主题：独家:上海商圈外移(上)—从百货店年业绩看人口外溢效应

上世纪末，上海由传统市中心带型商圈（南京东路南京西路淮海路四川北路等），向内环内和内环边圈状商圈发展，陆家嘴、徐家汇、中山公园、不夜城、虹桥等副中心纷纷崛起；本世纪初，随着人口外溢，中外环附近的商圈纷纷兴起，五角场、大宁、金桥、大华、莘庄、周浦、百联南方、百联中环、百联西郊等商圈纷纷走红；随着近几年来城镇化的快速扩张，郊区新城商业也开始随着大型购物中心的进驻，再度焕发出新的朝气，松江新城、奉贤南桥、青浦赵巷、金山新城、嘉定老城及南翔、川沙、安亭的购物中心纷纷雄起。与此同时，内环内的老西门、曹家渡、提篮桥等传统商圈由于人口外移或没有大型标志性购物中心项目进入，而暂时陷入衰退过程中。

上海城建重点转向中外环及郊区新城 商业需求增大成新机遇

随着近几年来城镇化的快速扩张，城镇化建设一圈圈向外扩散。“后世博”时代，上海的城市建设重点从中心城区转向郊区新城，郊区成为上海城市空间布局调整的关键所在。市中心高昂的房价，以及郊区愈来愈便捷的交通网络和完善的宜居配套设施，使得越来越多的人口向郊区新城扩散。而最先出现在人民广场、徐家汇、南京西路、中山公园等市级商圈的城市综合体等商业项目，也开始随着中心城区人口外溢的大潮由市区向外围区域延伸，大型商业项目纷纷跟进，就近便利消费渐趋主流。催进了上海郊区经济的繁荣发展。

即使在国际国内低迷的经济形势，加上电商销售迅猛增长、快销店铺迅速兴起，导致百货业竞争异常激烈，2012年上海百货业遭遇销售“瓶颈期”的时候，上海郊区百货表现依然抢眼。2012年上海郊区百货前5名全部实现销售同比正向增长，显著高于市区增长水平。

据搜铺网记者从上海市商业信息中心获得的监测数据显示，2012年上海市55家百货店累计实现销售额305亿元，与2011同比下降1.1%，甚至出现了自2011年以来的首次负增长。但上海郊区百货增幅明显，8个郊区（县）的零售总额比前年增长19%，高于市区9个百分点。百货销售增幅前10名，有9家位于上海市郊。

另据搜铺网记者统计的信息，排在2012年度“单体百货店销售20强”榜首的上海第一八佰伴百货，继续占据上海单体百货销售冠军，2012年度销售额达45个亿。该项目位于上海浦东陆家嘴金融贸易区张杨路501号，商业面积达10.8万平方米。强大的人流以及核心商圈位置为其增色不少，但同样因为是核心商圈，百货商场扎堆竞争，加之高消费水平，在电商冲击和国际国内经济低迷的情况下，与2011年度销售额相比大约持平。

相比较，在上海郊区商业需求大，商业发展跟不上市政建设速度的契机下，排在郊区百货榜首的上海东方商厦奉贤店，同比增长达29.1％，同时继续蝉联上海单体百货同比增长第一位。而此前，由于百联集团对上海郊区的前瞻性布局，较早抢占郊区中心商圈的市场份额，在2012年郊区百货销售前五位的排行榜中，百联占了三席，这些郊区百货店也逐步成为百联旗下重要的盈利门店。

归总得出，在20强榜单中，12家位于市中心的百货销售额排名下跌，2家市中心百货排名上升，2家中环百货上升，4家郊区百货上升。其中值得注意的是，上榜的百货店并不都是老面孔，浦东永安百货2012年首次进入前二十强榜单，不过在2012年浦东永安百货由百货转为黄金珠宝专业卖场，黄金单价高，这可能也是浦东永安百货能进入20强榜单的原因之一。

此外，搜铺网对没有参与20强排名的外资百货系统-百盛、新世界巴黎春天、伊势丹、万达、浦东商场及全市各大购物中心业绩进行比较，发现业绩增长的店也主要是中环和郊区门店，例如巴黎春天五角场店成山店和大华店、百盛莘庄店、七宝汇宝商城等，而市区内环内门店大多增长乏力。购物中心方面，业绩增长表现绩亮眼的同样集中在内环外，例如百联金山百联南桥百联南方百联中环购物中心、大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、五角场万达广场等，而就2012年上海全市新开业的30多个大大小小项目来看，中环外的三大项目，安亭的嘉亭荟城市生活广场、宝山万达广场、百联东郊购物中心的表现最理想，而徐汇虹口等区市中心项目却表现平平。

