从名义上来讲，在那不勒斯以外意大利Marcianise的Campania购物中心, 似乎将成为典型的欧洲购物中心 — 它占地只有一百万平方英尺以上(100,000平方米)同时将以一家家乐福大卖场为主力商店、一个多银幕放映的电影院和大型以及专业承租人。除此之外，这样一家在英国、法国和德国十分典型的购物中心在意大利确实是非典型的。
假设意大利没有本地的超型商家，同时任何类型的购物中心很难在高度控制的环境中进行建设，那么到目前为止这个国家多半没有“典型”购物中心，特别是在南方。因此，当一家荷兰投资和开发公司Corio于第二年春天开设了Campania的时候，这将成为意大利购物中心工业发展过程中的重大举措。
“通常来讲，在意大利[各方面状况]对项目开发是不利的”，Gino Antonacci说道，他是总部设在米兰的Corio Italia SRL的租赁和房地产主管，这家公司在意大利拥有四家现有的购物中心，总共为700,000平方英尺左右的零售区域。(Corio Italia的荷兰母公司Corio，荷兰、法国和西班牙最主要的购物中心业主，在意大利是比较新的投资者。它拥有四家现有的购物中心和Campania。) “获得许可很难。”
Corio, 去年五月从其他的开发商那里收购了Campania，还在皮埃蒙特区拥有和管理着最大的购物中心，Shopville Le Gru，一家设在托里诺的645,720平方英尺的封闭式购物中心。
意大利的购物中心发展落后于其余的欧洲国家很多，这是很讽刺的说法，假设于1877年在米兰开设的Galleria Vittorio Emanuele II被认为是现代封闭式购物中心的灵感所在。现代第一家意大利封闭式购物中心Cittamercato于1972年在布雷西亚开业。但是到1987仅有40家大于53,000平方英尺的购物中心在这个半岛上开业，根据总部设在伦敦的Cushman & Wakefield Healey & Baker’s 2002意大利购物中心报告的资料。
然而，到二十世纪80年代末，开发速度加快了，而目前意大利有430家购物中心，总计6740万平方英尺。但是考虑到这个国家将近5800万的国内人口，这相当于每人1.2平方英尺的零售区域，相比之下，英国每人为2.3平方英尺，法国每人为2.2平方英尺，而德国每人为1.3平方英尺，根据Cushman & Wakefield Healey & Baker的资料。(美国每人的零售区域为21平方英尺，根据ICSC的资料。)
此外，按照北美的标准，大多数意大利购物中心是很小的，因为缺乏百货商店为主力商店，同时因为购物中心位于或靠近市区。仅有16个项目超过428,000平方英尺，Cushman & Wakefield认为。(请参阅表格)。
并不令人惊讶的是，意大利购物中心却吸引着来自欧洲和北美周围的零售房地产开发商和投资商的注意，其中的一些商家发现英国、法国和德国的市场日益饱和。
Campania是到2006年开设的多达75个新购物中心之一，根据欧洲的Jones Lang LaSalle的资料。
“当然，在最近四或五年中，我们已经看到了巨大的变化和加速的步伐”， 欧洲Jones Lang LaSalle的资本市场主管Patrick Parkinson说道。
新项目以每年30到40家的速度开业，Marco De Stefani说道，他是Cushman & Wakefield在意大利的合伙人和零售主管。
“发展的主要动力是大卖场零售商需要在意大利立足”，De Stefani说道。这些大卖场包括欧尚和家乐福，这两家都是法国的商家。
国外资金(包括德国养老金)也正在刺激增长，Gruppo Finim的副总裁Carlo Vallardi说道，这是一家意大利购物中心开发商、第三方管理和咨询公司。
“现在，对于欧洲投资者来说，意大利的购物中心被认为是十分引人注目的，这些投资者包括Corio, [总部设在伦敦的] Pradera和德国银行”，Vallardi说道。
项目正在变大目的是为了容纳国际零售商，如H&M、Mango和Zara，或象宜家和Media World这样的大型经营商。
这种发展开始吸引大型的美国购物中心开发商。12月份，Simon Property Group与意大利百货商店和大卖场经营商Rinascente Group成立了一家将近11亿美元的合资公司来占有并管理意大利的购物中心。Simon拥有这个实体的49%，这个实体拥有38家现有的购物中心并正在开发另外六家购物中心，而正在进行中的项目多达14家。
