商业地产缘何上演“空城计”
现国内住宅房地产开发商受宏观政策影响，大量的房地产几乎是“千军万马”一齐涌入商业地产，主要缘于我们商业地产企业在专业人才储备不足，缺乏商业地产的正确开发运营理念，对项目选址、可行性研究、差异化定位等专业性较强的商业地产开发流程与环节，缺乏科学、正确的认识，项目盲目上马、匆忙赶工期交付，导致国内许多城市开始大量的空置物业，商业地产的空置率问题应引起业内高度关注。空置率的问题在哪个城市多多少少地都会存在，但在寸土寸金的北京频繁上演“空城计”，这不得不引人深思。
国家统计局有关数据显示，去年北京市上半年商业地产空置一年以上的面积达到42万平方米，同比增长133％，全年平均空置率达8.4%，商业地产的空置率警戒值在6%左右。究竟北京的商业地产市场空置率为何居高不下？
北京的商业地产开发商几乎均由原房企转型而来，据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20位的开发商都进入了商业地产领域。与国外商业地产开发商多为大型零售商或专业不动产商完全不同，许多商业地产运营商缺乏现代商业地产经营实战经验与正确的运营理念，他们依然沿袭住宅开发的模式选址、租售和招商，轻视定位与商业规划。虽说大多都已注册成立了商业经营管理公司，但却仍以物管方式来管理商业地产项目或Mall，在后期运营中仍一败涂地。据笔者观察，目前北京商业地产不分位置、体量、设计规划，定位大多扎堆于高端，如此一来高端的品牌商家选择机会增加，对于商业地产开发商就显得僧多粥少，许多商业地产物业定位不准、业态组合混乱，商业物业用房的硬件设施甚至连房屋结构也都没按照商业物业硬件要求建设，比如规划做餐饮的物业，却没有预留排油烟井、铺设排污管、造成不易租售、项目闲置的后果。
商业供应过快也造成市场过剩。近几年来，基于住宅市场限购，很多住宅开发商转型进军商业地产，还有一些原本从事其他行业，如钢铁、服装的企业进入商业地产领域，造成目前阶段性商业地产有跟风现象，未掌握好开发节奏，提前消费未来市场导致“市场过剩”引发恶性竞争。
城市综合体一哄而上。造成整个商业地产规模扩大的关键原因之一是城市综合体的出现，国内商业地产开发商们均认为这是一大趋势，所以盲目跟风。如今北京的城市综合体已逾60个，总量超2100万平方米，整体数量接近饱和，出现结构失衡，造成空置。
选址盲目，定位雷同。在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心或城市综合体，造成商户、客户资源分流现象严重，从而导致后开发招商的商业地产项目空置或迟迟无法开业处境尴尬。北京的商业地产购物中心出现普遍的大体量、高端化，定位高度同质化，几乎所有的城市综合体与购物中心都是高端定位，许多中档或偏平民化的品牌均被挡在门外，一面是商业地产的空置率在逐年上升，另一面却是大批商户被挡在门外。
商业地产专业人才匮乏。开发商对商业地产的运营不了解，缺乏专业能力，专业性欠缺。将主要精力集中在销售方面，造成了很多产品问题。因为很多商业地产都是在缺乏人才储备、知识储备和心理准备下仓促开发的。由于商业地产运营经验缺乏，一味地追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩，由于其地理位置等原因，商户资源不足、客户资源不足，造成空置。
开发模式存痼疾。与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是通过建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后返租”的形式，由于开发商已承诺高额的“返租回报”给中小投资者，造成商铺的实际租金远高出市场承受能力，从而造成高空置现象。
在开发商与品牌商的博弈中，开发商的话语权正在逐渐丧失，而品牌商的话语权则在明显增强。零售品牌压缩开店，如沃尔玛表示2013-2015年陆续关闭100家不盈利的门店，占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度等。
本文已刊发于《北京商报》http://www.bjbusiness.com.cn/site1/bjsb/html/2013-04/10/content_210109.htm?div=-1
熊杰 于2013/04
