性的进行在市镇中心的Tesco Metro与结合加油站的Tesco Express，惟目前已经退出市场，对海外的扩张也相当的快速，结合当地营运联盟伙伴为一个获利高相当成功的策略。在流行零售商NEXT与Debenhams百货公司与折扣连锁店Matalan的营运也相当成功。
输家：Marks & Spencer的营运问题已是众所皆知的，M& S决定结束英国以外所有该公司拥有的营运据点达到顶点，基本上M&S在英国的运作仍能够获利，但已面临无法有效达到获得过去主要顾客的商品销售数量目标，由于 Marks & Spencer是英国购物中心主要的核心商店，呈现危机倾向的营运状况直接影响到英国购物中心产业的体质。另外一个在英国发生问题的厂商为国际流行商店C&A，在今年初决定结束其所有的英国商店，大部份其拥有的商店已转给其它的承租者。 Arcadia为结合Burtons、Top Shop、Wallis 和 Dorothy Perkins等公司品牌的零售商，同样面临定位在中阶市场的问题，2000年已处理了数百家店铺，其中许多位在购物中心内，随后又将几个较小的品牌出售，策略上以加强主要品牌的表现。
在英国的国际零售商
欧洲：国际营运的品牌Sephora、Mongo与Zara接二连三在过去12到18个月内在英国各购物中心与沿街据点进行扩展多家店铺，表现相当亮丽。
美国：美国零售商如Gap、Starbucks与Wal-Mart就面临了营运困境，部分是因为这些厂商在美国与其它地点也面临困难。Wal-Mart在德国有营运上的问题，在英国则有Asda的问题-这家Wal-Mart在2000年并购的英国第三大超级市场，并购后造致营运上重要职员的离职，再加上是否要更改品牌为Wal-Mart的争议问题。Gap则已无法像以往快速的成长，而Starbucks正面对当地咖啡商店严峻的竞争。麦当劳则购入了两个主要的英国竞争者，Aroma与Pret-a-Manger。
日本：几个在伦敦营业的日本主要百货公司在2000年有三家结束营运，分别是ISETAN(伊势丹)，Yaohan(八佰伴) 与Sogo，在英国最成功的日本零售商为Muji (无印良品)，另外，近年崛起于日本的UNIQLO决定进入英国市场。
零售趋势2001到2002：在英国高价值零售者与顶尖品牌持续挤压中阶市场商店的空间，这股趋势可能将持续。折扣与工厂品牌直营中心也持续的表现良好，英国现在大约有20家工厂品牌直营中心营运，不过并未在数量上有持续开发的迹象。经济上价格紧缩的状况使零售事业面临高度竞争环境家庭用品( 家庭修缮,家饰家用)市场2001年将持续兴旺，IKEA国际家用商店预计在未来营运状况佳的情况下，将在英国扩充其数量超过二倍。在许多购物中心所有者的心中都存在一个问题：零售商还能够支付购物中心的租金吗? 在英国，主力商店一般支付相当低的租金 (甚至不需支付租金)，而标准商店单位则支付相对高额的单位租金，标准单位的面积范围从100平方公尺(1,000平方英呎)到500平方公尺(5,000平方英呎)，在零售部门不理想的获利状况下，未来确实有预期商店的单位租金将会下降，承租租约通常期限为10到15年，并每5年依公开市场价值调整。
英国购物中心发展趋势
休闲与餐饮娱乐化：过去五年之中，研究发现25%的新购物中心开发案中皆包括了主要的娱乐设施(电影院、保龄球场、宾果猜奖与夜总会)。2000年的百分比则调高至38%的水准。大部份新购物中心接包括了许多餐厅、Cafe，不论是包含在美食街、美食中心亦或是独立的贩售亭或独立单位。
零售园区至购物园区：零售园区 (郊区购物中心拥有大量平面户外停车空间与许多大型工厂式钢架构的零售单位)原始的使用目的是为电器、DIY与家具零售业者所发展。然而许多营运单位现在则代以折扣流行连锁店、玩具、儿童服饰、运动用品等等业者，使整个计画转为更近似购物中心的架构。
大都会商业中心的复兴：在政府新开发案总量管制下，许多大型计画目前皆规划在市镇商业区当中，其中大部分都在大城市，如伯明翰、利物浦、诺亭汉、布里斯托，在南汉普敦的West Quay购物中心与在雷汀的The Oracle购物中心是近期在主要市镇中开幕的实例。
扩张、整修更新与销售：整体零售实质成长幅度缩小，使新楼地板面积需求很难确定，因此许多购物中心的投资案皆以整修更新旧有的购物中心为开发方式，扩充或购买需要重新引入承租户的购物中心，以采行更好的行销策略吸引更多的消费顾客。
作者：Tony Westbrook
