仅从购物中心内的拥挤客流判断, 人们很难相信菲律宾正处于极度的政治和经济双重危机之中。尽管面临困难的大环境，新的摩尔购物中心仍然在全菲律宾各地兴建, 一些购物中心业正在扩建中，而一些旧的购物中心则被彻底翻新重建。
的确，零售业已经成为了这个国家生产力的主要引擎（发动机），其对经济的推动作用甚至超过了政府。 过去六年以来，私人消费已占据了该国经济 70% 的份额，平均每年的增长率为 3.9% 。
零售业在各行业一片萧条的大背景中成了唯一的亮点。举例来说，1998 年，菲律宾的GDP-国内生产总值收缩了 0.5%，而私人消费却上升了 3.4% 。
去年是 1996 年以来公共消费第一次超过了私人消费的增长速度，去年私人消费下降了 2.7%。但今年私人消费又恢复领先，在第二季度中上升了 3.2%，相较于政府消费 0.8% 的增长。
国际购物中心协会ICSC的执行副总裁 Michael Kercheval 指出：“购物中心时常是推动许多社区财政增长的引擎，购物中心也对其商圈内的社区居民的生活质量有所助益。”
Kercheval 先生注意到，在美国，零售业税收大约占据了全国预算的 49%，这说明零售业是全世界经济的动力所在。
菲律宾众议院发言人 Manuel Villar 先生, 是一位商业不动产商 ,他说，菲律宾的人口达到了 7500 万，足以成为“亚洲最佳的购物天堂之一”。“这是一个很大的市场。尽管这个国家并不富裕，但城市人口却很多，而且任何萧条的大环境都是（零售业）扩充的好时机。”（萧条时期，土地、建材、建设、人工等各项成本均很低）
Villar 又说，在上个世纪 80 年代的困难时期，仍然不断扩大投资规模的大型购物中心开发商现在正在收获他们的劳动成果。
Henry Sy（华侨-施至成）是其中最大的成功者之一，从鞋店老板发展到现正在建筑亚洲最大的零售帝国。
从 Shoemart（鞋店-鞋庄百货）到 SM（连锁摩尔购物中心集团）
施至成从 Shoemart 鞋店起步，50 年前他在马尼拉市中心经营的一间小商店。在 80 年代，当菲律宾正在从一个实行二十多年军事独裁的国家向民主政治国家转变的时候，富有远见的施至成在首都马尼拉获得了多处广阔的地块。随后他开始在这些土地上建造他的 SM 连锁摩尔购物中心帝国。
从一个小商人开始，施至成和他的 SM 集团逐渐发展成房地产开发商和摩尔购物中心运营商。施至成正确的预知了出租商业场地给其他的零售商会比销售他自己的商品获得更多的赢利。现在，SM 集团一半以上的收入来自于摩尔购物中心的场地出租。
SM 集团在马尼拉市中心耗资七十亿比索建设的亚洲最大的摩尔—“SM ASIA MALL亚洲摩尔” 将会在 2003 年开业。藉由此增加的 50 万平方米的购物中心面积，SM 集团将会控制菲律宾 60% 的购物中心面积。
（注：SM 集团SM 集团是菲律宾乃至亚洲最大且最成功的连锁摩尔购物中心开发商， SM Prime公司是其旗下的上市公司，SM Prime公司由12家超级连锁摩尔--SM SUPER MALL组成，这12家摩尔包括：亚洲最大的摩尔之一-SM MEGAMALL、SM SOUTHMALL、SM NORTHEDSA等。SM 集团旗下除了SM Prime公司的12家超级连锁摩尔外，还拥有多家未并入上市公司SM Prime的中型购物中心，如SM MAKATI、SM HARRASON等，如果加上这些早期的中型购物中心，SM公司的收入更为惊人。此外，SM 集团目前还正在开发建设多家大型超级摩尔购物中心，SM Prime公司的摩尔家族将不断扩大。）
"我有一个富有远见的父亲,"SM Prime Holdings Inc.（SM第一控股公司）执行副总裁－汉斯 Sy（施） 说。
SM 集团战略性地决定通过吸引外国公司在它的摩尔购物中心帝国内设立商店以便在零售业中获取更多的发展机会。菲律宾宪法禁止外国人在菲律宾经营零售业。多数的外国零售商一直热切的等待菲律宾地方性的“零售贸易自由化”法规的实施已达 40 年之久，
因此, 外国零售商最终有可能在现存的购物中心内租用场地。 施至成已经为此作好了准备。
瓜分摩尔购物中心剩余市场的其他开发商
其他的大不动产开发商也已经在摩尔购物中心产业拥有了强大的实力
阿亚拉集团（Ayala Corp.）拥有4家大型摩尔，分别是马卡提的Glorietta Mall、Alabang Town Center、宿务市（Cebu）的 Ayala Center、内湖省（Biucan）的Pavilion Mall，每家摩尔都成功地吸引了如流的人潮。
与SM集团不同，阿亚拉更多地是将其购物中心内的场地出租出去，而不是自己经营零售业务,尽管它拥有连锁超市菲律宾万客隆公司（Pilipinas Makro Inc.）28%的股权。（注：SM集团在旗下的SM摩尔购物中心内自营的比例通常维持50%左右，自营部分包括SM连锁百货、 SM连锁综合超市、SM连锁电影城、SM连锁美食城等）
