菲律宾人自认为“摩尔内的老鼠”/“摩尔购物中心的狂热爱好者” ，使得购物中心开发成为这个国家非常有利的投资项目。然而，甚至像第一家投入摩尔产业的SM集团也不得不一直改变自己，使自己在激烈的竞争中得以幸存。
人口统计学和经济学研究显示菲律宾的购物中心相关产业仍然有很好的发展机遇，鼓励更多的发展商加入购物中心产业，从长期而言，经济增长将加强平民的购买力，菲律宾去年的经济增长率达 2%。
此外，还有海外菲律宾劳工的因素, 这已经成为菲律宾人家庭消费行为主要的财政支持。 众议院的发言人 Manuel Villar说“现在比索已经贬值过度。这增加了6-7百万海外菲律宾劳工（OFW，overseas Filipino workers）的购买力,他们每年对经济的贡献达60到70亿美金。”Manuel Villar在 Mandaluyong市拥有一家Manuela购物中心。
乡镇居民也将扩展购物中心产业的市场基础。这就是为何各大集团纷纷在首都马尼拉之外建设购物中心，已经杀向这块市场的省级商业开发商包括宿务的 Gaisano 家族等。 证券2000公司（Securities 2000 Inc.）的不动产分析师 Erwin Balita 说：“ 这并不难以理解，我认为一场平静的竞争已经展开，但在这股潮流里，甚至连小型购物中心也有发展的机会。这取决于商圈位置。”
摩尔购物中心的竞争
对消费者是有利的是，竞争将使得购物中心变得更好，如果不仅仅是面积更大。由于贸易壁垒正被消除， 货物的质量将会改良、价格也会下降。 本地的购物中心运营商和零售商将不得不不断地改革创新而且导入新的观念。购物中心的客流将不再完全依赖商品阵容，而更依靠整合了娱乐表演的有意义的购物活动、吸引人的娱乐活动等。
詹姆士--JG Summit控股公司的董事长（ 该公司拥有并运营着Robinson’s 罗宾森连锁摩尔） 说；“有关收入，电影城的作用已经不如以前那样重要。 摩尔购物中心内的电影城正受到廉价的盗版VCD光盘的强烈挑战。”
SM Prime控股公司的执行副总裁汉斯·施 说电影院不再象以前那样是“摇钱树”，但是电影院对于复合的购物经验仍然很重要。他说：“我们正在电影院项目上损失钱，但是那不意谓我们正在打算关闭他们。” （注： 每家SM摩尔内的连锁SM电影城规模庞大，每个SM电影城通常拥有6至12个电影厅，每个厅的座位数都高达一千座，可同时上映各类影片，是电影首映活动的最佳场所。ROBINSONS摩尔内的连锁ROBINSONS电影城情况也类似。）
Ayala 不动产公司则引入创新方案-- 改建规模较小但更高档次的电影城。 其旗下的 Glorietta complex购物中心内电影院的上座率几乎两倍于电影院行业的平均上座率，反过来，电影院的观众也享受到了更佳的座椅和音响系统。Ayala 不动产公司的董事长 Francisco Licuanan 说：“你必须提供更多的东西给电影观众，那些人们无法在家中感受到的东西。 引进观众所需的东西,那是我们竞争的方式。”
竞争不仅来自于顾客越来越挑剔的需求，也来自于新加入的零售商。虽然预料外国零售商较为可能直接在现行的购物中心内租用场地，而不是自己建设购物中心。但这样的趋势可能无法保持长久，尤其当全球性的零售巨头为了使其资源更优化时。这意味外国零售商可能看到继续从事购物中心开发而不仅仅是从事零售业的优点。他们可能发现自己适合与那些想建设自己的购物中心却没有足够资金实力的本地零售商或已经扩建了大型购物中心却陷入了资金短缺困扰的本地零售商合作。
国外的大型公司,像法国的零售巨人-家乐福, 正在和本地的高档零售商- Rustan’s 连锁百货公司寻求合作，并且正在和象Megaworld公司这样的不动产开发商探讨土地出让合同。其他的外国零售商如-法国的Casino集团也接管了陷入资金短缺困扰的本地零售商 Uniwide 控股公司。
也有一些主动的外国零售商理解菲律宾不动产已经暴跌过度，故开始冒险投资商业房地产开发。
举例来说, 日本的Jusco佳世客公司已经着手制定调节成本的策略，方法是和主要的土地交易商谈判， 而且吞并比较弱小的零售商。
购物中心产业的市场震荡
本地的零售商一直害怕“零售贸易自由化”。 他们知道外国公司将会强迫他们面临竞争更为激烈的市场环境甚至不得不关闭其商店。 鉴于更多的竞争对手携带其商品和服务杀入市场， 边际利润可能缩小。
行业资料告之“INQUIRER报”，SM集团和Robinson’s集团（自营的零售商业项目）在其旗下购物中心项目的总市场份额达到40 到 80 个百分比。幸运的是
这些连锁摩尔集团, 其来自场地出租的租金收入能轻易地抵消来自于零售业边际利润缩小的损失。
租金收入已成为零售商表现的晴雨表,尤其是 SM supermall 超级摩尔连锁集团, 该集团对其每家连锁主力店（包括自营的SM百货、SM超市、SM电影城、SM美食城、TOYKINGDOM玩具超市等）除了收取固定的租金外，还按销售额的一定百分比收取租金。
