一边是业绩与利润持续下滑，一边是购物中心像下饺子一样开业或建设，这就是时下实体零售 “矛盾交织”的现象。目前，中国已开业的购物中心有3100家左右，2015年将达到4000家。根据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。
这个数字有些耸人听闻。我国目前有320多个地级市，也就是说，平均每个地级市的购物中心在10多年后将达到30多家——这还不包括其他商业业态。换句话说，除非有让“我和我的小伙伴们都惊呆了”的奇迹出现，否则现在就可断定死掉一大批毫无悬念，因为就算是拥有14亿人口的中国，也支撑不了上万家购物中心的生存与发展，这还不谈其他新的商业模式对实体零售的冲击。
购物中心在前些年丰富了业态组合，并在市场中显示出了优于单一零售业态的竞争能力，也给沉寂的商业地产注入了活力。然而在中国的独特现象是：任何一种新鲜事物出现，只要初始发展势头良好，就会遭遇一哄而上的局面，这种盲目发展的“中国式悲剧”也在购物中心业态上演。更值得重视的是，单纯从数字的绝对值上看，与其说是零售，不如说地产更为贴切的购物中心供应严重过剩，已不可避免地滑向灾难的深渊。
数据显示，购物中心的空置率正在呈逐年上升趋势。2011年，二线城市购物中心的平均空置率为10.2%，2012年这一比例已经上升至10.5%。根据莱坊房地产经纪公司对中国购物中心的调查，幽灵购物中心正在蔓延，在中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%;在广州，空置率达到10.2%，而2011年广州购物中心空置率仅为4%。
这其实是个“当局者迷，旁观者清”的游戏。中国经济减速，消费意愿降低，电商冲击严重，明眼人都难看出实体零售的困境，但沉湎其中的当局者们却依然一头扎在其中，怡然自得，大家都认为自己能“通关”，死的只会是对手。却没有想到，对手之间在某些实力上或稍有差距，但游戏规则差不多，玩法都一样，购物中心的业态组合无非是“主题百货+大卖场+专卖店+餐饮店”，品牌几乎全部同质化，雷同程度雷人，而专业人才寥寥无几。在很多二三线乃至四线城市，几年前纷涌而入大干快上购物中心的地产商们见苗头不对，已经开始撤军，留下一个个幽灵物业，重新返回到一线城市。
但一线城市的情况也不妙。上海开业的购物中心已达100家，人均面积接近2平米，已远超人均购物中心面积应控制在1.2平米的国际惯例。以空置率来说，一线城市购物中心也从2011年的7.9%增至2012年的8.4%。北上广等一线城市至少有20%~30%的购物中心经营惨淡。在北京，已有不少品牌商从购物中心撤出，甚至不要租金都不再呆下去。而更多的品牌商对进驻新开的购物中心也持谨慎态度。因此，重新杀回一线城市也同样没有好果子吃，甚至同样是在“自杀”的路上狂奔，只是选择的地点不同。某种程度上说，从整个行业而言，很多购物中心已经走上了一条不归路，这一点无须等到2025年就可看到。
