主题：关于一江两岸城市土地一级开发与城市设计研究―――以长沙，株洲市湘江两岸为例

关于一江两岸城市土地一级开发与城市设计研究―――以长沙，株洲市湘江两岸为例

杨宝民 李侃

深圳新摩尔商业管理公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授

李侃，德国KAN建筑设计事务所首席设计师，德国汉诺威大学博士研究生。

一江两岸城市规划成功的标准是：滨江风光带满足商业，餐饮，娱乐，体育休闲，文化体验多功能需求，有效带动城市第三产业发展，带动更多居民就业。从规划角度，天际线优美，滨江建筑有特色，滨江区域成为城市的公共客厅。

滨江风光带开发和土地一级开发结合，资金能够自我平衡，用土地一级开发利润补充滨江风光带公共设施的投资。

滨江区域开发基础设施需要大量投资，土地一级开发是资金的主要来源，因此，我们总结了滨江区域土地一级开发的规律，提炼了滨江区域土地一级开发的赢利模式。

我们分别总结了长沙滨江土地一级开发和城市设计的经验和教训，同时总结了闻名全国的株洲湘江风光带成功经验，株洲湘江建设集团委托深圳新摩尔商业管理公司和德国KAN建筑设计事务所负责湘江风光带策划和城市设计后，我们研究了株洲湘江风光带产业规划和土地一级开发与城市设计的结合，重点研究了株洲湘江东岸石峰公园及旗滨玻璃厂滨江１５００多亩土地和株洲湘江西岸雷打石镇3800亩度假旅游与养老土地价值和未来开发前景。

一、 一江两岸城市产业规划特点

１． 省城长沙为例 滨江区域产业规划特点

省城滨江核心区域适合发展商贸和总部经济，例如，长沙主城区湘江中路就重点引进企业总部。

图1长沙南湖新城城市规划 南湖新城城市设计效果图

湘江中路华远综合体项目华与华引进了高档中心和写字楼等项目，激发了滨江商业的活力

图3 长沙产业布局图及湘江北部两个大型项目位置

长沙开福区万达广场项目对长沙北部滨江区域贡献就较大，该项目五星酒店和购物中心已经开业带动了周边发展，也带动了周边地价的提升。

长沙东部滨江区域目前重点开发北部区域，北辰三角州是龙头，项目开发有五星酒店，购物中心以及三馆一个音乐厅。

图4长沙新河三角洲北辰综合社区项目

世纪城项目以住宅为主，建筑密度过高，影响周边共享江景，对城市产业发展贡献较小。

长沙滨江新城的城市设计和土地一级开发经验

长沙大河西的开发，滨江新城是起步区，城市设计和控制性规划的经验和教训值得总结。

长沙滨江新城地块呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里,可容纳57万人的复合型新都会中心。 。

图5 长沙滨江新城总平面图

小 学:北津城小学、三叉矶小学、郝家坪小学、西江小学、银盆岭小学

中 学： 白马中学、茶山中学、岳围中学、市二十中

公 园： 北津城遗址公园、岳华公园、谷岳公园、坦山公园、茶山公园、古樟公园、施家港公园、观沙岭公园、银盆岭公园、徐家湖公园

其 他： 湘江风光带、市青少年宫、北津城广场、施家港广场

图6长沙大河西滨江新城控制性规划

２． 地级城市产业规划以株洲为例

株洲市产业特点，轨道交通设备制造，汽车产业，航空产业，服务产业以及陶瓷产业都是株洲的重点产业，其中高铁电力机车和航空制造在国内有重要影响。

图7 株洲重点产业布局图及2020年预测

旅游业是株洲正在大力发展的现代服务业内容，湘江风光带是株洲城市旅游的重点。

图8 株洲旅游产业布局图

表1 十二五旅游规划指标

湘江风光带产业功能定位：以株洲自身的核心资源为依托，以第三产业为主，集国际商务金融、文化消费、城市娱乐休闲、研发创新、滨水地产于一体。以研发创新带动商务金融、以金融商务带动旅游地产、以文化消费带动城市娱乐休闲。

