大名鼎鼎的公园前和流行前线地下商场有多大？它们的建筑面积分别仅为3.2万平方米和8000平方米。而近期广州市公布的多项规划中，金融城、番禺万博、广州南站等区域的地下空间，随便拎出来一个都是百万平方米级别。
据了解，根据2012年底提交人大审议的《广州市城市总体规划(2011～2020)》，到2020年广州地下商业面积将要达到800万平方米，除去现有的约110万平方米，等于还要在地下造16个正佳广场（建筑面积约42万平方米）。不少专家认为，开发地下空间对于政府而言拥有不占用地指标的好处，但目前广州地上商业仍吃不饱的情况下，地下商业大规模开发运营或将成为一个陷阱。
当前地下商城冷热不均
在广州说起地下商场，最早可以追溯到上个世纪的80年代，当时南方大厦的地下商场是第一个经营不错的地下商场。
“随后的几十年来，不少地下商场层出不穷，但是做得好的屈指可数。”广东省流通业商会执行会长黄文杰告诉记者，到2000年左右，流行前线成为了广州第二个经营状况很好的地下商业，然后就是最近的天河又一城了。黄文杰说，除此之外，广州还有很多如康王商业城、东方宝泰、时尚天河、江南新地、动漫星城、花城汇等地下商业项目，都称不上是经营得很好，尤其是几个体量较大的项目，难言成功。
南都记者近期走访了广州多个地下商场发现，一些老牌的如流行前线、天河又一城等地下商场人流极为畅旺，而如花城汇等一些新的地下商城则依然经受着培育期的寒冷，在2012年初花城汇刚开张之际，甚至被指店员比顾客还多。
“广州地下商业租金差异极大，且总体上呈现供应量大，但是经营状况不太理想。”黄文杰介绍，以流行前线为例，最好的铺租金可以达到2500-3000元/平方米/月，完全可以媲美中华广场首层的租金，但另外大部分地下商场租金水平还是比较低的，有些甚至招商都困难。
据此前广州市国土局相关负责人透露的数据显示，广州主要地下商场面积总和超过110万平方米。不过在未来的数年内，这个数字将被轻松突破数倍。
规划开发多个百万m2地下空间
就在数天前，番禺万博商务区规划获得市规委会审议通过，根据最新通过的规划，万博商务区地上建设总量减少6.09万平方米；地下空间规划总量约179.87万平方米，其中商业总量约39.24万平方米。
而就在前不久进行公示的广州国际金融城起步区城市设计及控制性详细规划成果中也显示，金融城的地下空间将达到191.17万平方米，其中地下商业建筑面积达到48.4万平方米。此外在前年公布的广州南站规划当中，该区域地下规划总建筑面积111.1万平方米，共分4层，商业和公建配套分布在负一、负二层。
除了这三个已公布规划的百万平方米级别的地下空间之外，13年前就提出的“花园酒店城市广场方案”，也在最近被重新提上议事日程。广州规划局公布关于淘金地铁站拟开发地下空间项目的批前公示。其中地下空间分为地下2层，总建筑面积47758平方米，包括配套商业14305平方米。
此外早在2011年，广州新中轴线公司就计划为六大地块地下空间项目的可行性研究进行招标，它们分别是白云新城文化中心区、省机械厂地块、员村地区、琶洲会展中心西侧、海珠广场、省纺织博览中心市政道路地下停车场。
2013年1月14日，广州市规划局局长李明还表示，规划局今年将探索规划公共政策文件的制定，鼓励地下空间的开发利用。其实早在2012年底，提交人大审议的《广州市城市总体规划(2011～2020)》中就提出要大力发展地下空间，到2020年市域地下空间开发规模约为9000万平方米，其中包括约800万平方米的地下商业空间。除去现有的地下商业面积，如果到2020年广州要达到800万平方米地下商业空间，也就意味着在8年之内，广州还将在地下建约690万平方米的商场，相当于16个正佳广场的体量。
向下开发成国内城市潮流
其实大兴开发地下空间的城市并不止广州一个，在2012年《沈阳市地下空间开发利用总体规划》显示，到2020年，沈阳地下空间总建筑面积将达5000万平方米，相当于113个天安门广场。
