各产业几乎一炮打响 解读鲁商“青岛现象”
评论 邮件 纠错 2013年11月25日11:29 来源：鲁网 作者：魏好勇 徐坤
鲁网财经讯（记者 魏好勇 徐坤）走进青岛市燕儿岛路的鲁商中心首府，亭台花圃错落有致，楼宇绿地相映成趣，让人犹如置身一个新建的公园。这就是备受青岛市民关注的一个小区，一期住宅项目开盘当天售罄，均价每平米3万元。
与鲁商首府的火爆异曲同工，银座凯悦酒店开业半年跻身青岛市同类酒店前三，旺季月营业超过千万元。同时，和谐广场、银座商城、银座购物广场等一些在建项目，客户合作意向高达50%以上……
作为一个处在竞争最激烈领域的服务业企业，鲁商集团正式进入青岛也就五、六年，短短时间各产业几乎一炮打响，成为鲁商集团的“青岛现象”。带着疑问，记者日前对鲁商青岛产业进行了深入采访。
担当标杆形象
“之前鲁商房地产进入青岛的范围不是很大，实际上也是从鲁商中心首府这个项目开始，仅仅五年左右时间，鲁商房地产业在青岛已经占到前四位了。”鲁商集团青岛管理中心主任纪家胜接受记者采访时说。
房地产是鲁商集团最早介入青岛的项目，如今鲁商置业(600223,股吧)已经成为青岛的一个形象标杆。
鲁商置业青岛有限公司总经理崔丰广告诉记者，鲁商置业青岛目前主要是三个项目：银座领海公馆、鲁商中心和午山蓝岸丽舍项目。目前，领海公馆作为高端公寓基本已经售完，为集团、为置业做了很大的贡献，在青岛同行业中树立了新的标杆。鲁商中心项目一期主要开发中、高端住宅，销售情况也非常好，为后期开盘的稳定热销奠定了坚实的基础，客户满意程度为鲁商置业树立了一个很好的形象。此外，业界普遍看好的蓝岸丽舍项目也于去年年底开始启动。
记者了解到，与房地产相比，鲁商其他产业起步较晚，但发展却同样迅速。
纪家胜告诉记者，凯悦酒店开业后，6个月销售额达到6500万元，可以说在中国的酒店业里算是最快的之一。据凯悦酒店业主公司（青岛海景（国际）大酒店发展有限公司）总经理苗卫华介绍，集团4星级以上酒店的销售额，银座凯悦占了五分之四，非常典型。现在酒店在青岛规划有三个店，分别位于钟楼、和谐广场和燕儿岛，这在青岛的主要位置上形成了三个强有力的支撑，将来肯定会有较好的发展。
青岛海景（国际）大酒店发展有限公司是凯悦酒店的投资方，苗卫华介绍，凯悦酒店自去年12月26号开业，生不逢时赶上“国八条”出台，可以说影响巨大。经过积极的转型调整，从传统的政务消费向大众、商务转型，积极开发大众自助餐、婚宴等市场，在管理酒店领域达到了一个很好的水平，5月份营业额超过1000万元。
相比房产和酒店，一卡通业务起步相对较晚，只有两三年时间，今年销售计划已经提前完成；和谐广场签订意向书的（含超市）占总租赁面积的38%，已签订意向书和意向书正在签订过程中的占总租赁面积的51%，预计到2013年12月底完成所有租户意向书签订。
精准定位制胜
尽管起步并不早，且行业处在房地产、酒店、旅游等竞争激烈的领域，鲁商集团为什么能够快速打开局面呢？在记者几天的深入采访中，逐步找到了答案：那就是定位精准，细节制胜。
崔丰广告诉记者：“我们运作的项目是各有各的特点，鲁商首府项目旨在打造一个都市生活核心区，生活在这个圈子里就是青岛的中心，特别对外地人来说，这里是青岛最繁华的地方；蓝岸丽舍项目要打造一个生态三居概念，现在我们工作压力越来越大，尤其是三、四十岁的人们，是家庭生活的主力，他们在工作之余也想有一个轻松、舒适的环境。所以，我们在城市密度上要降低，高度要降低，多增加阳台、露台，增加客户与大自然接触的机会。另外，我们还要打造生态、养生概念，通过与养生机构合作，除了给客户提供一种大自然的生态外，还有我们人文关怀在里面。这是一个双赢的做法，我们也能借此提高项目的附加值，增加卖点。”
如果说房地产火爆还有刚需的部分因素，那么，竞争惨烈的酒店业加上“国八条”的冲击，可谓形势异常严峻，去年年底开业的鲁商凯悦如何逆流而上呢？
