虽然购物中心在美国一路凯歌，但美国零售环境的大变化迫使美国购物中心业重新审视自己的做法，并把目光投向东京或伦敦。
辛辛那提一家零售咨询公司的总裁Stanley L. Eichelbaum说，虽然也许是美国人书写了购物中心一书，但这本书已经过期了。世界变化很快，每天都有许多新理念出现，因此，不能认为购物中心是永远不变的专利产品。
美国的一些新趋势在国外早已有之。举例来说，美国开发商最近崇尚将塔吉特或沃尔玛作为主力店。而在国外，家乐福、特易购及其他大卖场早已是摩尔主力店，特别是伦敦和香港。
澳大利亚悉尼的房地产信托投资公司Westfield集团负责美国业务的副主席Richard E. Green说，在澳大利亚，折扣店、超市、时装店、剧院和娱乐都在一起，而这正是美国的发展方向。他们在美国已经有七、八个这样的综合项目竣工或在建。
这也意味着与其他购物中心面临同样的问题：顾客能否将购物车推到摩尔里面？他们怎么从一个楼层走到另一个楼层？如果他们买了冰淇淋之类的易腐食品，又想去时装店看看，那怎么办？
幸运的是，美国人可以向国际同行学习经验。澳大利亚的摩尔提供暂时存放食品杂货服务，还提供购物车专用电梯，现在美国的一些塔吉特商店也这么做。Green说：“在澳大利亚，食品杂货店位于购物中心底层，停车场在屋顶，可以把购物车一直从下面推到上面，不会丢失任何东西。”
巴尔的摩一家国际设计公司的副总裁Ahsin Rasheed说，在中国的沃尔玛商店将购物车电梯作为一个商品营销的好地方，他们把商品堆放在电梯中间，顾客在推车到下一楼时，可以把糖果、电池、计算器等商品放到车里面。而现在，美国人也在采取这一做法。
事实上，虽然许多零售商及开发商还在担心综合购物中心的物流问题，但是，这类物业在亚欧却早已成为生活的一部分。西雅图的一家建筑公司的负责人Stan Laegreid说，从这些地方学习经验，对于在地皮宝贵的美国城市发展购物中心及其它项目非常重要。
他说：“如果不将百货店作为主力店，那用什么？我们使用停车场、娱乐区。但如果将娱乐区作为主力店，它只能是晚上的主力店，那在白天做什么？这些都是我们要处理的问题：人们去购物中心究竟为的什么？”
巴尔的摩的全球建筑商RTKL公司在Multiplaze Pacific的设计中就摈弃了传统的美国模式――形状笨拙的摩尔，以百货店为主力店。 Multiplaze Pacific在巴拿马的巴拿马城，于2004年12月开张营业。这个地区性摩尔有三层，110万平方英尺，虽然它的占地面积足以容纳一个传统的摩尔设计，但RTKL没有这么做，也没有将百货店作为主力店。
RTKL负责北美业务的副总裁Jeffrey J. Gunning说：“我们在每个角落都安排了一个公共空间和一个2-3万平方英尺的用户空间，而在美国购物中心里面，这些地方应该是归布鲁明代尔或诺兹罗姆的。”
这种将中型店与餐馆及公共空间结合起来营造不同主力店的做法也许有助于美国开发商解决百货店日渐式微的问题。Gunning说，这改变了人们对主力店的传统观念。Multiplaza Pacific获得巨大成功，已经在考虑扩建了。
在东京这样的拥挤的城市里，大型物业往往是商住两用，而在美国，随着摩尔房地产信托投资公司及其他开发商日益接受多用途物业，这一趋势也有所发展。休斯顿开发商Hines公司的物业经理Scott P. Murray说，事实证明，在这方面向海外学习是很有裨益的。Hines公司曾在休斯顿和达拉斯开发过一些包括办公室、零售及宾馆的多用途物业。他们在西班牙巴塞罗那开发的面积为420万平方英尺的多用途综合物业――Diagonal Mar于2001年开业，包括住宅和零售。该物业有1,445个住宅单元。Murray说：“有一个内在的顾客群，这真的很棒。”新住户在Diagonal Marm的家居店和五金店可获特别折扣。由于这些顾客住得离摩尔这么近，他们可以在那里逗留更长时间。Murray说：“我们将整个三楼用作休闲活动，远远超过了传统的美国购物中心用于休闲的空间。”
美国开发商也许还会采用国外对食品饮料的服务方式。Green说：“澳大利亚从美国学到了美食街的做法，但是他们的美食街现在比我们的做得更好。有白桌布、盘子和银器，而不是纸餐具。这看起来更华美。”
