零售评估——至关重要!
商业评估不仅复杂且带有情感色彩，如果身为零售商的你做不了，那就去找一些专业帮助！
据俄亥俄州北广州区战略投资总裁Bruce Kamph所说，不管你经营的是一家小店或者连锁超市，都很难判断耗费了你一生精力建立起来的事业，因为其中有许多重要因素，包括公司的历史，财力，文化，对社会团体的许诺以及合作伙伴。
正是这样，食品商才需要专业的商业评估报告，内容包括买卖和约，合并与收购，员工持股计划，间接评估，慈善捐赠，银行贷款，偿付能力/破产机率和支配权的评估。Kamph表示他的客户主要来源于不动产和礼品行业。
无论怎样，一份专业的商业评估报道需要和分析师良好合作。
评估价值
Kamph建议业主必须牢记三要点：“其一，评估师必须十分了解食品行业；其二，准备充足的材料，供评估方选择；其三，最重要的是大家必须理解任何一方都有可能将感情带入评估过程。很多大的产业都来自家族产业，就像家族式超市。他们都有自己的历史和故事。投资者花费了毕生的精力来经营，就如抚养一个小孩。所以，情感因素必须划入评估范围。”
但是，这并不意味单纯地将情感因素理解为冷冰冰的数字。“当将员工的意志、公司的人力资源以及清洁的环境这些软因素列入商业评估时，我们应尽量减少主观性。商业评估就是基于企业现在运营状态对其未来的发展做出预测的商业报道。”
以下是Kamph评估的几个基本步骤：
1. 搞清楚评估的目的和理论前提。“我们必须根据法律法规清楚地说明限制条件”，Kamph说。
2. 完成公司的财务、经济和产业分析，考察公司以及会见主要投资者。
3. 充分了解该商店后，评估师必须计算出该店的收益流。产业的未来发展形势和历史效益等方面都应考虑在内。
4. 分析风险和计算充足率和贴现率。“这些数据会提醒投资方的投资风险，包括外在风险（大经济因素和产业发展状态），内在风险因素（竞争力、公司规模、项目稳定性等等），投资风险（投资组合百分比、资产评估等）。只有综合所有这些因素，才能得出被评估项目的特别资本和贴现率”。
5. 根据所得数据，通过三种不同途径得出评估值。三种不同途径包括了资产评估，收入评估和市场/比较评估。
6. 最终的评估必须从三种不同路径中选择最合适的。
7. 必须将折扣率和额外费用考虑在内。“就拿股权控制来说，过多或过少的股权支配都会产生相应的折扣率和追加一定的保险费，从而影响商业评估的最终价值，特别是涉及商业价值时，多数控制意味着必须占有公司51％以上的股权”，Kamph说：“缺少销售性是另一例子，当某项目缺少销售性时，它的价值也会大打折扣”。
8. 进行完整性检查，包括评估该产业的经验法则（销售比和收入比）。评估结果是收购的基准，所以评估的最终目的是让投资者了解项目的具体营运状况，预见项目的未来发展趋势，和做出最终选择。当然，评估师也会依据相关企业的营运数据，得出比较准确的评估值。
9. 得出结论，评估价值。
单一食品杂货店的评估价格大概在6000到8000美元之间，需要6到8个星期。
“没有最好或最坏的评估报道”，Kamph表示，“最重要的是评估师和所有者必须了解评估目的及规模。一位好的评估师会帮助店家了解他能从该产业中获得什么。”
“多数企业家基本了解他们所提供的产业是什么”，他总结道，“通过和评估师的合作，他们会更了解企业价值的组成。如果评估过程自始自终追寻正确的路径，企业家会更多了解所拥有的价值”。
作者：Jane Olszeski Tortola
联商网编译
