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 【广发零售-万达商业IPO深度报告】

目录索引
一、商业地产将呈现出阶段性、 区域性相对过剩局面
........................................................ 6

(一)、目前商业物业供给整体未偏离均衡,但电商分流加剧 ................................... 6
(二)、受四万亿刺激,
08-12 年商业物业大量开工, 12-16 年竣工面积激增 .......... 7
二、未来商业地产强者愈强, 体验式业态、 儿童业态、全渠道转型是大势所趋
............. 10

(一)、商业地产将进入总量过剩,去粗取精的阶段 ............................................... 10
(二)、体验式消费是商业地产的发展趋势
.............................................................. 12
(三)、儿童消费业态是商业地产新一轮增长的驱动因素
........................................ 13
(四)、 推进全渠道是商业地产拥抱互联网的唯一选择
........................................... 14
三、万达集团发展历史
- 战略领先,互惠共赢 ................................................................... 15

(一)、万达集团五个阶段 ....................................................................................... 15
(二)、万达商业地产四代产品
................................................................................ 16
(三)、万达地产的优势
........................................................................................... 18

1 、物业开发过程中具备强大的资源支持和执行力 .......................................... 18
2
、领先的订单地产模式, 大大降低了物业空置率 .......................................... 19
3
、长期培育积累庞大品牌库 ........................................................................... 20
4
、万达地产作为集团产业布局的核心,与集团其他业务协同发展 ................. 22
(四)、 快速扩张下的隐忧
....................................................................................... 23

1 、第三代产品万达广场内品牌商家和体验业态的差异化不明显 .................... 23
2
、二三线城市购物中心价值评估不确定性较大 .............................................. 23
3
、订单模式易于扩张,但租金收益率较低 ..................................................... 24
四、万达商业地产未来看点: 提升体验业态占比, 推进国际化
....................................... 25

(一)、从迪士尼、新加坡圣淘沙看万达旅游地产盈利逻辑 .................................... 25

1 、东京迪士尼, 以主题娱乐设施带动酒店、零售收入增长 ............................ 25
2
、新加坡圣淘沙,以旅游开发带动地产销售收入增长 ................................... 29
3
、旅游体验商业,万达地产未来新支柱 ......................................................... 30
(二)、 构建全渠道会员体系,打通集团内部积分系统
........................................... 33
( 三)、儿童乐园业态,以家庭为单位聚客
.............................................................. 36
( 四)、 以酒店业态为核心的国际化战略
................................................................. 37
五、万达商业地产投资价值判断
....................................................................................... 40

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