一个大胆的新商业业态——生活中心（下）

POAG & McEWEN是怎样偶然发现这个新的业态的 　　也许有人会认为没有主力承租商的购物中心是疯狂的，就象一只没有翅膀的鸟。但对于G. Dan Poag Jr. 和Terry McEwen来说，不仅不是疯狂，他们因为建立了当代的生活中心而受到赞美。 　　今天做为Poag & McEwen公司主席和首席执行官的Poag及在田纳西州孟斐斯公司的总裁，能够对他们这种购物中心业的辛苦感到内心的微笑了。Saddle Creek是他们在1987年位于孟斐斯建立的的生活中心。这对于Poag & McEwen及其他发展商来说都是对这种业态的一种创业。 　　Poag已经发展了带状商业中心。其在整个美国东南部主要是Kroger做为承租商。但是当Kroger几乎取消其他发展计划时，Poag开始更关注这种业态。 　　Poag说：“我们决定我们不希望再依靠承租商，这种想法让我们在其他地方建造没有承租商的中心。” 　　在1984年，Poag和Thomason找到McEwen，他有与商城发展商合作的经验，包括Taubman公司，就是后来著名的Taubman中心。 　　McEwen 说：“Dan和Sandy给我解释了这个想法：把最好的专业的零售商通过某种能够吸引消费者的方式集中在一起，因此我们冒着风险开始行动了。” 　　什么样的风险呢？在那个时候，承租商是上帝，缺少他们的中心简直不能够想象。 Poag说：“当然，在我们三个人当中，Terry意识到这个主意是多么激进。我们问自己：我们喜欢去商城吗？不。我们的妻子呢？绝对不。”这使他们努力去想怎样的商店能够吸引高收入的的消费者，答案之一就是便利、安全、愉快。 　　Poag & Thomason，就象公司的名字一样，知道怎么建造带状中心。所以新的中心是开放式的就显的很自然。但是劝说零售商及投资者回到没有承租商的专业中心是一个挑战。 当商城出租商坚持他们不会参与到没有主力承租店的生活中心中，带状商业中心的出租商怀疑Saddle Creek能否得到与商城老板一样的租金。 　　最终，McEwen喊上了Frank Morgan，一个Shawnee Mission伙伴，属于堪萨斯州发展公司Dreiseszun & Morgan，主要参与银行业。 　　McEwen说：“他又问到：你的合作伙伴优秀吗？当我说是的时候，他说好。就这样我得到了我的第一笔建筑贷款。” 　　拥有一百万人口的Memphis在国家专业承租商眼中是个看不到的地方。直到McEwen劝说Polo Ralph Lauren和Laura Ashley到这来冒险。有了这些东风，事业开始走上正途了。 Saddle Creek的第一个中心在1987年开业，面积达84000平方英尺，其百分之百租出。并且在此之后，摊位显的供不应求，很多人在等待空位。因此他们在一条四车道的的旁边的空地上又建起了它扩充部分。Poag说：“我们可能做的是我们曾经做过的最疯狂的事情，建造了一个面积达37000平方英尺的扩充商店，而且人们无法走到那里，他们不得不开车前往。”但是有了Eddie Bauer、Gap Kids和Talbots这些承租商的支持，第二个中心在1988到1989年开业了。第三个中心也在90年代中期开业。 　　Saddle Creek成功的消息传播的很快。内布拉斯加的发展商Omaha要求Poag和McEwen建设一个为办公而设计的工程，做为交换，他们出价买下这个项目。 　　McEwen大笑着回答：“我不知道Omaha的任何情况，但是我做了又一个疯狂的事情。当我们完成这个项目时，我们感觉这是非常时尚的东西，并且我们有足够的收入来支撑我们所做的。”工程最后的面积达90000平方英尺，名字叫一个安静的地方。它在1989年开业时就全被租出。 　　Poag & McEwen开始叫他们的工程——专业中心。渐渐地他们认识到这些工程适合于年轻城市专业群体后，他们才偶然的发现生活中心这个词。Poag & McEwen甚至在多个州登记使用这个名词的专用权，并认为这可以在全国实行。但是保护这个名称的时间及费用对于一个很小的公司（当时只有不到50名员工）来说有点太昂贵了。 　　在90年代早期，为了渡过公司的信用危机，Poag & McEwen在全国发展的步伐开始放慢。不象其他许多行业，公司选择了了由私人掌握，并使用多种方法免于公司欠债。 McEwen说：“我们有一个带状中心的管理和租赁公司，我们做了第三方和经纪人管理。” 当危机渡过后，Poag开始更加关心生活中心的发展，廉价卖掉了公司邻近的其他中心。Thomason离开了公司及行业，McEwen成了一个合伙人，公司的名字改成了Poag & McEwen生活中心来反应新的合伙人和中心。 　　1996年，在下一个项目，位于堪萨斯州Leawood的Town Center Plaza中心开业的时候，这个业态有一个独特的变化。这个中心包括Jacobson的商店承租店，并且中心的面积最后达到700000平方英尺（比一个安静的地方大的惊人）。McEwen说：“因为零售商开始认同我们。” 　　这个中心当前有12个餐馆。Deer Park Town Center中心是在2000年圣诞节后开业。它位于芝加哥市郊一个富裕的地方，是与Developers Diversified Realty（DDR）公司合作投资的。在这里，公司最优先发展餐馆，在一个院子里聚集了很多餐馆。商店也被集中在一起，而不是把他们按照带状中心的方法沿一条线来安排。 　　Saddle Creek的成功及后来的中心（平均每平方英尺的销售额超过400美元）。其他发展商已经涉足该业态。Poag和McEwen曾经甚至建议其他公司怎样发展该项目，以能够保持该业态的信用。 　　Poag也说到，没有什么能比如此的帮助你的竞争对手更疯狂的事情了。“但这对生活中心的发展非常有好处。” 比商城的运行要便宜，但不要说“便宜” 　　当商城的所有者为承担诸如安全、巨大的房顶、地面的保养及环境控制等方面的的负担而感到头痛不已时，看到生活中心的经营他们也有点嫉妒。与封闭式的商场比较，生活中心开放式的外形看上去减少了许多经营上的负担及花销。 　　管理一个区域性的商城，环境的控制、水、设备及其他基本的服务必须维持较好的运转。雪或垃圾不得不从停车场移走，景观的美化也要照管。