“首富”王健林的地产玩法
莱昂纳多．迪卡普里奥（LeonardoDiCaprio）、凯瑟琳．泽塔．琼斯（CatherineZeta-Jones）、尼克．基德曼（NicoleKidman）、约翰．屈伏塔（JohnTravolta）、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明……
9月22日，一众国际、国内影视大腕出现在青岛（楼盘），为万达集团（以下简称“万达”）总投资额逾500亿元的青岛东方影都影视产业园区（下称“东方影都”）开工走红毯。
在王健林看来，万达自2002年开始在青岛投资，到现在项目已经很多，但此次东方影都花落青岛，“最主要的不是什么感情问题，而是在这里投资能得到比较好的回报。”
“到目前为止，我们前五年公司每年的收入增长超过35%。”王健林说，“我觉得这个速度是正常的，可能有的人觉得太快，但如果按正常走的话，我们也许做不到世界第一。”
快VS慢
王健林不怕负债率，却怕没收入，其“唯快不破”的地产玩法颇有些类似互联网企业的“烧钱圈地”。
万达公布的数据显示，2012年该集团总营收高达1416.8亿元，较2011年1051亿元同比增34.8%。
看起来王健林所称的年增35%并非虚言。
但外界还是看不懂万达的“玩法”。因为每年有大量项目开工，所需投资额巨大，万达又是部分出售、自持相当比例物业出租的做派，因此，现金流紧张、租金收入不及银行贷款利息的消息频频见报。
对此，王健林表示，万达历来有八个字，坚守了差不多20多年：“我告诉公司管理层两句话，销售为主，现金为王。这是（上世纪）90年代初期我提的八个字，作为企业标语挂在公司，我们一定是把现金流放在第一位。现金流比负债率更重要。”
显然，王健林不怕负债率，却怕没收入，其“唯快不破”的地产玩法颇有些类似互联网企业的“烧钱圈地”：“万达的速度快就是我们的竞争优势之一，比如说 要建一个万达广场、一个购物中心、一个酒店，一个企业投资需要四五年，而我们两年之内就能干完，这就是竞争优势。如果提前完成，投资至少节省两亿元，所 以"快"本身是我们保持利益的竞争能力之一，当然我们的核心竞争力是商业模式。我们不会放慢速度，除非我退休了，我彻底不管了。”
可大而不倒的学问，绝非一个“快”字那么简单，“快”字背后其实是万达的“慢”功夫修炼。
2012年，万达所属的万达学院曾经被要求编写两本书，一本是《商业地产投资与建设》，一本是《商业管理》。两本书参与编写的均为万达各业务板块负责人，王健林亲自挂帅担任主编。
在《商业地产投资与建设》中，万达将全书分为12章，分别是项目发展、规划设计、招商管理、资金运作、成本控制、计划管理、质量管理、信息管理、法律事务、人力资源、营销管理、评审管理，涵盖了一个商业地产项目从最初酝酿到最后运营、管理的全过程。
熟悉万达的人都知道，这基本是万达商业地产ERP(企业资源管理)系统的“外化”。万达ERP系统是万达信息(300168,股吧)化体系的“重中之 重”，设有十个子系统，涵盖招投标（主要功能包括招、投、开、评、定标全过程，并建立招标信息库、合格供方管理）、项目过程管理（主要包括目标成本控制体 系、资金计划体系和工程进度计划体系以及合同管理体系）、营销管理（有机整合项目策划、推广、销售、房源、客户及入伙后的物业管理等功能）、运营管理、财 务、人力资源、OA（办公自动化）、信息门户（企业与客户间的信息交互平台）等板块。
此外，万达还开发了VOIP系统（实现全国各地项目的实时沟通）、视频监控系统（察看所有万达建设小区的动态及情况）、万达院线营销系统、万千百货营销系统等。
不夸张地说，万达每一个员工应该干什么、正在干什么，每个项目进度如何，通过这一系统都能一目了然。
也正是依靠这一系统，万达2012年共开业18个万达广场、12家五星级酒店，每年开工建筑面积三四千万平方米。
虚VS实
“招商最好的办法是让商人能赚钱，如果来了不赚钱，说什么都白扯，天天请喝酒都不好使。”
不难发现，万达“唯快不破”的执行力正是以上述支持系统为基础。
以东方影都为例。王健林透露说，该项目策划历经4年多，500亿元总投资也许需要8～10年才能完成。
“（东方影都）最初只想做一个影视基地，后来在策划中发现这样投资现金流压力很大。咱们国家目前有一些影视基地的功能比较单一，按此模式操作，（资 金）回收的可能性比较小。”王健林说，“我考察了世界上十几个地方，最后决定还是把所有功能集合在一起，着眼点在于通过搞活产业拉动旅游，因为旅游业的酒 店、娱乐这些方面现金流相对充裕。”
精打细算的地方还包括，万达在东方影都的启动资金约50亿元，仅为项目总投资的十分之一，通过杠杆和滚动发展，最终实现“以小博大”。
