合肥百货公司今日公告，与拓基地产以210 万元/亩联合竞买位于柏堰科技园区内的土地46.425 亩，成交总价9749.25 万元，其中公司购买土地19.248 亩，成交价4042 万元（双方约定独立办理所属土地使用权证），同时公司拟投资1000 万元全资分公司或子公司，在该地块经营综合性购物中心。
柏堰科技园区是高新区与肥西县共同打造的新兴高新科技园区，集结了光伏发电、汽车、家电制造等多个产业，是未来合肥高新技术产业的转移区和发展高地。目前区内约有7 万常住人口，远期规划将形成近20 万的有效消费人群。而公司拟建设综合性购物中心的地块，位于区内玉兰大道与明珠大道交汇处东北角，临近桃花镇政府，有望成为未来黄金商圈地段。
该土地出让年限40 年， 1≦容积率≦4，我们预计公司拟建的购物中心建筑面积约4 万平米左右（对应容积率3.1），土地楼面单价约1000 元/平米，而根据安徽省政府相关规定，省重点扶持的连锁企业通过公平竞争取得的用地，经依法批准可按竞买低价的90%缴纳地价款（我们预计公司有较大概率获批，若获批，可减少地价款约400 万元）。
按照公司初步测算，该项目计划投入2.08 亿元（主要包括土地成本、土建费用、设备及安装费用等），折合每平米物业成本约5000 元。其中公司自筹1.38 亿元，其余资金拟通过银行贷款等方式解决（预计产生财务费用4-500 万/年）。良好的区域消费，较低的物业成本，我们认为该项目在第二个完整年有望实现打平（公司预计第一年收入2 亿元，投资回收期8.8 年）。
公司目前在建或筹建的4 个项目均为购物中心业态，除港汇广场位于合肥市区外，其余的蚌埠第三店、肥西店、柏堰科技园店均位于三四线区域，并将于明后年陆续开业。这些项目不仅有助于合肥龙头地位的巩固，还使得公司在合肥周边的布局取得领先优势，从战略层面应给予认可和支持！考虑到四季度消费行业整体低迷（特别是家电），我们下调公司11-13 年经营性EPS 至0.75、0.93 和1.16 元（考虑地产剥离收益及股票投资损失，11 年整体EPS 预计0.99 元），现价对应PE 为19 倍，维持买入评级。
风险提示：该项目仍需经肥西县政府及股东大会批准；项目进程低于预期。
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