艾得萨地产控股公司（Edsa Properties Holdings Inc.）旗下的香格里拉摩尔（Shangri- La Mall）是由香港嘉里集团和Tantoco家族的 Rustan’s （百货）商业公司合作的项目，“香格里拉”摩尔购物中心正在和Ayala集团竞争相同的高端市场。 （近30万平方米的“香格里拉”摩尔和Ayala集团旗下的 Glorietta Mall摩尔是菲律宾最高档的购物中心）
另一方面，华侨吴奕辉(John L. Gokongwei Jr.)家族的Robinson’s(鲁滨逊)连锁摩尔集团,正在就中等收入消费者的市场和SM摩尔集团展开竞争（但实际上，许多高收入者也很喜欢光临SM摩尔和Robinson’s摩尔）。Robinson’s 集团现在旗下拥有 12个摩尔: 在马尼拉的Robinson’s Place ,位于马尼拉金融区-Ortigas地区的 Robinson’s Galleria,此外在 Imus 和 Bacolod等地还有多个摩尔。
菲律宾其他的购物中心商还包括较小的连锁商例如 Isetann 公司和EVER Gotesco公司, 主要服务于中低收入群体, 此外还有一些服务低收入社区和大学的“迷你摩尔购物中心（mini-malls）”。
零售业和购物中心的发展前景是如此之好，以致于甚至连 埃斯特拉达总统家族也开始着手一个社区购物中心的计划－在马拉汶（Malabon）的Star-J广场 。
挖掘金矿
尽管不动产持续暴跌, 不动产开发商却发现他们的购物中心物业是其收入可靠且稳定的来源。
SM集团和Gokongwei集团（旗下ROBINSONS摩尔公司）估计他们来自购物中心的自营零售和场地出租的纯收入每年增长10-18%,超过当地的经济成长速度。 另一方面，Ayala集团，指出其从购物中心获得的纯利每年以18% 的速率增长。
Ayala 地产公司的主席- Fernando Zobel de Ayala 指出购物中心产业之所以保持良好表现是因为菲律宾仍然对购物中心有很大的需求。 当写字楼和宾馆的入住率已经下降的时候,对摩尔购物中心的需求却仍然强劲。
的确，零售商可能来去匆忙，但是总是有大量求租人排队寻求入驻摩尔购物中心内,尤其在首都马尼拉地区。
Ayala 集团自夸其最佳的统计报表,其旗下的购物中心拥有百分之一百的出租率（入驻率）。而 SM集团 和Robinson’s 集团报告其购物中心的出租率也高达到 96%。
施至成先生的巨大成功引人注意。 欧洲的Euromoney财经杂志去年投票授予了“最佳管理奖” 给SM Prime公司，该杂志充分考虑了SM Prime公司的市场实力，收益性,潜在的成长性 , 经营管理的水平以及赢利能力。
购物中心究竟能赚多少钱?
2000年， SM Prime公司的收入（利润）增长了7%达54 亿比索。 它大多数的所得来自于场地出租的租金收入。
Ayala 地产公司,其去年三分之二的收入（即28亿比索）来自于购物中心的租金，而Robinson’s 罗宾森地产公司来自于购物中心的租金收入达到了10.9亿比索。
甚至象EVER Gotesco 集团和 Uniwide 集团这样陷入财政困难的零售商和购物中心运营商也仍然从其旗下的摩尔购物中心获得了高额收入。实际上这二家集团的问题在于过度扩展了不动产和其他非核心业务。
ＥＶＥＲ Gotesco 集团在拓展高档休闲不动产时（９７年东南亚金融危机）受到了很大的损失。当它通过其旗下的银行-- 东方商业银行将资产汇入不动产开发时，其进一步受到了创伤。 不动产-房地产暴跌,ＥＶＥＲ Gotesco集团受到了重创。
另一方面，Uniwide集团则是当它试图赶超 SM 集团时,而受到重创。 它借了巨额贷款以建设Uniwide巨型连锁摩尔和SM 连锁摩尔集团竞争甚至尝试投资Uniwide便利店与7-11连锁便利店竞争。但由于受到亚洲金融危机的打击,它的债务因利率激增而暴增。
加入摩尔产业的新成员
了解到摩尔购物中心的经济能量, 菲律宾其他的各大集团现在也纷纷快速行动以争夺摩尔产业的市场份额。
Lopez 的集团的核心业务是多媒体巨人-- ABS- CBN 电视广播公司, 如今该集团将在市中心黄金商圈-- Makati的Rockwell地区占地15.5 公顷的地块上投资建设一个大型购物中心。
高档不动产开发商--Metro Pacific 首都太平洋公司和企业界的大亨-Andrew Tan（也是华商） 的 Megaworld 美家世界公司也将地块出租给了摩尔购物中心开发商。
Araneta 购物中心公司 , 同时也透露其将斥资上百亿比索对其位于马尼拉CUBAO地区占地35万平方米的Araneta Center 购物中心重建为集商业、娱乐、住宅于一体的超级综合项目。该购物中心过去曾一直是在首都马尼拉的购物者的主要目的地，直到施至成的SM集团、Ayala集团和Gokongweis的Robinson’s 集团旗下的各摩尔购物中心如雨后春笋般纷纷开业,Araneta 购物中心公司感到自己已经落后了， Araneta公司决心通过以为期20年的重建计划来再次夺回失去的荣耀。 当该重建计划全面完成后, Araneta购物中心将增加60万平方米的零售商业面积，其将成为全世界最大的购物中心，共拥有97万平方米商业面积。甚至比SM集