整个湘江风光带是完整的有机体,河西风光带是龙头,已经具备良好的基础,河东要在主要节点建设特色项目,例如,日塔文化标志和精神地标,白石港适合建设游船码头,白石街钢筋工厂拆迁后适合建设湖湘书画艺术馆等,木材厂三角地块等适合建设城隍庙和艺术品交易市场。 突出株洲、长沙和湘潭的城市文化特色,设计不同主题的旅游线路,采用区域联动模式,最终形成长株潭湘江区域大旅游格局。

图 9湘江风光带旅游产业节点布局

   二、 一江两岸城市设计特点

１． 注重水景的共享和天际线

图10长沙大河西滨江新城城市设计效果图

２． 生态规划优先 生态环境是影响城市居民生活质量的重要内容，过去的粗放发展模式，以破坏环境为代价是不可持续的，今后需要在保护生态环境的基础上发展城市经济。

德国在生态保护方面走在世界前列，我们需要借鉴莱茵河生态保护经验。

图11 德国duisburg莱茵河港湾片区建成后实景

３． 反映滨水建筑特点 滨水建筑要从色彩方面体现亲水特点，距离水面越近的建筑色彩月淡雅。此外，滨水建筑要和水面色彩形成一定的反差，例如，青岛红瓦绿树和蓝色大海就是一种强烈的对比。

图12 青岛沙子口渔人码头概念方案 德国kan建筑设计事务所设计

三、 滨江风光带土地一级开发赢利模式分类研究

１． 有收益性土地的一级和二级开发联动模式

对于规模较大的土地一级开发，一般采用一级开发为主，二级开发为辅的模式，二级开发一般选择对区域有带动性作用项目，直接拉动周边房价上升，带动周边土地稳步上涨，提高区域土地一级开发收益。 以长沙滨江新城土地一级开发为例

图13 长沙滨江新城功能分区图

预计可以出让土地为3500亩，仅地价这一项，滨江新城就将创造350亿元的价值。

中央商务区：以金融商务办公为主导，集工作、休闲、居住功能于一体。

图14 长沙滨江新城金融中央商务区

生态中心区：中央商务区的补充，在功能布局及建筑规划上拥有更多特色；围绕

北津城公园提升片区人文及居住环境，以吸引高端居住人群及研发、创新企业。北津城公园将保留汉代城墙遗址，规划在3年内打造成以“汉文化”为主题的城市精品生态休闲公园，长沙市青少年宫也将迁址于此。滨江8公里岸线将修建滨江风光带，沿线新建主题各异的公共建筑及空间节点。

活力生活区：围绕滨水区历史建筑和保留的工业厂房展开利用，将成为一个以时

尚青年白领需求为导向的活力生活区。

图15 长沙滨江新城土地编号平面图

土地出让顺序对地价的影响土地开发时序 滨江新城土地开发周期为8-10年，以中央商务区为中心，向南北逐步推进，坚持商业地块与住宅结合出让。

滨江新城不同阶段地价变化

土地一级开发起步阶段，一般重点引进五星酒店和企业总部和休闲娱乐以及能够梅美化景观的项目，适当牺牲土地价值，以产业发展为主。

2010年3月，长沙启动渔人码头建设，建成后将成长沙首个集商务休闲于一体的亲水景观，届时市民到渔人码头不仅可坐快艇，还能看电影喝茶。10月21日，位于长沙滨江新城世茂股份地块东北侧的渔人码头地块，经过69轮竞价，该地块被浙江鼎丰集团以3.0831亿元收入囊中，其8038.49元∕㎡的楼面地价也创下了湖南省内商业地产的纪录。

图16 长沙滨江渔人码头沙盘模型

2010年6月，世茂集团投资40亿元在滨江新城修建国际五星级酒店。这次在长沙以12.7亿元竞得的该商业综合体项目，位于滨江新城活力生活区的核心区银杉路以东，安居路以南，潇湘大道以西，岳麓大道以北，总用地面积15.6万平方米，规划总建筑面积55万平方米，其中超高层公寓43万平方米，商业办公酒店12万平方米，其240米高的五星级酒店、酒店式公寓综合体将成为河西第一高楼。土地价格542万元∕亩。

