作者：Len Lewis
象“安全港”和 “白色骑士”这样的术语通常使人想起80年代和90年代兴盛期间的股票市场。但是目前，它们多半是用来形容利润不断增长的房地产市场—社会公共权益和私有权益投资者选择的资产。
从纽约市的大峡谷，到得克萨斯登同城的平原地区以及发达城市洛杉矶，商业房地产—特别是以超市为主力商店的购物中心—已经成为完全缺乏活力的经济复苏形势中的一个亮点。同时，虽然估计7%和8%之间的年投资收回率可能并不高，但是它却是对衰退的经济感到厌烦的投资者和开发者的安全收入来源，他们把房地产视为仍不稳定的股票市场中的一个安全港。
“这是一个卖方市场，同时对被认为是一种安全投资的追求，并不缺少资金。随着商业房地产的发展，零售业保持相当稳定的发展势态”，Tom Dwyer说道，他是总部设在纽约的房地产信息公司Reis, Inc零售解决方案的经理。
Therese Byrne, 前华尔街房地产分析家，现在是一家纽约零售房地产出版商Retail Maxim的编辑和出版者，他补充说道：“只要人们在小区内居住，你可以保持房地产的价值。对房地产所有者和投资者来说，目前的问题是怎样接近并使这些地区的固有价值最大化并获得更多的收益。”
很明显，对HEB食品杂货公司来说，这是一个核心战略；而且该公司一直以其区域的选择而倍受称赞，同时被许多人认为是该行业中最佳的房地产开发商之一。目前，在德克萨斯州的100多个购物中心中，这家总部设在圣安东尼奥的连锁店拥有并管理着租借给其他零售商的3000000平方英尺以上的区域。HEB还拥有它的40家圣安东尼奥商店中的28家，持有德克萨斯州6家合伙购物中心的股份并拥有墨西哥的16家购物中心。
人力资源和房地产的高级副总裁Todd Piland说道：“我们不是因为好玩才进入这个行业的。这是一个利润不断增长的行业。”
如果价格继续上升，利息和股本比率继续保持原有的水平，同时较好的房地产变得日益稀缺，那么其他公司可能将抢占HEB房地产市场份额中的一部分。
看来这大部分取决于在限定的时间内可以利用或被清空用于分区制的区域。最近SUPERVALU决定出售它在丹佛的九家商店和物流中心。四家商店和仓库立即被克罗格抢购。
最佳地区抢购
Fleming的破产和随后的清算给市场带来了27亿平方英尺的零售和仓库区域 —总共为横跨20个州的60个地区，土地面积从1到13英亩不等，区域面积从15,000到140,000平方英尺不等。
同时沃尔玛大企业的发展趋势继续强占房地产市场，230家大型综合超市计划于2004年在美国设立。其中的大约一半将是现有商店的重新定位或扩张。但是，根据一项评估的内容，沃尔玛的增长率表示将会有大约五千万平方英尺新的零售区域—足以容纳36家购物中心。毋庸置疑，大多数扩张发生在传统的“绿地”区域，这可以满足该零售商150,000-到200,000平方英尺商店的嗜好。但是它也关注象洛杉矶、纽约和芝加哥这样的市区市场，这些市场正在发展壮大，而不是才开始起步，在这里已经有两层和三层的购物中心。
稳定的零售区域的需求使零售房地产行业拥有某些抗衰退的能力，而且远远超过其他房地产类型。事实上，房地产的需求仍然很高，由加利福尼亚Encino的一家经纪公司Marcus & Millichap展开的一项最新调查发现70%的被访者计划在2004年增加他们在商业房地产上的投资。其中，12%的被访者计划在以食品杂货/药品为主的购物中心上增加投资。然而，这个数字并没有考虑计划在独立的零售房地产、市区零售区域、强力业种中心或本地购物中心增加的投资。
这是个好消息。但是市场的关注点还在于以食品杂货为主的购物中心的哄抬价格使这个市场变得“过热”。在过去的两年中，价格很高，同时股本比率下降了大约200个基点，专家认为这些购物中心的价值会因超市面临的竞争性风险—特别是来自沃尔玛的风险而打折。
虽然如此，根据这项调查的内容，与其他行业相比，更加看好药品/食品杂货房地产的投资者相信现在正值购买的时间而不是出售的时间。这项调查指出，这已经引起了售价的迅速攀升，使原本以90美元到100美元每平方英尺建造的购物中心售价高达240美元每平方英尺。
“零售是最容易操作的房地产类型，因为进驻率是稳定的，同时租金相对适中 — 与空地增长和租金下跌的剩余房地产市场相反，” Bill Maher说道，他是马里兰州巴尔的摩Jones Lang LaSalle的一家分公司LaSalle 投资管理公司的北美发展战略主管。
对于开发商来说，优势在于存在着更多的机会。“争取融资并长期占有房地产或进行建造并销售给私有买主或社会公共事业买主，这变得非常容易”，他说道。
融资是市场实力的关键所在，Dwyer说道，并指出去年财政部和银行利率都空前居低。“这种融资标准在两年前是前所未闻的，同时这使得买方更容易哄抬价格。”