“500亿元当中，请大家注意了，文化旅游部分是300亿元，可能还有200亿元是配套项目。我们现在拿地的钱大概有50亿元左右，这部分就是启动资金。明年还会启动一些地产或者商业项目，以满足已经来拍摄人群所需要的小公寓部分的销售。”王健林说。
而为了争取到万达将东方影都项目落户青岛，青岛市政府的配套举措包括：负责东方影都国际电影节的报批、申请——国内对国际电影节的审批极其严格；提供 东方影都“背山面海、坐北向南、交通便利”的地理环境，2014年东方影都项目开业之前先开通一条地铁，修建一个新机场，并在2017年开通时修一条专用 高速公路，由新机场经高速路20分钟到达东方影都。
为了降低投资风险、实现滚动开发，万达将东方影都的开发逐项分解。以影视产业区规划为例，项目开工分成了外景区和制作区两个部分，外景区开发优先。
而对于资金来源问题，王健林称，除了万达自筹的50亿元启动资金外，启动以后可能要通过银行贷款，但量也不会很大。
“我们从2002年开始进入青岛投资到现在11年的时间，给我的感受就是在这能赚钱。招商最好的办法是让商人能赚钱，如果来了不赚钱，说什么都白扯，天天请喝酒都不好使。”王健林说。
秀VS战
“电商再厉害，像洗澡、捏脚、掏耳朵这些业务，电商也是取代不了的。我跟马云先生赌一把：2020年，也就是8年后，如果电商在中国零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿。”
当过兵的王健林日常生活堪称“枯燥”。不抽烟、不喝酒、不吃海鲜，每顿饭只花十几分钟就吃完。“如果有时间，我会去唱唱卡拉OK。唱得还不错，最喜欢的歌是《向天再借500年》。”
但生活如此“枯燥”的王健林，却总能不时放出“卫星”，抓人眼球。
万达最初为全国所知，是因为王健林投资入主的大连万达足球俱乐部。因为万达足球在甲A联赛所向披靡，万达的地产业务自大连（楼盘）走向全国。
因为不满“假球”，王健林在1999年退出足球；2010年3月，同样是做地产的恒大集团进军足球，并依靠足球迅速提升公司在全国的知名度和名誉度，跻身国内地产企业营收排行榜前列。
而离开足球的万达将在全国的扩张定位为商业地产。为了带来足够人流，王健林开始进军零售。他告诉《华尔街日报(博客,微博)》，早在2005年他就打 算进军电影行业、开设影院，但彼时99%的股东反对，称这样的投资不会获得回报，但他当时下定决心追逐梦想，陆续在全国各地的万达广场开出电影院线。
2012年，王健林有两大举措让其进入“高光”时刻：一是斥资26亿美元于9月初完成对美国连锁影院AMC娱乐控股公司 （AMCEntertainment Holdings Inc.，下称AMC）的收购，万达旗下的院线资源除国内第一外还成功跃居北美第二；在2012年中国经济年度人物颁奖现场，王健林则与阿里巴巴集团董事 会主席马云“豪赌”：“电商再厉害，但像洗澡、捏脚、掏耳朵这些业务，电商是取代不了的。我跟马云先生赌一把：2020年，也就是8年后，如果电商在中国 零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿。”
梳理万达2010年以来的开发项目，超过百亿元的投资已有7个：收购AMC，长白山、西双版纳等4个巨型旅游地产项目，投资额500亿元之巨的武汉（楼盘）楚河汉街和青岛东方影都。
某种程度上说，万达投入的足球、零售、院线、旅游和影视，都可视为王健林的营销之举，这些外在的“秀”极大提升了万达项目的知名度，王健林深耕“地产”的底色却一直不变。
“万达现在只会做自己熟悉的产业，购物中心、酒店、文化旅游和零售，已经很大了。”但王健林还有更远的目标，“万达只要进入这个行业，最起码会做到国 内的行业第一，不做就算，要做一定要做到最好。我们可以看到，在商业地产方面，明年我们就是全球最大的，五星级酒店2015年也是全球最大的，文化产业现 在中国是第一，但是在世界上（市场占有率）还太少太少。所以文化产业会作为我们主要投资的方向，力争2020年时，我们的文化公司收入能在全球排名前 十。”
相关链接 王健林的玩法
玩法1
现金为王
“我告诉公司管理层两句话，销售为主，现金为王。这是（上世纪）90年代初期我提的八个字，作为企业标语挂在公司，我们一定是把现金流放在第一位。现金流比负债率更重要。”
玩法2
唯快不破
“万达的速度快就是我们的竞争优势之一，比如说要建一个万达广场、一个购物中心、一个酒店，一个企业投资需要四五年，而我们两年之内就能干完，这就是竞争优势。”
玩法3
以小博大
万达在东方影都的启动资金约50亿元，仅为项目总投资的十分之一，通过杠杆和滚动发展，最终实现“以小博大”。
