主题：论高铁站前长途汽车站点综合体商业规划和建筑设计特点

论高铁站前长途汽车站点综合体商业规划和建筑设计特点

深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理杨宝民

清华大学商业地产总裁班客座教授

经过六年多的研发和思考，深圳新摩尔公司提出了高铁站前广场和长途汽车站以及酒店，办公商业一体化设计的研究成果，已经在上海，长春，青岛，韶关等地推广使用。

2014年深圳新摩尔公司接受韶关城投公司委托已经调研了两周韶关高铁综合体项目产品定位，项目由酒店，写字楼，公寓和长途汽车站以及裙楼商业物业组成标准的综合体，建议韶关高铁综合枢纽综合体长途汽车站和游客中心发车平台放在二层，落客车辆和车库放在－１层，让一层留出较大面积做商业，提升－１层商业物业价值。－层商业高度５．３米，长途汽车落客区域建议７米高度，满足大型客车要求。

高铁车站，长途汽车站点下客人流经过地下商业，地下一层商业才有更大价值。整个面积完全满足下客要求，依旧保持了交通枢纽的主体功能。

我们认为一层商业人流和上二层人流会有部分交织现象，但是没有影响主体功能，对于商业和旅游购物是良性的。把握交通枢纽功能和商业功能的完美结合，降低投资单位运营成本负担是设计单位必须考虑的意见，把长途汽车客运功能和商业物业有机的结合，也是具有较高设计水平的表现。

通过增加高铁站前长途汽车交通枢纽综合体一层商业物业按照１万平方米计算，增加物业价值为1.8亿元，增加造价在２０００万元左右，减少部分社会停车位,建议原来地下一层高度就是7.2米，建议地下一层作为双层停车库，建议借鉴哈尔滨人防工程商业利用经验，人防工程１．１万平方米平时作为社会停车场 ，我们认为方案调整利大于弊。

我们发布高铁站前广场地下和长途汽车站综合体设计和策划的重大成果，今后适合作为国内标准推广，能够为开发商多创造上亿元经济效益，各家设计院可以按照新摩尔公司的商业规划成果执行，属于独创性研究成果,高铁综合体商业规划成果可以在注明 深圳新摩尔公司的前提下，无偿使用，知识产权属于深圳新摩尔公司www.sznewmall.com。

高铁青岛北站地下商业空间规划图 2011年深圳新摩尔公司

高铁青岛北站商业空间规划图 2011年深圳新摩尔公司

深圳新摩尔公司结合自己在2011年中标服务青岛火车北站商业规划的经验，对高铁站前广场地下商业空间提出了比较理想的商业规划布局模型，根据车站所处的位置站前广场地下商业面积１－３万平方米。高铁站前广场地下商业一般建议以快餐，地域特色餐饮，特产超市，服饰等专业批发市场为主。
  

深圳新摩尔商业管理公司在高铁交通枢纽综合体方向取得创新成果不是偶然的，早在2006年深圳新摩尔公司服务上海大学城轨道交通枢纽综合体项目商业规划和建筑设计项目，作者就提出了创新的立体商业空间和轨道交通客流结合的新型模式,在二层利用空中商业街区分割综合体物业。

上海项目建筑策划成果―――2007深圳新摩尔公司＆深圳中汇建筑设计公司

中国有世界上最多的高铁站前商业建筑设计项目，应该说我国企业家要给中国建筑师更多机会，中国人是可以完成世界一流综合体设计作品的。

我们要借鉴世界一流的综合体作为，结合中国综合体项目所在区域的消费者需要进行创新，只有满足市场需要的建筑才是好建筑。深圳新摩尔公司和国内众多设计院合作，我们提倡项目具有主题文化，鼓励降低项目运营成本，我们要注重公共空间和休闲节点为实用的零售空间提供人流，我们要注重立体动线设计和顾客在综合体空间的愉悦感受结合。

大型高铁长途汽车客运枢纽综合体设计周期最好是两年，建筑设计和招商同步进行，实现最佳投入和产出模型。

高铁站前交通枢纽城市综合体建筑设计是可以大胆创新的领域，把握经济效益和社会效益统一的原则。深圳新摩尔公司提倡策划、运营管理队伍和设计组建一流队伍联合创作，我们鼓励跨学科合作，中国人可以超越欧美大型设计单位，我们需要充足的设计经费和合理的设计时间才能打造一流高铁枢纽综合体作品，希望我国地方政府和开发商为中国商业建筑设计大师成长提供机会。