SM Prime公司的施先生说：“那样，我们可以知道哪个部门的表现比较好，而且如果某个部门做得不好,我们就能对该部门采取更弹性的措施。”本国合并重组的下一个焦点将毫无疑问地从银行业转移到零售业。本地的零售商不仅会相互兼并，甚至和外国投资商合作。由于许多美国和欧洲的零售商扩张性地输出他们的模式和品牌到亚洲， 故外资入侵的场面是不可避免的。 但并不是所有的外国零售商都获得了成功或有可能成功。 举例来说，美国的JC Penney潘尼百货公司数年前在 SM Megamall购物中心内开设了一间分店, 以尝试自己在菲律宾的运气。 最终却由于只占本国人口小部分的高收入者不愿为这个美国中档品牌支付高昂费用而告失败。 JC Penney潘尼公司失败的案例给了外国零售商在本地市场开拓的颇有价值的经验教训。如果零售商象JC Penney潘尼公司这样不能降低其营运成本使其产品更能为市场所接受，他们是不可能获得成功的。有些情况下，外国零售商保持独家分销权或特许经营权比自行在菲律宾设立分店更有利。
其他可行的选项是只引进外国零售商的品牌到本地市场。 法国的Pinault-Printemps- Redoute巴黎春天百货集团是全世界第三大的提供高档奢侈货物的连锁百货集团,该公司正在与Gokongwei 集团（旗下拥有ROBINSONS连锁摩尔集团）筹划建立合资企业，鉴于 JC Penney公司的经历,PPR巴黎春天百货集团不会引进其旗下的昂贵的品牌进入菲律宾市场包括：Gucci 和Yves Saint Laurent Laurent 等系列。 作为替代，该集团将在菲律宾市场导入其旗下的 Fnac 音乐和图书连锁店，该集团认为此类连锁店更适合本地市场的需求。
其他热衷于菲律宾市场的外国零售商还有:
沃尔玛集团（ 美国、墨西哥和加拿大最大的零售商）正向新市场展开扩张行动，以实现每年三分之一的收入来自于海外市场的目标。
Toys ‘R’ Us--“玩具反斗城”公司是日本最大的玩具零售公司 , 其成功地采用资源策略以降低成本并得以快速扩展分店。 德国的METRO麦德隆集团已经和 Ayala 集团以及SM集团合作将 Makro万客隆仓储超市引入了菲律宾。而且分析家预计该德国公司的下一步行动将更富闯劲。
更多的外商将随“零售贸易自由化”法规的推出而出现，现在外商有更多的不同选择以进入菲律宾市场。特许经营可能首先受到重创，这是因为外商将来可以直接在在菲律宾拥有并经营自己的商店而不再象现在这样以授予长期特许经营合同给本地合作伙伴的方式进入本地市场。特许经营合同到期后，可能不再续约，而一些声名狼籍的本地合作商甚至会被提前解约。
另一方面，那些表现良好的零售商则可以利用“零售贸易自由化”法规推动其业务进一步的发展。对于那些准备股票兑现的公司，他们可以向外商出售其股票。
这种方式已被台湾最大的连锁零售商-统一集团（旗下拥有台湾7-11便利店、台湾家乐福、台湾高岛屋百货等）采用，该集团买下了菲律宾7-11便利店的特许经营商--“菲律宾七公司”的控股权。该台湾集团以每股8.3比索购买了“菲律宾七公司”一半的股权。每股额外费用比七公司最初的公开发行价4.4比索高4比索。
McKinsey公司的分析家说：“除了资产净值投资之外，外商也可以发现其他的途径与本地公司形成双赢的关系。依据McKinsey公司香港办事处Tian Chu 和 Wing Chan的报告，跨国公司可以通过引入国际知名品牌和提供市场和品牌策略使得合作伙伴资产增值。另一方面，本地公司可以提供有实力的国内品牌、无所不在的分销网络和影响政府政策的能力。”
他们的报告也指出：跨国公司可以通过和亚洲实力强大的联合企业合作成立合资企业来退出过剩的产能以获得更有效率的分销网络，从而调整该行业。其他方法还有：将双方的品牌重组合并以形成“梦之队”公司，这取决于双方相互之间长期的许诺和责任。
来自电子商务的威胁
考虑到很少有人在这里使用因特网，摩尔购物中心和零售商并没有立刻受到电子商务的威胁。甚至在美国，因特网上的“虚拟购物中心”也仍然没有能抢占沃尔玛超市和JC彭尼百货的市场份额。
但从长期而言，电子商务的零售业将会获得突出的发展。本地的摩尔购物中心运营商中只有Ayala集团拥有完整的网上零售业务。而SM 和 Robinson’s 集团虽然也已经拥有各自的购物中心网站，但尚没有具体的网上零售业务。
由于大型零售商可以从供应商那里挤压掉部分成本，故大型零售商可以自己利用电子商务来获益。而大型零售商又拥有仓储设施、分销网络等“纯因特网起步的电子商务”所无法比拟的优势。
一份有关亚洲网上购物行为的新报告指出：尽管该区域的因特网群体仍较小，但预期将会获得快速增长。波士顿咨询集团指出网上购物正获得初步的成功。即便网上购物仍然未能成为市场主流，但一些特定的商品已经引起了网上购物的兴趣。
预测购物中心产业的未来
对于零售商和购物中心开发商而言，本地市场是极为巨大的。总的市场蛋糕虽然仍然在增长，但是更多的竞争对手也赶来抢占更大的市场份额，如今谁能获得最大的市场份额还是一个疑问。和其他行业相同，这个行业也是适者生存。（尽管环境很困难）在不牺牲质量的前提下，使资源最优化仍是获得立脚点的关键。
总之，摩尔购物中心作为封闭的一站式购物娱乐公园已被人们普遍接受，购物中心仍将继续推动商业的发展。
