几年前北京市商委规划的四个超大规模购物中心目前的状况各不相同，但都逃脱不了惨淡的命运。有的筹措不足无法面世，有的由于各种原因处于搁置状态，规模巨大的大型综合性购物中心的市场表现并不令人满意。事实证明，一味求大并不是购物中心的发展正道，只有深入研究商圈环境、消费者需求，理性定位才是购物中心发展的坦途。据悉，现在已经有购物中心项目在经营陷入困境后主动采取缩减商业面积的方式自行解困。
找准消费习惯
购物中心的开发决策，绝不是开发商主观判断决定的，它与整个城市的市政规划等密切相关，政府对购物中心建设的管理与指导，主要体现在两个方面。一方面是建立和完善相应的法规，最主要的是制定《大型购物中心设置办法条例》，每一个大型购物中心的建立要通过政府规划、审议才能实施。另一方面，规范零售业态，提供城市各种商业业态的饱和指数，供开发商在选择项目时参考。
商圈分析与商圈内消费者消费习惯的分析是重中之重，研究商圈内有多少居民、居民购买水平如何、有多少人、会花多少钱来购物中心买东西、入租商户的纯利润会实现多少等问题，从而决定建不建这个购物中心和建成什么样的购物中心。
理性规划
有业内权威专家指出，目前购物中心建设面临两个挑战，一是建设的盲目性，二是选址的盲目性。这就要求从规划选址、设计、招商、运营各个环节都要专业化运作。
据研究，在西方发达国家，购物中心是在20世纪50年代之后崛起，在当时经济环境下，人均国民收入已达到2000美元以上；居民家庭汽车拥有率超过50%。在国内购物中心刚刚发展的20世纪末，美国光顾购物中心的顾客87%是自驾车，美、日、德购物中心设定停车场的标准是每20-60平方米营业面积一个车位。直到1994年，美、日购物中心平均面积也在1-2万平方米之间。而我国目前城镇人均国民收入仅1000美元左右，一些住在郊区的人还保持着去城里购物的习惯，经济发达城市才刚刚步入汽车时代普及率还不高。因此建在郊区及交通相对闭塞区域内的大型购物中心开业后客流量难以得到保障，在城市核心区兴建大型购物中心又会与老牌百货商场形成竞争，分流客源，购物中心在选址上处于两难境地。
国内购物中心的开发建设一度陷入到了“一味求大、争夺第一”的误区，在建设初期的盲目乐观导致了经营上的尴尬，随着国内经济的稳步发展，消费者的消费观念有了极大的改变，从单纯的生活资料需求转向生理和心理需求的双重满足，这就成为购物中心发展的基础。而购物中心理性发展需要一个过程，盲目求大只能是舍本逐末，得不偿失。
奢侈品主打
另外，具有客流号召力的主力店及各成熟品牌店是购物中心吸引客流的核心，而目前大多数中国企业品牌缺乏国外名牌的影响力，难以拥有稳定的客流，自然对客流的号召力就大打折扣。而国外品牌时尚业态的引入又存在着适应性的问题，据某购物中心项目招商负责人透露，“国外的主力店引入有许多困难，有些是硬件上的特殊要求，有的是外商在国内选址的优越性导致的谈判条件苛刻，很难达成共识。”
据商业机构研究表明，以80后为代表的青年消费群体已经成为社会主流消费群，他们追求品牌，敢于消费，与之相呼应的国际国内各成长性品牌已经成为购物中心的最爱。
中国品牌战略协会的研究表明，月收入在2万元到5万元之间属于较典型的奢侈品消费者，中国内地目前的奢侈品消费人群已经达到总人口的13％，约1.6亿人，并且将迅速增长至2.5亿。到目前为止，几乎所有的世界顶级品牌都在中国设有分店。据瑞士手表行业联合会的调查，中国现在是瑞士的第十大出口国。世界各大高档品牌也纷纷表示将火速进入中国存在巨大消费潜力的每个城市。奢侈品将成为入住各大购物中心的主流业态之一。
借鉴新理念
在国外，大型综合性购物中心开发程序与房地产开发完全不同，针对主力店的订制式开发模式使主力店商户在经营期间的适应性更强，对目标消费者的把握也更明确。但是，国内购物中心在开发流程上更近似于房地产开发模式，以建筑产品为导向的倾向明显，“先做个大盒子，再往里填商户。”的方式导致了很多经营上的隐患，也成为国内很多购物中心主力店招商不利的根本原因。在开发理念上的更新也是国内购物中心开发急需重视的问题。
谈到对国外购物中心运营的借鉴伟业商业公司副总经理姜黎明表示：商业的特点在于各有特色，因为地域及环境的不可复制性所以商业项目也不可能完全复制，在一个地方成功的商业搬到另一个地方也许就不能存活了。国内的商业项目要借鉴的话，我觉得最有借鉴意义的是一个国家是日本，日本的商业发展时间比较长，相对成熟。而且比较而言亚洲人的消费习惯更为相似，对商业的需求点也比较接近，所以日本购物中心对国内的借鉴意义也就更大一些。据了解，来自日本的SOGO是最早一批进入国内的商业公司，而太平洋百货及大洋与SOGO有着千丝万缕的联系，可以说国内的购物中心发展很大程度上收到了日系购物中心的影响。在国内来说香港和台湾的商业发展领先于内地，现在许多专业的商业顾问机构都源自港台。而欧美的商业看起来很漂亮，但是由于人口模式宗教信仰等等方面导致，生活习惯消费习惯不同，是没办法照搬的。“最好的不一定最合适，最合适的一定是最好的。对于商业来说这是个真理。”
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