广州白领吴小姐日前去广州下渡路某川菜馆和朋友聚餐，结果遭遇“最后的午餐”，服务员告诉她，因铺租上涨，餐馆不得已要关门了。无独有偶，刘先生到天河广和路某餐馆吃饭也吃了闭门羹，原因也是铺租上涨，餐馆已经搬到其他地方了。
受铺租影响感受到经营压力的不止餐饮业，还有百货Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment零售业Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment。有业内人士抱怨，从2005年到现在，租金涨了几倍甚至十几倍。记者调查发现，在餐饮业和小零售商铺，因业主加租而被迫关店的明显增多，但对于百货零售业而言，随着商业地产新增供应井喷不断，他们的谈判能力相对处于优势，尽管如此，不断高企的房租成本还是给商家带来很大的压力。
“赚的钱基本都用来交房租了”
随着商业竞争的加剧，很多行业进入了微利时代。然而，对于所经营店面不是自有物业的餐饮业及百货零售业来说，不断上涨的租金成本正吃掉原本就不高的利润！一些店铺因不堪租金之重而被迫关店撤离。日前，在北京等地已经出现多例店方与物业方租约谈不拢而被迫关闭撤离的情况。而在广东，餐饮业和小零售商铺因业主加租而被迫关店的也明显增多。有业内人士甚至称，“赚的钱基本都用来交房租了。”
对于商铺涨租问题，一位业内人士表示，核心商业地段一直是商家必争之地，业主涨租也是遵循商业规律，无可厚非。然而记者走访发现，对于非核心商业地段，不少业主也是狮子大开口，成为了不少租户的不能承受之重。
在英国学过一年调酒的李先生今年回国，他准备在天河南一路附近开一家小酒吧，却被广州高企的租金吓得打了退堂鼓。“即使是老旧居民区的商铺，50平米的店铺也报价两万多一个月，这样成本对一个私人酒吧来说很难赚回来。”
记者在“酒吧一条街”走访后发现，大多数老板都承认营收只能勉强维持经营。一位在此经营了多年的酒吧老板告诉记者，仅他所经营的酒吧旁边的商铺三年内就已经换过了五任老板。
对于高端餐饮业来说，从去年底开始，晚市Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment消费Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment就明显大减，而对于中低端餐饮业来说，面临的困境就是主要来自租金的压力。一家在五羊新城经营多年的菜馆老板告诉记者，现在该地段的租金价格比起2005年已经涨了五倍有余，一些临街的店铺上涨幅度更大，“对于小餐馆来说，经营得好勉强能跟上租金上涨的速度，稍有懈怠就只能歇业走人。”
记者从一位地产中介了解到，近几年来，广州市区繁华地段和核心商圈的商铺，租金以每年两位数百分比上涨。他坦言，高租金对新开业或到期续租的餐饮企业的确影响最大。“不少续约的商户陷入了两难选择：忍受高房租续租就相当于给房东打工；但若换地走人，长期以来积累的客源和在装修宣传上进行的投入就基本打了水漂，换个地方经营的客源能否保障也是个问题。”
卖场百货“痛苦指数也很高”
相比小的餐饮商户和小商铺，大型百货公司和零售卖场的议价能力很高。业内人士认为，广东近年不断有新的商业地产供应，因此百货商超类企业受涨租影响较小。然而，记者在采访中发现，大型百货和零售卖场的“痛苦指数也很高”。
以北京路商圈的百佳超市为例，去年百佳超市中旅店退出了经营了十多年的北京路商圈，今年又在该商圈另寻新址，“五一”即将开业，但消息人士称，新百佳超市店面面积要“缩水”约三分之二。据悉，“五一”开业后新的百佳超市所处地段每平方米110元-120元，是此处物业租金的“合理水平”，而百佳超市在歇业前租金据说只需要每平方米70元左右，这意味着，新的百佳中旅店单位租金上涨了至少30%～50%。业内也普遍认为，此次百佳超市面积缩水，就是为了对抗高企的租金压力。百佳面临的情况在其他大型超市身上也可以找到问题的影子，尽管关门歇业的极端情况并没有出现，但从众多的江湖传言来看，以前的几个市场大佬现在的日子都不好过。
第一商业网总裁黄华军在接受本报记者采访时表示，业主在百货做起来之后，以铺租订低了等各种理由加租，甚至把进驻商户赶走的情况的确发生过。不过现在，铺租成本的上涨，更多的是让不少百货不敢盲目扩张。
东山百货宣传推广主管戴崇业在接受南方日报记者采访时坦言，房租上涨及物业的使用和维护成本的确是给传统百货带来不小的压力。“我们东山百货大楼是自有物业，花地湾店是租的，不过与合作方签了一个相对比较长的租约，每年的房租涨幅控制在一定范围内。不过听说业内的一些百货龙头企业因为房租上涨，痛苦指数很高。”
虽然不少百货公司的负责人在接受本报记者采访时表示不方便透露租金成本，但广东省流通业商会执行会长黄文杰却谈到了这样一个数据：在3年前广州市区超市的平均租金可能只需要30元—40元/平方米，而到去年年底，平均租金已经到了70元—80元/平方米。