2010年6月，奥克斯集团下 属企业宁波奥克斯置业有限公司以起始价5.48亿元竞得滨江新城一地块。成交地块位于岳麓区溁银路以东、岳麓大道以南，根据规划，B6地块出让净用地面积为67519.41平方米，商业60%、住宅40%，容积率≤5.0，项目定位为中高端大型城市综合体。奥克斯集团投资25亿元在此打造一个33.7万平方米的商业综合体。奥克斯集团以541万元∕亩拿到土地。

引进房地产龙头企业拿到是提升区域形象和土地价格的有效手段。

2012年10月长沙市万科房地产开发有限公司与湖南保利房地产开发有限公司联合体竞买[2012]网挂37号、38号地块。此次摘牌成功后，万科、保利两家公司将合作开发，各占50%的股权。成交价格高达32.56亿，占地388亩，规划总建面116万方。按照出让公告计算，整个B7地块的出让单价达到839.20万元/亩;按照5.0的容积率计算，每亩地价为839万元，其楼面地价约为2660元/平米

为了拉升地价，长沙先导区下属公司也进入二级开发，采取的策略是一级开发和二级开发联动。

2013年经过32轮竞拍，溢价率44%，长沙先导恒伟房地产开发有限公司拿下河西容积率最高地块。

图17 A9地块位于滨江金融中心区核心位置

2013年 8月7日，经过8家开发商110轮激烈竞价，滨江新城A4地块以20亿元的价格被摘牌，楼面地价高达5929元/。

8月14日，滨江A5-1块被福晟集团摘牌，楼面单价4219元/，每亩单价高达1828万元。

2013年9月17日10点38分，随着网挂046号地块竞拍结束，位于长沙滨江金融中心区的A9纯商业用地买家揭晓，以总价16.4196亿元、楼面价3456元/平米被长沙先导恒伟房地产开发有限公司摘得，尔后滨江新城地价确实得到了有效的拉升。

2014年3月7日上午，长沙市国土资源网上交易系统显示，滨江新城A8南地块被中国游艇第一股太阳鸟游艇旗下子公司湖南凤巢游艇俱乐部有限公司成功拍得，此处将建设游艇会所和码头配套项目。

A8南地块位于滨江新城片区滨江景观道以东、湘江以西、渔人码头以北，成交总价2299万元，折合楼面价10172元/平方米，土地单价407万元/亩。用地面积5.647亩，用地性质为商业金融用地，容积率0.6，建筑限高24米。该地块将建设游艇会所和码头配套项目，形成临江丰富的建筑天际轮廓线。

２． 收益性和公益性结合的土地开发与风光带建设

株洲湘江风光带借鉴了德国莱茵河的多功能开发理念，重点文化娱乐和体育休闲多功能组合。注重滨水空间的渗透，让大家共享滨水景观。

图18 德国科隆莱茵河城市中心段功能定位

图19德国科隆莱茵河夜景

株洲湘江西岸的景观开发基本是公益为主，少量餐饮酒吧街区用来出租有一定收益，通过租金收入等用于公共设施和湿地景观维护。

图20 株洲湘江西岸滨江步行道

图21株洲湘江西岸滨水景观

图22株洲湘江西岸体育设施

图23 株洲滨江西岸风光带茶楼

滨江西岸餐饮酒吧街区人气一直较旺，结合株洲特点，采用火车车厢作为酒吧也是株洲特色。

株洲湘江建设集团已经开发的湘江西岸项目基本都是公共景观，不以赢利为目的，新摩尔公司建议将株洲湘江西岸雷打石镇区3800亩土地作为赢利的土地一级开发项目。

图24 株洲雷打石镇南侧３８００亩土地位置

株洲雷打石镇南侧３８００亩土地是湘江西岸土地一级开发的重点，湘江风光带领景观也要重点打造。

建议湘江南段５平方公里区域，湘江两岸谋划湖南健康城概念，借鉴阿联酋迪拜健康城模式，将医科大学，保健医院，文化资源以及高端居住区形成健康城。

雷打石镇南侧３８００亩土地定位方向建议度假旅游和养老为主要功能的湖湘文化小镇，借鉴德国莱茵河小镇生态和文化模式打造，重点吸引高收入人群居住为主。产品借鉴广东星河湾模式，同时引进健康医疗优质资源，打造高端养老人群聚集地。