1999年荷兰投资和开发的公司Corio的 80,250平方英尺Il Maestrale购物中心 (上图), 设在Senigallia的旅游胜地，同时它的Shopville Gran Reno (右图),一个设在博洛尼亚于1993年开业的139,000平方英尺的购物中心。目前该公司在意大利有四个零售房地产。
这项交易使Simon致力于国外开发，如它在Group BEG的投资，这是一家总部设在巴黎的以大卖场为主力商店的购物中心经营商。这项事业拥有在波兰和法国的九个房地产，Simon的首席财政官Stephen E. Sterrett说道。“[Rinascente] 拥有成功的购物中心，同时也拥有相当重要的开发途径。”
该行业的其余商家对Simon-Rinascente的交易非常感兴趣。
“最后，人们形成的观念是Simon Group将起一个被动的作用”， 欧洲Jones Lang LaSalle的零售资本市场主管Davide Dalmiglio说道。他说道他相信Simon将出租Rinascente，它的本地专业知识在开发和管理房地产方面发挥着主导作用。
Mills Corp.也在意大利与许多本地合伙人致力于项目开发活动，该公司国际开发部的行政副总裁Edward B. Vinson说道。目前Mills有五个购物中心正在计划中: 两个在罗马，两个靠近米兰，还有一个在佛罗伦萨。
“基本上，我们的目标是每年完成一至两个购物中心”，Vinson说道。“但是在过去的36个月中我们忙于四个购物中心的开发活动。”第五个购物中心仍然在计划阶段。
到此为止，大部分的购物中心区域集中在象博洛尼亚、米兰、罗马和托里诺这样的北方城市。大约63%的开发项目位于北方，19%在这个国家的中部，还有18%在南方，Cushman & Wakefield报告中这样写道。原因是很简单的。
“在意大利北部，你拥有人口基础，也有最多的收入”，Vinson说道。
在北方的项目中，Gruppo Finim的374,500平方英尺的购物中心在克雷默那兴建，以大卖场为主力商店，并计划在2006年开业。(Finim也同样在这个国家管理着60个左右的项目。) 葡萄牙开发商Sonae Imobiliária宣布了在布雷西亚建造一个300,000平方英尺的购物中心的计划。这对这个国家来说是不寻常的，这将是一个两层的项目，适合离市中心只有15分钟的市区。这家仍未命名的购物中心也将比国内其他的购物中心更加适合高层次的消费者。
“意大利是一个非常成熟的市场，能够迎合高收入顾客的需求”，一位Sonae Imobiliária的常务董事Pietro Malaspina说道。
出厂批发行业也有一定的势力。BAA McArthur Glen于2000年在米兰附近开设了Serravalle 批发商店并在2003年10月在罗马南部设立了Castel Romano。Value Retail于2003年六月也在米兰附近开设了Fidenza Village。多达15家批发商店正在计划中，包括在佛罗伦萨和威尼斯的BAA McArthur开发的项目，以及Value Retail和Gruppo Percassi开发的其他购物中心。
随着北部的扩建，一些开发商正在开始考虑南方一些未开发的区域，包括那不勒斯和西西里。大到2006年约36%新出现的购物中心将位于意大利南部 — 在卡拉布里亚去、Campagna、普利亚区和西西里，根据Jones Lang LaSalle的2003年意大利的购物中心市场。
“我们看到在意大利南部的城市开发的主要项目”，Corio的Antonacci说道。
Gruppo Finim计划到2006年为它自己也为它的客户建造80个左右的项目，平均分布在北部和南部，Antonacci说道。
虽然一些隐患是存在的。
“南部是一个更加有趣的市场，[是]最不发达的市场”，Sonae的Malaspina说道。“但是建造一个购物中心的成本是一样的，而购买能力更低。”
因此，南方的购物中心并不把设计消费者作为目标顾客，Parkinson说道。
同时所有这些活动错误地传达了每个开发商面临的重大挑战:1998年Bersani法令。这个法令缩减了小于250平方米(2,690平方英尺)的商店的批准过程，同时建设规模在250至2,500平方米之间的商店的需要当地的批准。大于2,500平方米的项目根据本地、省级和区级权威机构而定。
“现在你不是只有一项法令，你有20种不同的法令”，Rita Fiori说道，他是意大利购物中心委员会的秘书长，他是指依次包括105个省和8,000个社区在内的20个地区。
但是即使意大利官僚主义的名声是名副其实的，腐败的名声却是不应得的，Malaspina指出。
“我从事零售业已经35年了，也从未碰到过这种问题”，Malaspina说道。“腐败是不需要的 — 法令是如此地复杂以至于我们需要付出很多的努力。”
