一、商业物业和商业地产的具体特征
现代商业物业是指长期以租赁收益为目的的商业经营性用房，包括单体式或综合体商业建筑物。一般基本租金越高，物业的市场价值越高。一般资产估值是其年租金收益的10-15倍，三、四线城市还出现更高的倒挂现象。
商业地产就是对商业物业的开发、经营、管理和投资，是房地产开发、商业经营、投资管理的复合性运作，其基本特征表现在运作周期长、高资金投入、高利润与高投资风险。
因此，商业地产的关键是“以需定产的订单式模式”，从而减轻商业地产的“投资”风险。其显著特征包括：
（1）、首先要着眼于城市规划。商业地产项目重要的是着眼于符合未来城市商业网点的布局、生活的配套、便民等等，进行综合匹配。商业地产项目要创造的是人流、车流、商流、物流、信息流在一个特定区域和位置上的集合，带动相关服务产业的进驻和换代升级。关注社会民生，才能得到地方政府的持续支持，更多地解决社会人员的就业问题，较大地拉动当地的消费，促进当地经济增长、扩大地方内需和财政与税收。
（2）、其次是严格的管控市场定位。通过严格的市场调查和商业规划，确保商业行业资源（主力店、次主力店、品牌商铺）有组织的定位、衔接和整合，带来零售业物业经营平台的组合与互动效应。
（3）、再次是带动旅游、文化、地产和城市生活品味的显著提升。
商业地产项目必须立足于物质文明和精神文明的内涵和外延，促使一个城市行成一个健康向上的的社区文化、诚信经营的消费文化、新型的人文和谐环境、城市品味的提升。它在成为居民生活、投资、消费的中心聚集地的同时，还能带动旅游人口和流动人口的消费，极大的提高了物业出租率及区域内物业的租金，使政府土地增值和商业物业增值明显。
（4）、最后是城市功能价值的体现。大型商业地产项目是城市土地利用中的“稀缺资源”，需要注重项目周边的商圈营造，能够直接有效推动一个城市商业整体升级和一个商圈的成熟，有利于整个城市的形象和品质、城市运营及功能的完善。
商业地产与住宅地产不同，商业地产其价值依赖于商业要求的实现，一般开发企业是以持有物业来追求其长期使用价值，而住宅直接追求的是销售价值与快速回款。商业地产项目如对市场需要没有做好明确的定位，对周边商业环境及发展趋势缺乏分析和认识，将使商业物业难以实现价值，反之，则商业价值越大，物业价值越大。一般而言，同位置的商业地产相当于住宅地产售价的5倍左右，但与住宅项目开发相比，商业地产对开发企业的资金组织能力、对项目定位的判断把握、对经营管理团队的运作水平均提出了更加严格的要求。
