（作者：Steve Kerch，联商网编译）
美国区域购物中心曾经影响了一个国家的零售习惯，也曾经使大部分郊区规划定型，但如今却不再是购物王国里至高无上的主宰形式了。
当然这并不是说摩尔已经没有生存希望，只是他们遇到了新的竞争者—从业已成规模的在线购物到尚在雏形的“生活中心”（lifestyle centers），这些新生购物形式让业者和开发商不得不重新评估自己的资产。
“现在人们有这么多不同的购物形式……购物中心的影响力比起前十年来有所下降，”总部设在密歇根州西布鲁菲尔德市的Nelson开发公司总裁David Nelson说。
各方的竞争
从某个方面来说，购物中心受冷落不过是美国人不断变换口味的牺牲品。如今的消费者比起上世纪70或80年代的人来有一种更强烈的怀旧感，他们喜欢回到拥有旧式商业气氛的露天零售中心 (open-air retail centers) 去。
“现在的流行趋势是回到那种看起来更像村落的露天式零售中心，里面有汽车在真实的街道上行驶，还有实实在在的人行道供消费者来回逛着购物。就是这样的概念！”洛杉矶Altoon+Porter建筑公司的股东James Porter说。
另外，随着主要承租者百货商店（department stores）的衰败，摩尔的地位和声望多少也有些下降。百货商店是过去25年来一直推动摩尔高速发展的主因，但现在它却忽然发现自己遇到了新型零售模式强烈的竞争压力。
“是谁毁掉了百货商店？一方面是消费者，因为他们选择了其它购物形式，”摩尔业主及开发商Robert Michaels说，他还是总部设在芝加哥的“General Growth Properties”公司的首席运营官。
“但另一方面，可以说是百货商店自己毁掉了自己，因为他们放弃了本应该坚持下去的交易，因为他们缺乏创新，缺乏紧迫感，缺乏顾客研究，”他说。
折扣零售大鳄如沃尔玛和塔吉特是削弱百货商店力量的主要角色。但专卖零售商如“The Limited”和“Gap”也同样功不可没。
“以前，没有四个百货商店根本都不敢想像能够开办一个区域购物中心（regional mall），”拥有23家摩尔的大开发商Michaels正在依阿华州West Des Moines建造第24家摩尔，他说，现在只需要一家像诺茨罗姆（Nordstrom’s）或塔吉特这样的主力百货商店就够了的购物中心项目已经在规划中了。
摩尔不会消失
尽管时势不同，从1993年来全美范围内还是有54个区域购物中心崛起，而且“他们中的大多数都是成功的，” 密歇根州Bloomfield Hills市The Taubman Co.公司执行副总裁、摩尔开发商和业主William Taubman说。
“15年前就有人说百货商店会让位给摩尔，但到现在这一幕也没发生，”Taubman说。“然而，近年来竞争的规模增大了，摩尔在零售收入中所占份额在逐渐下降。”
最主要的新生竞争者要数“生活中心”（lifestyle center）了。国际购物中心理事会（The International Council of Shopping Centers）对它的定义是这样描述的：占地面积在15万到50万平方英尺、露天的，高端的（higher-end），以休闲为中心的零售模式，它包括从常规摩尔承租者到服饰专卖零售商以及家庭商品直销点（home-goods outlets）多种零售形式，甚至还包括餐饮、娱乐设施。
虽然现在全美还只有15家这样的生活中心，但30到40个同类型的生活中心已经在规划蓝图上了，Taubman说。
“建造它们很容易，因为建成后人们有更多的地方消费了，”他说。
目前生活中心普遍设计成街道购物中心（strip center）的模式，但有一大把新选择等着打破这种单调的模式。“没有固定的规则，也没有不变的格式。每个人都在寻找新颖、更好的想法来建造生活中心，”Porter说。
Michael认为现在就完全放弃百货商店和购物中心还太早了。他的公司目前还在集中投资名下的购物中心，以跟上变幻的时代脚步。
“我觉得应该把这种做法叫做摩尔的重新改造（reinvention），”他说。“我们的大部分资产都用来对名下的区域购物中心进行重新开发（redeveloping）和重新定位（repositioning）。在生活中心日益增强的竞争面前，我觉得给现有的摩尔升级，保住资产要好得多。”
其中一种摩尔调整方式可以是：在现有的封闭资产内保留并突出他们自己的“生活附件”（lifestyle appendage），Porter说。事实上，现在一些新的摩尔在设计时已经融入了室内和露天购物中心两种元素，他说。
在拉斯维加斯有一家摩尔正以赌城典型的大投资手笔进行反击。Rouse Co.公司名下的Fashion Show购物中心周五晚上正式开始了它耗资10万美元的100万平方英尺大扩展，一俟工程竣工后，将使这家摩尔的营业面积达到200万平方英尺。
第一期工程包括两家新的百货商店进驻：诺茨罗姆（Nordstrom）和Bloomingdale’s Home，以及超过130家新店铺和餐厅，而Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, Macy’s, Dillard’s 和Robinsons-May等商家也会大规模扩张。
在2003年10月开始的第二期扩展工程中，Lord & Taylor 以及其它新的零售、餐饮和娱乐商家将会进驻。另外，二期工程还将建造一个占地1万1000平方英尺的新餐厅区。
Fashion Show的卖点还不止这些：一个80英尺长的收放式跑道可以用来进行日常服装秀。
(注：作者Steve Kerch是芝加哥CBS.MarketWatch.com网页的房地产编辑。)
