在市区土地吃紧、住宅商业地块捆绑出让的背景下，郊区商业地产成为众多房企征战的新热土。记者近日在大兴地铁沿线考察发现，从西红门站到天宫院站，10站内分布着大大小小近20家购物中心、百货商场。业内人士认为，商业项目扎堆有利于形成群聚效应，但大量同质化购物中心涌现，也会导致招商困难、空置率升高、后期经营困难等问题。
考察
地铁沿线商业项目云集
据了解，仅从去年9月至今，北京就有32个商业地产项目入市，今年下半年，还将有十余家购物中心集中开业。这些在建或新入市的商业项目多集中在郊区。
同时，公开数据显示，2012年，北京商业地产新入市的项目中，71.4%位于五环外，2013年入市的购物中心也将有70%左右位于五环外区域。其中，大兴区域因轨道交通完善，吸引不少商业项目在此扎根，仅在地铁大兴线沿线就聚集了众多商业项目。
记者走访发现，从地铁西红门站到天宫院站，10站距离就分布了大大小小近20个商业项目，已建成的商业项目总体量超过95万平米。其中，2009年开业的火神庙国际商业中心靠近地铁黄村西大街站，总建筑面积约34万平米，是目前大兴线沿线已开业购物中心中体量最大的项目。区域内另两大购物中心分别是2012年开业的绿地缤纷城（建筑面积8万平米）和嘉域汇购物中心（建筑面积18.9万平米）。
在建商业项目也不少，仅10万平米以上的大型购物中心就有三家，分别是英特宜家购物中心（60万平米）、龙湖时代天街（30万平米）和凯德MALL（13万平米）。已建成及在建项目约200万平米。
记者在火神庙国际商业中心看到，虽然该购物中心体量巨大，并吸引了王府井百货、乐购等品牌进驻，但商场客流不旺，多数品牌门庭冷落，仅几家餐馆有顾客光顾。同样冷清的还有华堂商场，该商场面积约1.2万平米，品牌相对较少，针对年轻人的品牌仅有真维斯、ONLY、百图等。
而得益于北京保利国际影城带来的人流，位于高米店南站的绿地缤纷城则热闹很多。据记者观察，绿地缤纷城涵盖的产品和品牌都更为丰富，除服饰、餐饮、化妆、娱乐等业态，还加入了儿童、教育服务等，商铺进驻率较高，目前仅有几家门店尚在装修并未开业。
分析
业内称商服用地供应增加缺乏规划
据了解，如此多的商业项目扎堆地铁大兴线，与政府供地计划不无关系。
兰德咨询总裁宋延庆认为，地方政府为了实现税收和就业，土地出让多以商业金融用地、综合用地为主，甚至出让住宅土地时，也要求配建商业设施，导致商业项目激增。
记者整理北京市土地整理储备中心信息发现，2010年、2011年、2012年三年，大兴区（旧宫区域除外）出让的纯住宅用地分别为33.64万平米、291.15万平米和43.23万平米，商服用地分别为79.24万平米、73.88万平米和40.76万平米，而综合用地2010年和2012年分别为93.73万平米、14.98万平米。在2013年的供地计划中，56.5万平米的住宅用地中，有41.57万平米定性为住宅、商用等综合性用地。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，近年来，综合性开发成为城市建设主流，越来越多的住宅项目开始配建商业功能设施，而土地出让之后，政府对开发商盖什么并没有强制约束，这也导致在商业综合体的总量建设和规划上，缺乏统筹作用。张家鹏说，国内商业地产还存在先建设后招商的弊端，通常等项目建成后才发现选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营不匹配，以致形成许多无效供给。
■ 前景乐观
还有发展空间
RET睿意德执行董事张家鹏认为，大兴距北京市中心相对较近，地铁对周边客群有较强的吸附力，在未来北京用地受限的情况下，大兴地铁沿线区域的商业值得看好。该区域的商业项目入市时间不同，大多为2006年左右进入的小型百货商场，未来还有大型商业综合体的发展空间。
龙湖品牌负责人也表示，区域内虽然购物中心不少，但成规模、成体量的商业体却几乎是空白。综合体项目涌入说明区域热度及关注度高，商业聚集，可以形成大商圈发展。
绿地缤纷城市场总监胡益彦认为，随着大兴居住人口逐渐增加，有足够的消费力支撑购物中心的发展，地铁沿线的商业地产并不存在泡沫隐患。但目前大兴部分购物中心呈现同质化现象，未来入市的商业项目或将面临招商难的困境。
隐忧
或将导致商业泡沫
兰德咨询总裁宋延庆认为，当市场出现以下三种情况：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商难，空置率高；三是商户经营难，开发商回报率低时，可以认为市场产生了严重泡沫。虽然大兴区域长期向好，但就目前的情况看，商业项目密集，竞争激烈，同质化现象严重，招商难、空置率高、经营差、投资回报率低等问题隐现。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，目前，大兴区域内已无填补空白性商业机会，在建以及后期入市的项目都是通过竞争性机会加入，需要通过抢占市场才能得以生存。大兴还没形成城市副中心或核心城区的概念，其地铁沿线的商业项目对市区的吸附力不强，辐射半径有限。在同质化严重的情况下，大批商业项目扎堆大兴地铁沿线或将导致商业泡沫。
■ 部门回应
商业辐射较广，不用担心过剩
北京市大兴区规划局副局长王彦5月24日在“产城联动与共赢——大兴区域发展论坛”上对记者表示，这些商业定位上都有差异，辐射范围较广、不用担心过剩。
“比如西红门的宜家购物中心，定位上是北京市级的商务中心，兴创的商业则定位高端，而龙湖的商业体除满足生物医药基地区域的商业需求外，还辐射新机场范围内以及大兴南部地区的购物需求。”王彦说，一些体量稍小的商业项目可满足社区型配套，各项目在定位时都有差异性，以此来满足不同需求。同时，大兴区地理位置比较开放，离中心城更近，对海淀、整个西城、南城都可以辐射到，有自己的优势。
（来源：新京报）