照明要充分，甚至要细到在侧店的一个最小的坏灯泡。几千平方英尺的地面必须保持清洁并不断保养，及无时无刻的保护商店安全也是必要的。 　　但是生活中心也有他们经营上的挑战。就象商城要集中维持他们的里面，生活中心必须缌的保养他们的外面，这样才能吸引高层次的顾客。这意味着就要使景观美化工程、喷泉甚至是艺术品维持一个最好的状态。由于许多工程多是在北部地区建设的，清除雪成了一个额外的负担。与租用兼职保安人员的邻近的社区中心不同，生活中心需要全职的保安。 发展商及承租商说，由于没有巨大的店内需要维护，生活中心CAM的费用常比高层次的地区商城的费用要少一半以上。阿拉巴马州伯明翰Bayer房地产商说它在Summit Birmingham和Summit Louisville生活中心的管理费大约是每平方英尺6美元。在他附近与其竞争的商城相应的费用在15美元左右。 　　大陆零售发展公司总裁David Kass说，外表及餐馆对生活中心的活力是十分必要的。这家公司是俄亥俄州哥伦布大陆房地产公司的一家子公司。 　　顾客对生活中心所提供的美化、艺术的设计有更高的期望。在洛杉矶的Grove中心，Caruso附属中心有12个全职员工，包括一整个市场队伍，一个看门的人及一个门卫。位于加利福尼亚Caruso 附属Santa Monica公司的创始人及首席执行官Rick Caruso说，公司能够支付他们的工资是因为在其他地方我们节省了许多。 　　提到附近的竞争者Beverly中心及世纪城市商城，他说：“我们雇用一个门卫所花费的钱，他们用在了空调上面。”一些生活中心举办一些新鲜活动，如有特色的芭蕾舞、交响乐及街头娱乐，提供给他们的顾客更多的娱乐。然而，不是所有的生活中心经营商都举行娱乐活动，Poag & McEwen中心和Cousins从不关注娱乐活动。 　　另外，生活中心也有一个有利条件，他的承租商会在管理方面更加强与管理部门合作。在大多数商城的承租商的会议只能有幸请到20％的承租商出席，而Summit Birmingham的定期会议常常吸引了大约半数的承租商。Furgason说：“你开始有一种象家庭成员之间的关系。”（联商网编译） 在全美国的生活中心* *这个表列了大多数目前美国存在的生活中心 **商场数量包括餐馆。 日期：2003年2月25日 来源：国际购物中心委员会研究 开业时间 名称 所在地点 总经营面积 商店总数** 所有者/发展商 2002 Eastwood Towne Center Lansing, Mich. 393,000 45 Jeffrey R. Anderson Real Estate 2002 Village of Rochester Hills Rochester Hills, Mich. 375,000 40 Robert B. Aikens 2002 The Grove Los Angeles 575,000 44 Caruso Affiliated Holdings 2002 Fountain Walk Novi, Mich. 737,134 13 Taubman Centers 2002 Geneva Commons Geneva, Ill. 418,673 61 Andersen Real Estate 2001 Aspen Grove Littleton, Colo. 243,900 50 Poag & McEwen 2001 The Summit Louisville Louisville, Ky. 367,500 58 Jeffrey R. Anderson Real Estate 2001 The Shoppes at Brinton Lakes Glen Mills, Pa. 153,000 14 Wynwood Development 2001 Old Mill District at River Bend Bend, Ore. 150,000 23 Price Legacy Corp./William Smith Properties 2001 Jefferson Pointe Fort Wayne, N.J. 562,000 60 RED Development 2000 Deer Park Town Center Deer Park, Ill. 506,000 60 Poag & McEwen 2000 Rookwood Commons Norwood, Ohio 326,462 45 Jeffrey R. Anderson Real Estate 2000 Palladium at CityPlace West Palm Beach, Fla. 600,000 75 The Palladium Co. 2000 Centro Ybor Tampa, Fla. 213,899 25 Centro Ybor Partners 1999 SouthPointe Pavilions Lincoln, Neb. 500,000 42 RED Development 1999 Mt. Pleasant Towne Center Mt. Pleasant, S.C. 426,748 62 Konover Trust 1999 Southlake Town Square Southlake, Texas 201,000 70 Cooper & Stebbins 1999 The Avenue at East Cobb Marietta, Ga. 225,000 52 Cousins Properties 1999 The Shops at Sunset Place South Miami, Fla. 506,000 60 Simon Property Group 1999 The Avenue of the Peninsula Rolling Hills Estates, Calif. 374,000 60 Cousins Properties 1999 Premier Centre Mandeville, La. 275,026 22 Premier Centre 1998 Denver Pavilions Denver 350,000 40 Denver Pavilions 1998 Gardens on El Paseo Palm Desert, Calif. 