北京在目前地下空间已经达到3000万平方米的基础上，近年来每年增加300万平方米，规划到2020年北京市地下空间建成面积将达到9000万平方米。而在上海，目前已建成的地下工程31037个，总建筑面积已经达到5699万平方米。深圳同样有大举进军地下空间的意思，如深圳前海地下空间的开发规模达780万平方米，其中地下商业、文化、娱乐等建设规模约120万平方米。
为何热衷开发地下空间？
广州大名鼎鼎的公园前和流行前线地下商场，建筑面积仅3.2万平方米和8000平方米。在花城广场建成以前，广州最大地下空间是体育中心地下空间，建筑面积也不过20万平方米。而近几年来规划设计几十万、上百万平方米的地下空间开始频频出现。
对于出现开发地下空间热潮的问题，不少业内人士认为，除了广州地铁网络越来越密集，枢纽站点越来越多，可供开发的地下空间越来越大之外，更重要的原因是广州现有土地资源已高度紧张，集约利用土地资源、向下挖地已成政府经营城市的新思路。
“如今地下空间大规模规划遍地开发，很大原因是地方政府的热衷，因为地下空间的开发不算土地开发的面积，不占用用地指标。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同如是说。而广州市社科院高级研究员彭澎也称，广州建设用地面临紧张状态，据说只够开发16年，今后就可能将无地可用，因此向地下要空间也就顺理成章了。
单建经营性地下项目要招拍挂
黄文杰介绍，目前广州地下商场主要都是人防工程为主，此外有一些是有业主单位的，比如时尚天河的业主是深圳时尚集团，花城汇、还有未来的万博地下空间，则是由城投集团来开发。
按照2012年2月1日起施行的《广州市地下空间开发利用管理办法》，地下空间分为结建和单建两种，其中已经取得地块使用权并开发地块下空间时，应当随地面建筑一并向城乡规划主管部门申请、并与地面建设工程合并办理规划审批和许可手续。而利用市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地和政府储备用地建设经营性单建地下空间项目的，应当通过招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权。
值得注意的是，管理办法规定，地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。
观点
“地下空间看似馅饼，运营起来可能是陷阱”
省流通业商会执行会长黄文杰提醒，规划可先做，但开发建设和推出市场的节奏要控制好。
据了解，目前广州地下空间开发总量约为1900万平方米，地下商业总量约为110平方米，占比远不及10%。然而在万博和金融城的地下空间规划中，地下商场占整个地下空间的比例均超过24%。
“广州目前运营得好的地下商业有几个共性，首先位于地铁的重要节点，而不仅是地铁站点；其次是地面上已经形成重要商圈，才往地下走的，比如流行前线上面有中华广场；三是处于必要的通道，比如天河又一城是天河城、广百中怡、购书中心等大型商业来回穿梭的必经之路。”黄文杰表示，而就大型的地下商业而言，在广州还属于一个新的课题，特别是8万-10万平方米以上的地下商业，还需要探索成功的经验。
此外记者了解到，地下商场昂贵的成本也是运营中的一大难题，如地下项目工程造价比地上项目至少要高40%～50%，其中地下商场装修用的防火耐热材料造价就比地上项目高上三四成。另外，地下商场的通风、采光用电远比地上商场高，地下商场的管理费也会比地面商场高一倍。
黄文杰告诉记者，他在亚运时曾做过一个调查，近年广州会有41个购物中心面市，而这两年期间又增加了不少，在地面商业供应量尚难消化的情况下，大规模开发地下商业应该慎重。“规划可以先做，但是开发建设和推出市场的节奏要控制好。地下商业表面上是美好的馅饼，运营起来可能是陷阱。”
韩世同也认为，地下空间的开发应该重点用于停车、公共交通等，而不应发展太多的商业。
（来源：南方都市报）