记者还了解到，沃尔玛位于深圳的十年老店园岭店将于4月20日起关闭。虽然沃尔玛相关负责人在接受媒体采访时表示是正常的战略调整，然而有分析人士指出，外资在选址和税收上的“超国民待遇”已经终结，租约到期后续租成本面临成倍上涨，是外资超市扩张放缓的最主要原因。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆在接受媒体采访时也表示，国内大卖场跑马圈地时代已经终结，中国核心城市中心城区的大型超市将会陆续撤出核心商圈。随着城市发展，这些商圈的物业、经营成本提升，像沃尔玛等经营日常用品的大型超市利润较低，将无法生存。
也有专家警示，随着租赁成本水涨船高，百货零售业以往以“轻资产”运营模式的优势丧失，房租或许会成为压垮百货零售业的最后一根稻草。
供应增加或带来利好
在租金马不停蹄上涨的同时，也有专家推断，今年内大型购物中心租金可能面临下行压力。
高力国际日前发布的报告显示，今年广州全年将有约63万平方米新增供应，预期年内租金有下滑压力，这种形势已经出现了苗头，或为寒冬中的零售业商家带去一丝暖意。第一太平戴维斯近日发布的数据显示，2013年第一季度，广州市优质购物中心首层平均月租金为701.8元/平方米，环比下降1.9%，同比下降1.0%。分析指出，零售物业供应集中放量明显加剧了广州市零售市场的竞争，可能将持续压抑优质零售物业租金的上升势头。由于供应增加，市场竞争加剧，业主的议价资本减少，而零售业两年来的萎靡也减少了商家的扩张意愿，因此新增购物中心的租价和空置率都压力巨大。
值得注意的是，这种租金下跌压力的出现主要还是集中在新建的购物中心项目和尚未成熟的新商圈，这为零售商进军番禺增城等发展中的新商圈提供了机会。但另一方面，在北京路、珠江新城和天河的一些老牌商圈内租金仍是只增不减，老牌的购物中心和百货项目还是面临巨大的租金压力。
中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲在刚刚举办的第八届商业推动地产年会上表示，近年来购物中心在一二三四线线市场迅猛发展，商业地产的共存量超过商业需求增长的速度。她认为租金的上涨导致购物中心出现了恐惧症：“购物中心开发过度，租金不断上涨，租期短，运营管理水平滞后，服务水平不高，导致购物中心有恐惧症。”
她还表示，尽管环境不容乐观，但购物中心仍有发展机会。她认为影响购物中心发展的另一个变化是有很多大型的开发商进入理性开发建设，从原来重开发轻运营，重招商轻管理的思维发生改变，从原来简单向商户提供卖场的模式，简单租赁被租赁的关系正在向商家管家和服务平台转变；从重视租金，重视租金收缴率开始向把商铺的经营业绩等核心指标作为购物中心团队核心考核指标。开发商心态的转变对零售商来说无疑也是一个利好。
零售商自持物业是出路？
面对利润跑不过租金的现状，一些零售商开始选择自持物业。资料显示，如果企业自有物业，运营成本会比租赁物业低30%-40%。华润万家此前宣布，其进军商业地产的标志性项目“欢乐颂”将加大开发力度，计划未来5年内拓展到15-20家的规模。此外，广百股份、茂业百货也都宣布今年将增加商业物业持有比例。
专家分析，假如零售商自己能持有物业，那么就不会面临租约到期、租金涨价甚至搬场的风险，而且物业本身具有增值和保值的作用。目前在国内，包括万达、中粮、华润等，都在做自持物业，它的价值体现在土地物业的增值部分，其次有商业经营的价值提升，三是有Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment金融Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment的杠杆作用，可以利用它来融资。一位商业地产资深专家就指出：“零售商会选择拿地之后，自己做购物中心这块用来自用或者出租，再在购物中心上建写字楼直接售卖，可以迅速回款，比单纯做零售来钱更快。”
然而，自持物业虽然看上去很美，但做起来也不是一件容易的事，零售商自持物业实际就是化身地产商，在一个全新的领域站稳脚跟一开始都是很难的，首当其冲面临的问题就是资金链，自持物业拿地等阶段需要极大的资金投入，而零售商较弱的资金实力可能将成为掣肘。
普华永道发布的报告指出，中国零售企业的资金来源在相当程度上依赖负债，特别是短期负债，其中，包括各类供应商的应付货款、消费卡预收款等运营负债。目前中国零售企业的资产负债率均超过60%，中国零售企业的流动负债中，应付账款占45%，预收账款占17%，短期Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment银行Element not supported - Type: 8 Name: #commentElement not supported - Type: 8 Name: #comment借款及融资债券占比为19%，其他占19%。从数据中可以看出，零售商可用的流动资金普遍非常少，这样的现金流实力要在地产行业内拼杀，除了广百等大佬级别的零售商之外，大部分零售商仍显得底气不足。
戴崇业也感慨，从事自有物业开发只是看上去很美，并不是所有的企业都有这样的资金实力和开发运营能力的。
（南方日报 记者 蒋哲 于冬雪）