200,000 50 Madison Marquette Realty Services 1998 The Shops at Riverwoods Provo, Utah 192,000 35 The Shops at Riverwoods 1998 The Commons at Calabasas Calabasas, Calif. 198,388 35 Caruso Affiliated Holdings 1997 Alamo Quarry Marketplace San Antonio 585,000 60 CB Richard Ellis 1997 Huebner Oaks Shopping Center San Antonio 380,000 60 The RREEF Funds 1997 The Summit Birmingham Birmingham, Ala. 760,000 72 Bayer Properties 1997 Redmond Town Center Redmond, Wash. 569,000 100 The Macerich Co. 1997 University Village Seattle 400,000 93 U Village Imp Ltd. Partnership 1996 Town Center Plaza Leawood, Kan. 700,000 95 Poag & McEwen 1996 The Promenade at Westlake Thousand Oaks, Calif. 201,563 28 Caruso Affiliated Holdings 1992 Town Square Wheaton Wheaton, Ill. 179,000 75 Draper & Kramer Retail Property Services 1991 Mizner Park Boca Raton, Fla. 236,000 47 Teachers Insurance & Annuity Assn. 1990 Reston Town Center Reston, Va. 250,000 50 Equity Office Trust 1990 Bradley Fair Shopping Center Wichita, Kan. 220,000 35 Laham Development Corp. 1990 CocoWalk Coconut Grove, Fla. 163,000 40 Steiner & Associates 1989 The Grove at Shrewsbury Shrewsbury, N.J. 145,000 40 Terranomics Development 1989 One Pacific Place Omaha, Neb. 90,000 25 L&B Realty Advisors 1987 Saddle Creek Germantown, Tenn. 143,000 45 Poag & McEwen 1987 Bayside Marketplace Miami, Fla. 227,000 128 The Rouse Co. 1986 University Park Village Fort Worth, Texas 174,000 37 Madison Marquette Realty Services 1986 Preston Park Village Plano, Texas 268,747 53 Regency Centers Corp. 1985 Old Hyde Park Village Tampa, Fla. 248,000 60 Madison Marquette Realty Services 1985 The Arboretum at Great Hills Austin, Texas 193,000 43 Simon Property Group 1983 Lincoln Square Arlington, Texas 450,000 70 Dunhill Management 1982 Bell Tower Shops Fort Myers, Fla. 340,182 56 Madison Marquette Realty Services 1968 Town & Country Village Houston 420,000 37 Moody Rambin International 1958 Bay Terrace at Bayside Bayside, N.Y. 263,000 64 Cord Meyer Development Co. 1956 The Americana at Manhasset Manhasset, N.Y. 280,000 45 Castagna Realty 1956 Fig Garden Village Fresno, Calif. 213,772 54 Divco West Group 1952 Utica Square Tulsa, Okla. 384,081 62 Helmerich & Payne Properties 1952 Highland Pk. Village Shopping Ctr. Houston 250,000 62 Highland Village Holding 1949 Inwood Village Dallas 235,666 67 The RREEF Funds 1947 Shops at Cameron Village Raleigh, N.C. 600,000 100 York Properties 1931 Highland Park Village Dallas 235,000 24 Henry S. Miller Commercial 1928 Suburban Square Ardmore, Pa. 305,000 44 Amerishop Suburban 1923 Country Club Plaza Kansas City, Mo. 1,200,000 150 J.C. Nicols Co.