悉尼的Westfield Bondi Junction的重建工作耗资5.4亿美元，于去年完成，这座110万平方英尺的物业提供从牡蛎吧、De Costi新鲜水产到Norton St Grocer及Laurent Patisserie等食品零售商的各种店铺，而且都能看见悉尼港。Westfield美国业务总裁Kenneth P. Wong说：“它有玻璃幕墙和外阳台。你什么时候在摩尔看到过一个从外面就可以看得见的美食餐厅？”
加拿大一家零售咨询公司的主席Ian F. Thomas将这一做法描述为“食品的全面展现”――有机绿色食品杂货商、超市、寿司吧、咖啡馆和更多都在同一个屋檐下。他说：“在北美，人们告诉我们说美食街的分店应该不低于6个，不多于12个。但是如果你去到菲律宾、日本或亚洲其他地方，你会看到他们的美食街有24、25个分店。”
Laegreid说，Callison建筑公司采用这一办法将中东的摩尔变成了社交中心。他说：“在美国传统购物中心里，食品饮料区一般为10％。而在国外的购物中心里，它们往往占到25％。”
Gunning说，总的说来，海外的零售业态似乎更善于迎合消费者的日常需要。例如，英国的购物者能在Boots之类的连锁内买处方药，也能从马狮百货买上一整份的美食带回家。
美国购物中心模式的成功是不容争议的。许多咨询公司都曾帮助他们的客户学习美国的成功经验并避免美国的错误：走不通的走廊，停车空间不够，电梯位置不好，摩尔布局混乱等等。
Mills公司的Madrid Xanadú就仍然采用了美国模式。Mills公司的发言人David Douglass说，这个140万平方英尺的摩尔于2003年开业，提供许多西班牙购物中心缺少的美国式便利，包括宽敞的停车场（8000个位置）和一个方便驶入的环形路。
Thomas说，这类大型摩尔也有，像伦敦的Bluewater、德国的Centro Oberhausen和智利的Plaza Vespucio都有极强的美国创意。
但是，Gunning说，海外对传统美国摩尔的需求有限，这有几个方面的原因，如许多国家没有百货店传统、缺少土地、规划限制、更强调市内开发而非郊区开发等等。
此外，加州一家全球建筑商Jerde Partnership的高级副总裁Tim Magill说，许多国家没有购物中心业，因此不如美国那样界限分明――有些开发商专门做零售物业，另外一些则做写字楼或住宅物业。
一些适合美国新潮流（百货店的衰落、有机食品的兴起、对生活休闲及市内多用途物业的需求的上升等）的设计开发方案也适时出台。
Green说：“如果这种情况以前就发生，我们不会看到美国的零售业区分这么明显，如折扣店不能进入摩尔，而只能在街对面开店等等。这种区分简直毫无意义。”
Eichelbaum说：“我们坐在那里说‘我们知道自己在做什么。’但不到美国购物中心陷入困境，我们是不会尝试在其他地方行之有效的做法。”
这也许是因为大多数美国零售商及开发商多专注于国内，很少到国外发展，虽然有Westfield、Hines等一些国际企业从海外学得宝贵经验。不过，现在已经有Mills、Simon Property Group等一些美国知名地产企业在努力寻求国际机会。
Douglass说：“我们在Madrid Xanadú上的成功无疑为我们开启了通向其他国际市场的大门。最近，我们获权在罗马市中心开发Mercati Generali地块，我们还正就在米兰、巴伦西亚、巴塞罗那及格拉斯哥的开发事宜谈判。”
这些公司从海外获得的经验也许能为美国带来新的做法。Development Design Group的 Rasheed从事亚洲及中东项目已有18年，他说：“发生的事情将很令人感兴趣，这是我们多年来没有看见过的。”
熙熙攘攘的双向大街的前景令国际主义者兴奋。Green说：“我们在英国开发的一个项目汲取了美国、澳大利亚和新西兰的概念。基本上，我们作为一个世界正日益紧密地结合起来，多种类型的物业都在同一个开发项目下进行。”
(作者：JOEL GROOVER, 联商网编译)
