凯德商用内地施吸金术 纯利润升12%至11.43亿 自由行出手阔绰，亚洲最大的购物中心开发商凯德商用，看准商机反攻内地，引知名香港品牌回内地吸金。行政总裁林明志指，内地人口多，零售市场潜力劲，公司五成业务也扎根国内。
新加坡公司凯德商用以“过江龙”身份进军内地市场，04年率先在上海发展购物中心，其后将版图拓展至北京，现时全球的购物中心达103个，遍布5个国家的52个城市，中国以外还有新加坡、马来西亚、日本和印度，当中以内地增长最可观，截至今年上半年，中国内地纯利润权益(NPI)按年升12%至11.43亿元人民币，比次位的马来西亚增长8.3%更强劲。
港商场多元化难争吃
凯德商用现时在内地拥61个购物中心，51个已开业营运，余下的尚在兴建中，目标明年再开2家，2015年后再开8家。林明志笑言，不来港建商场，是因为香港的大、中、小型商场已够多元化，无谓再分杯羹：“我们由买地、兴建到营运都一手包办，在香港，很难跟大型地产商竞争，发展模式也不同，诸如铜锣湾购物地段，几步之隔已有各类不同主题商场，要发围实不容易。”
上个财年，凯德商用分别收购中国、马来西亚及日本8家购物中心的股权，总投资额超过101亿港元，内地商场包括北京的天宫院、武汉的1818及青岛的新都心，林明志表示，收购可配合进一步拓展和深化内地市场发展，还可巩固集团在内地市场的占有率。他表示，除发展北京、上海、重庆和西安等地外，武汉、哈尔滨和成都等地亦已有购物中心开业：“未来会继续着力开拓二线地区，其潜力不比一线城市逊色。”
港品牌入内地零难度
近几年，内地人开始熟悉香港品牌，如许留山在中国不同商场内开设也有人龙，林明志指：“对于二、三线地区消费群来说，香港品牌仍极具新鲜感。”他续称，品牌都看本身发展策略及资源再决定是否合作，有些想开分店、有些则找分销商往国内经营，必须看情况作配合，如Holister、Coach等也首选在我们的购物中心开首间内地旗舰店，他相信与品牌的合作会继续扩展。
Pacific Coffee也借凯德商用的据点开拓内地市场。(数据图片)
愈紧贴香港潮流，愈能带起消费者购物欲。迄今，凯德商用已引进逾百个香港品牌到内地及新加坡市场，如满记、太兴、大家乐、i.t.及Chocolate等：“内地人来港一转，就会认识香港地道品牌，未来过的也曾听闻，把品牌带入内地发展已毋须大肆宣传。”但甄选上，也得讲求品牌是否有意北上发展：“如Pacific Coffee打入中国，也特地推出二窝头沙冰、花雕莫卡等配合当地客群口味，产品和营运方式上都有所调整。”若双方一拍即合，就可互相借力在各省市扩张。
成功秘诀：因地制宜
凯德商用开发内地市场之初，也遇过不少挑战，如7、8年前内地购物中心不多，民众没有“逛商场血拼”概念，就得花时间做各类推广，再以人流吸引商户进驻，令商场愈做愈有声有色：“以往，消费者到餐馆吃饭都不在意有没有空调或抽油烟设备，但当内地人外游愈多后，对内地购物环境要求自然提升，做得不好，就容易受到批评。”近两年，北京、上海和成都等地，多了一众年轻客群到商场消费，如到餐馆吃饭多数三五成群，消费平均在50至60元人民币内：“引入品牌前，也要先考虑其目标客群及市场定位。”
他还指：“小小区商场，你不能把LV带进去，市中心商场，就不可没有国际大牌子，连超市定位也要够时尚高端，就可连家庭客也一并吸引过来。”商场卫生情况、店面设计，以至场外周边交通及建设配套也得因应当地人喜好而仔细规划。凯德商用未来发展，仍会继续买地开发和收购项目来扩大内地市场，未来3至5年亦计划投放6至8亿新加坡元在新加坡及印度开设3个购物中心，但发展重心仍以中国为主。
外游公干 逛商场取经
喜爱逛商场的林明志，会趁外游或公干时四出偷师，参考各地商场运作，再把概念带入内地：“香港地少商场多，仍不断有新商场落成，ifc后又有ICC，大家都走高档路线，却仍有发展空间，相信内地可做得更好。”
究竟如何借镜?“我们会配合举办时装Show做推广，也会定期做美食节，由日本菜、新加坡海南鸡饭、肉骨茶等各国小吃也带入商场，以符合内地消费群对服饰及新饮食文化的渴求。”
打添好运、美心主意
林明志在港尝过添好运点心后，即有意罗致品牌到新加坡发展，现正进行洽商。(数据图片)
最近在港试过著名点心店“添好运”，林明志更有意罗致它到新加坡Plaza Singapura开设首间海外分店。
林明志指，“先打入新加坡，是因为品牌对出品要求高，却人手不足，不能一下子发大来做，也希望先开拓海外市场。”他心目中还想引进多50个香港品牌到内地拓展，如美心集团、正斗粥面、翠华、Beauty Bazaar等也是其现今之选。他又指，新加坡拥环境优势，空气清新树木多，适合饮食业玩花样：“如把餐厅范围规划至户外，就可让食客边用膳边享受日光浴，提升消费满意度。”
（香港经济日报 黃嘉敏）