根据搜铺网记者统计，上海综合性购物中心年业绩过8亿的达28家（含八佰伴久光新世界城三大百货型购物中心），其中传统市中心5家，内环7家，中环9家，外环4家，郊区3家。其中8-20亿15家，20-30亿2家，30亿以上10家。 而上海百货单店超过8亿的仅12家，其中超过20亿的仅有3家。

相关数据显示，目前上海市已有各类购物中心百余家，人均商业面积达到3平方米，已超过国际人均商业面积1-2平方米的标准，处于饱和状态，但区域分布失衡。总体而言，市中心商业扎堆竞争，市郊商业分布零星。在市郊随着城镇化进程加速发展的情况下，商业发展却跟不上市政建设速度。近郊将成为购物中心发展新空间。2012年上海市外环线附近及外环线以外地区的购物中心营收同比增长情况特别喜人。2012年上半年，嘉定区的购物中心营收增长高达289.8%，松江区的增长93.5%，奉贤区的增长36.9%。在上海市重点监测的近80家购物中心中，约两成分布在上海近郊。

上海近年来也加快了对郊区商业的布局，零售企业也纷纷加快“进郊步伐”。商业扩张应该抓住这个机遇。

上海市商务委表示，“十二五”期间将成为上海市郊商业的爆发期。除了百联集团友谊股份等大型商业集团外，苏宁、国美、家乐福等中外零售巨头和知名品牌都将加快在郊区的商业设施布局。而大体量一站式购物中心也将是未来市郊商业发展的重点业态，崇明、松江大学城、嘉定新城、宝山共康、宝钢、青浦、颛桥都将出现一批新的购物中心项目。

据搜铺网记者整理获悉，上海最大商业集团百联集团计划未来五年的重点增长区域移到郊区市场和中外环。同样，在“十二五”期间，友谊股份将以上海市郊和中外环为发展中心，形成约24家购物中心的连锁规模。万达集团、凯德集团、崇邦集团、华润集团、万科集团、协信集团、龙湖集团、罗宾森集团、永旺集团等大鳄也纷纷在上海中外环及郊区布局多个购物中心项目。

另外据搜铺网记者统计的上海电影院票房26强分析结果，市中心商圈5家电影院票房占全市26强影院的19.1%，内环边8家影院票房占全市19.8%，内环外13家影院票房占比高达60.1%,其中中外环的占比最高10家影城占比38.9%，郊区占比最低3家影院仅占8.8%，但随着金山百联嘉定罗宾森的影院票房不断升高及崇明百联购物中心等郊区新项目的建设，郊区票房占比有望缓慢提升。随着人口外溢，上海郊区商业需要势必愈来愈大。

有关上海电影院26强单店票房具体数据及分析，请参见下篇 上海商圈外移(下)—电影院票房解码人口外溢效应

（搜铺网商业地产研究部/文，转载请注明出处！）

上海市中心核心商圈南京路淮海路徐家汇四川路零售额都在下降，看25强百货里面市区只有2家同比上升十多家一律下跌，中外环5家和郊区5家同比一律上升，但看总业绩还是失市区的高。

看购物中心，综合性购物中心年业绩过8亿的去年达28家（含八佰伴久光新世界城三大百货型购物中心），其中市中心8家（且含八佰伴久光新世界城三大百货型购物中心不含的话只是4家），内环边4家中环8家外环5家郊区3家。其中8-20亿16家，20-30亿2家，30亿以上10家。 而上海百货超过8亿仅12家，其中超过20亿的仅有3家。虽然购物中心大卖场和餐饮娱乐业绩占比高，服饰类难以简单比较，但这些购物中心至少拥有大量客流挤占了再去传统百货逛的时间。去年下半年新开业的嘉亭荟等3家新购物中心业绩表现很好加上今年新开的IAPM静安嘉里3家新猫，年业绩上8亿的购物中心将达到34-36家今年，上海中小百货单店日子将更难过。   仅就消费者有限的时间来看

就电影院26强单店来看，市中心商圈5家电影院票房占全市26强影院的19.1%，内环边8家影院票房占全市19.8%，内环外13家影院票房占比高达60.1%,其中中外环的占比最高10家影城占比38.9%，郊区占比最低3家影院进展8.8%但上升速度最快。