苗卫华告诉记者，新政出台之后，对餐饮影响非常大，银座旅游集团也及时出台了餐饮业转型政策，通过管理团队不断学习，然后结合一些实际情况进行调整。同时，与凯悦本身的运营团队也有很大关联。酒店处于一个旅游区，只能相对来说要依赖政务消费，但还不是完全依赖，这就意味着调结构的难度要小一些，再加上凯悦本身就是做餐饮的管理团队，餐饮创新力量很强，他们从上到下都在琢磨如何把酒店做好，这也很关键。
夏浩强是鲁商凯悦酒店的经营团队负责人，担任凯悦酒店的总经理，作为经营多年酒店的资深经理人，他对酒店的经营有着自己的见解。
“凯悦是首家坐落于海滩上的酒店，独特的地理环境，加上业主在硬件投资方面的独特性，让客人感觉耳目一新，这是一个优势。我们经营团队也考虑到，酒店离市中心距离比较远，当时我们有这这样的打算：先不注重盈利，先让客人习惯住我们的酒店，了解我们的特色，通过优质的服务给客人留下深刻的印象，得到他们的认同。事实证明，这是我们最成功的一个策略。”夏浩强说。
建成的产业吸引人，在建的产业也同样具有较强的注意力。鲁商在建的项目各具特点，如李沧购物中心就建在了青岛地铁站旁边，一出地铁就可以进店，充分展现了经营者的智慧和谋略，让项目很快达成预售以及众多合作意向。
青岛银座投资开发有限公司常务副总经理王世荣告诉记者，李沧区是青岛几大商圈之一，项目的交通、人流在当地最为集中，包括40多辆公交车和下一步M2、M3两条地铁交汇，地上地、下便捷的交通网会对购物中心起到很好的推动作用。
“和谐广场的定位是家庭娱乐式购物中心，也是根据项目的体量和周边消费能力来创造的一种经营模式。李沧购物中心总投资近20亿元，建筑面积为22万平方米，除了经营购物中心这部分商业外，还有四层住宅楼和配套的地下停车场。购物中心的发展目标也是为李沧区充实形象、拉动经济做出贡献。项目去年开盘以来在当地引起热潮，好的时候一小时净销200套。”青岛和谐广场副总经理王本峰补充说。
“李沧商圈购物中心分布较多，万达、伟东乐客城、宝龙广场等已经先后开业，所以集团进军青岛李沧也比较慎重。这个项目是根据市场的需求，针对李沧区域定位在中、高端品牌。从整个经营角度来说，还是要强化功能性和体验性项目的引进，继续贯彻了鲁商购物中心的传统，就是以家庭娱乐式消费为主体，届时整个餐饮、娱乐休闲项目大概要占到五成的体比重。青岛和谐广场还是要继续引进银座百货和银座超市两家主力店，这对于整个银座进军青岛市场也是一个有力的保障。”王本峰说。
协同发展保障
记者了解到，鲁商集团现有驻青单位共35家，涉及百货、超市、购物中心、房地产、制药、旅游、传媒、金融和教育等9个产业，在这9个产业35家企业中，一个项目有着几家产业的影子，这种产业协同已经成为鲁商在青岛一种相互支撑、共同发展的生存方式，成为迅速发展的重要保障。像青岛和谐广场（李沧购物中心商业综合体项目），银座百货、超市以及银座健身都将入驻其中，而鲁商中心首府地产项目等也有银座健身等项目的影子。
谈到协同发展，鲁商青岛管理中心作为集团派驻青岛协调发展的平台，最有发言权。中心主任纪家胜来到管理中心之后，先把青岛的所有企业跑了一遍，最多一天跑四家，跑完以后立即规定了自己要主动服务、积极协调、上传下达等工作执行范围。
纪家胜告诉记者，对于集团各个行业之间的交流，的确有很多可以进行借鉴的地方，例如，房地产的一些东西可以在百货中体现，行业的经验完全可以在别的产业得以推广，鲁商置业在青岛的品质影响力、管理模式优势明显，这里面一些积极向上的经验完全可以用在其他领域。
“我们现在应该帮助集团进行规划，建立一套管理模式，然后在我们同行业中进行复制。有一些房地产商能复制咱们集团50%已经就不错了。我们也要靠自己的努力，扩大在青岛的影响，赢得大家的尊重。在这基础上，我们再来提高自己的工作，积极推动青岛各产业联动，增强集团在青岛所有企业的凝聚力，资源共享，携手共赢。”纪家胜说。
