未来的道路
2004年的前景仍不明了。“我不知道我们是否曾经在这样一个不稳定的经济中看到过如此活跃的房地产市场。我猜想随着利率的上涨，价格将会稳定。同时如果股票市场得到复苏，你可能会看到资金回笼” ，Dwyer指出。
然而，根据Scott Muldavin所说，较少的投资资金不是引起关注的原因，他是一家总部设在加利福尼亚的房地产融资和投资咨询公司Muldavin公司的总裁。相反，房地产投资信托(REITs)将使价格在2004年继续保持高水平。“REITs在资本市场上非常成功，它们的市场价格上升至它们资产基本价值的30%。这更加鼓励它们购买房地产，同时它们愿意为它们想要的房地产付清全部款项”，他说道，并补充说高价也将因来自养老金和其他私人投资者的需求而得到维持。
另一方面，REITs利用炙手可热的房地产市场来改变它们的投资。“它们已经是重要的卖方，同时他们抓住这个机会从它们还未考虑的地理区域中获取收益”，Dwyer说道。
超市是否应该进入购买狂潮仍有待观望。象艾伯森、克罗格、安路和阿霍德这样的连锁店已经成为国内一些最有价值的零售房地产的监管者。但是观察家也问道当他们努力避开沃尔玛的接近的时候，他们为什么会卷入房地产业务中。
一些连锁店成功地成为购物中心的开发商和所有者。“但是这不是他们的核心能力”，Muldavin说道。“这样做的唯一原因是为了赚钱并控制你所经营的业务。但是大型商店已经达成了某种私下的交易，因为主力商店承租人可以通过租赁得到他们想要的一切。他们不必成为开发商来获得房地产的价值。”超市开发独立的区域存在一些优势。但是这种财政风险超过了购物中心的收益。
“我认为这是核心能力的问题”，Maher指出。“在那里有很多开发商可以找到这些地区，把地产划分成区域并获得开发批准并拼凑融资。超市的问题是只支付这些区域的租金而不必支付一个开发小组的一般管理费用，这是否更便宜。”
虽然观察家认为良好的超市店址越来越难以找到，但是对于它们是否可以被称为稀缺却存在参差不齐的观点。
“我认为零售区域变得日益稀缺，同时这也是购物中心如此引人注目的原因”，Muldavin说道。“你不可能在一个区域拥有两家购物中心，因此你有垄断控制权。同时如果你管理着这个区域，你将获得授权和批准。
最大的机会可能在于替代区域，这些区域可能并没有最好的质量，但现在正在重新开发”，Muldavin说道。“这其中的许多区域是未经改良的零售购物中心，一些商家来到这里，把它拆掉并把它重新出租”，他说道。“在任何地区总有未被充分使用的区域，无论它是一家古老的汽车代理公司、一家工厂或甚至是一家古老的免下车电影院”，Maher补充说道。“如果那儿存在需求，零售商和开发商将设法联合创建一个区域。一些地区完全不是那么明显”，他说道。
迷恋近郊地带
同时，随着郊区不断发展，自从二十世纪四十年代开始就已经在不断地发展，原本是偏远的地区立即变成黄金地段。“对组成黄金地段的地区将进行重建”，Dwyer指出。“对在一个具备特定人口特征的地方提供服务的商家来说是黄金的地段，而对在另一个地方提供服务的商家来说是一个很糟糕的地段。”
虽然大多数零售商愿意进入人口开始增长的新兴地区，但是高价和有限的区域将使一些商家重新考虑 “近郊地带”— 位于市中心和郊区之间的地区，同时它们在经济上和复苏性发展上被忽视。近郊地带, 或中心地带理论在一段时间内在房地产行业内不被重视。但是，许多因素综合起来阻碍了这些接近中心的地区的重新发展。在他的新书, 前往各地的中途:美国近郊概述, 作者William H. Hudnut，他是市区土地研究院的高级人员，他认为这些曾经是经济和社会活动中心的地区未受到重视。问题是象加利福尼亚州的埃斯康迪多、俄亥俄州的Lincoln Heights这样的地区的特点是老年人口、古老的住宅和基础设施，同时迫切需要重新投资。“它们正在经受被人遗忘的状态。现在这些大都市的定位是在道路的岔口。它们会继续落后并引起这些问题：交通堵塞、高税收、犯罪和污染。或者，它们可以彻底改造它们自己，同时成为经济上具备竞争性、社会上必不可少的以及财政上充实的稳定社区”，他说道。
在这些区域获得经济开发的支持是很困难的，因为它们并不吸引年轻的专业人士或更喜欢市内生活方式的独居者或正在寻找郊区绿色空间的家庭。但是，接近市中心的区域拥有潜力，由于它们的民族多样性、战略性区域和公共交通的便利性，Hudnut说道。
同时，在象费城、华盛顿这样的城市中的政客劝说零售商进行大胆的促销活动，零售商将重新考虑市中心。沃尔玛最近在洛杉矶市中心的Crenshaw区开设了它在美国的第一家三层折扣商店，它正在其他城市积极地寻找类似的地区。同时，它在洛杉矶Ralphs已经签署了一份在South Park区开设一家50,000平方英尺的超市的协议。这是在这个地区和这家商店进行大规模翻新的一部分，计划在2005年设立，将是数十年来第一家在这里开业的主流超市。
“市中心是最后的边界，”，Dwyer说道。“这是多年来每个商家企图避免进入的地区。但是当一家象沃尔玛这样的公司在标准地铁优势区域达到饱和的时候，只有一个地方是可以进入的 — 而这就是市中心。”
但是那些把市中心视为安全港的商家犯了很大的错误。
“这不是创新。这不象是从未在市中心出现的折扣店”，Byrne说道，如象凯玛特、Caldor和Bradlees这样的连锁店。“我相信每个市中心最终将有一家沃尔玛。”
