有人把购物中心简单的理解为一种业态,比如被商业运营的从业者称为零售或者高级零售业态。地产开发从业者认为购物中心就是简单的开发,简单的房地产开发。张连营却认为购物中心是涵盖全产业链的,更多的属性是一个投资产品。他说,“万达集团的王董事长前几天讲过,购物中心是商业地产也不是商业地产,实际上是一个产品,是因为购物中心追求的目的是资产价值的最大化。如果它不是产品,不能在未来为你的现金流做变现,就实现不了商业价值最大化的目的。”他认为,购物中心已经成为中国商业地产行业发展的趋势。
目前百货转型为购物中心存在两种形式的转变,一是改善型的升级,包括从业态升级的角度考虑,有些购物中心增加了餐饮、休闲、娱乐等业态的比重,以此来增强集客能力等。“有些购物中心看似有客流,但是这些客流是否和项目定位相匹配的客流,这方面显得至关重要”,张连营说。另一方面的转型是被张连营称为革命型的转型,比如以产品的概念转型;全过程把控项目的选址、规划、定位、建设、运营及再开发等。
“过去我们讲商业就是要适应消费者需求,适当引导消费者,引导不当就会成为壮士”。他说把迎合和引导做好,购物中心的经营就不会形成同质化。同时,经营管理者还要考虑更多的体验式消费以及主题式消费,这些也同样能够避免同质化的出现。