百货业转型阵痛之海雅缤纷城
2013年，随着年轻消费群体购物习惯改变、电子商务渠道挤压及自身成本压力、还有合作联盟商家无论是体育用品还是品牌服装，纷纷摆脱百货店“自立门户”，专卖店、精品店、购物中心等因素蚕食着传统百货业的利润区间，分流了传统百货业的消费人群，传统百货业行业平均净利润仅维持在3%左右。据中国连锁经营协会调查显示，近年来，连锁企业续约房租成本平均上涨大约30%，而人工成本平均上涨15%，费用增长的速度远远大于毛利率增长的速度。国内百货业以深圳为例，茂业百货的东门店、华强北店将升级改造走类购物中民主路线；天虹商场将在宝安试水购物中心业态；海雅集团的海雅缤纷城将打造宝安全新体验业态的购物中心……近几年来，越来越来的传统百货商场正逐步向购物中心转型，与实体书店遭受网络书店冲击类似，近年来网上商场的大行其道给百货业造成了巨大压力。2012年上市百货公司披露的报表数据显示，百货公司综合毛利润从10年前的30%下降至如今的不到15%。在多方的竞争压力下，“体验”成为百货零售企业的“救命法宝”，百货业不再局限于满足消费者购物需求，纷纷向购物中心转型，然而，传统的百货公司在转型购物中心时，是否深谙商业地产购物中心的开发理念与运营模式，从而顺利实现成功转型？下面以深圳海雅百货（（海雅集团）转型的开山之作“海雅缤纷城”为例：
l 套用百货理念运作购物中心
从以上资料不难发现，海雅缤纷城的运营团队与决策者们认为其购物中心的单体规模或体量在区域最重要的是必须保持规模最大，未来便可以顺理成章地成为区域的商业领头羊，此理念毫无疑问与开百货店追求单体规模最大如出一辄。深圳宝安海雅缤纷城地块，用地总面积42386.07平方米，其地块面积刚好足够开发商业地产城市综合体的地块面积底限，从该区位及市场分析宝安中心区目前尚无此产品，市场均为空白，地段也可谓得天独厚，可谓天时、地利、人和，然而，海雅缤纷城的决策者们却仅仅将宝安区新安片区的这块优质的商住地块，仅仅盖了一个意图凭“外表”一点炫的单体“大盒子”购物中心，海雅缤纷城的决策者们觉得，在百货经营方面、百货品牌招商及品牌资源方面自身有作得天独厚的优势，只要规模在区内足够大，然后，通过增加各种体验业态如餐饮、娱乐业态，加上自营的二个自有品牌主力店，如此一来，必将成为深圳西部商业的标杆。典型的百货运营理念套用购物中心，无疑，国内百货业运作一个购物中心，的确拥有比地产开发商某些短期内无法超越的独特优势，但笔者警告，也别得意太早，地产商在开发模式、产品功能与物业组合、盈利模式、投资回报等拥有比百货企业无与伦比的优势，一个超大型的购物中心或商业地产项目未来能否最终获得成功并捱漫长的市场养商期，并非单单取决于零售经营优势，虽然，零售业态作为购物中心核心盈利业态，而是取决于项目的产品与物业组合，可销售物业的变现能力与持有物业的比例，以及盈利模式的选择，从而助该项目快速度过市场培育期。如果，咱们的百货企业仍沿用这种思维或理念来实现转型，风险极大。由于商业地产购物中心的运营模式完全不同于百货零售业经营，如果，不重视开发产品的研究，如此大体量的购物中心开发，至少应保证其产品功能、规划设计与空间处理等能满足未来10-15年市场的需求，超大型MALL作为娱乐、休闲集中度非常高的商业综合体，难道我们强行让消费者全在一个大盒子内解决？
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熊杰 于2013/05/30