对面的株洲县南部区域建议进行总体策划和规划设计，共同发展健康产业，吸引大型投资。

南段湘江建议设立游船码头，让３８００亩土地拥有更好的水景，建议修建湘江闸门，平时拥有较多水量，洪水大时候，让洪水流向湘江。

对雷打石镇区进行改造，形成湖南特色镇区，要得到天元区政府的大力支持。

浏阳河水质今后后下降，要考虑生态净化。湘江支流的水质生态净化要统一考虑，规划若干湿地公园，保证流入湘江水质。

打造湖湘文化风情小镇，形成体验式旅游氛围。和湖南文化名家合作，建议打造湘江书院，传播湖湘文化，汇集书画和民俗艺术作品，培养文化大家。

要发展养老产业，需要引进一流医院的同时，可以在云龙新区职业教育中，专门培养中医护理人才。

赢利模式：

一种环境两种顾客，游客和养老人群。

四、 城市滨江风光带的发展战略研究―――以株洲为例

１． 注重土地一级开发制度创新，鼓励湘江环境保护和生态建设， 吸引一流人才参与城市的产业升级

株洲湘江东岸重点鼓励现代服务业发展，将总部经济和旅游业和商业放在突出位置，和湘江西岸相比要更加注重文化品味。

图25 湘江东岸研究范围

图 26 湘江东岸的老方案

结合我们的实际的考察和计算分析，去掉了特色不够鲜明的摩天轮方案。

图27 株洲一桥东岸高强度开发方案

在株洲湘江东岸的策划中，深圳新摩尔公司和德国ＫＡＮ建筑设计事务所

将生态规划放在优先位置，进最大限度尊重石峰公园和江岸的现状，减少对自然环境的破坏，我们主张保留日塔，将湘江书院和庙宇建设结合。

图28 株洲湘江庆霞寺重建设计方案

我们建议保留居民对城市的基本记忆，适当保留有特色的旗滨玻璃厂厂房作为公共建筑配套使用，例如，作为运动休闲会所和物业管理以及社区办公室。

建议今后520亩中200亩左右,重点服务清水塘金属物流园区,兼顾服务其他区域居民,建议重点打造五星酒店和办公楼以及经济性酒店,商务公寓等综合体。其他320亩重点作为中高端住宅区开发,靠近石峰公园部分建议开发100亩左右联排别墅和洋房。

图29 保留有特色的旗滨玻璃厂厂房

本地块的主要优势有江景， 背靠石峰公园，有成熟社区依托，有工业遗产，有快速环道。住宅，写字楼，体验商业为主。南向江景大户型为主，内部小户型为主。

图30 旗滨玻璃厂滨江综合体以及社区城市设计方案

我们建议旗滨玻璃厂滨江社区设置二层人行连廊，让江景和山景交融。

保留的厂房我们建议改造为体育活动中心，部分可以作为创意企业办公场所。

预计2015年度出让土地价格在360万元/亩左右，2016年将是我国经济发展的一个高潮，土地出让价格预计460万元/亩。

城市的文化品味对城市的形象影响极大，株洲过去给人是工业城市印象，今后要树立动力之都，文化株洲的形象。

在湘江风光带东岸的规划中，我们将下河街和制药厂地块分别作为湖湘书画艺术中心和醴陵陶瓷艺术主题酒店建设区域。

拆迁白石港北侧钢筋加工工厂占地1万多平方米,预计建筑面积1.8万平方米,保留现有树木,作为商业建筑和白石管理用房规划,具体业态建议:

采用书画艺术介绍湖湘文化,避免直白的平铺直叙,更有利于表现湖湘文化的内涵和品味。

图31 下河街业态图

图32湖湘文化主题书画馆建筑参考意向图

艺术作品组织的思路

1. 表达湖湘人才群体的作品

图33收复新疆失地的晚清民族英雄左宗棠 革命将领黄兴 210cmx190cm

亚麻布油画1996 林永康

图34湘潭著名人物画家满益国作品

2. 表达湖南红色文化的作品

图35李可染作品----井冈山

3. 表达湖南山水的作品

图36株洲湘江下河街地段城市设计方案 德国KAN建筑设计事务所设计

在湖湘书画艺术馆基础上，我们规划在靠近大桥的三角地块，我们建议布局城隍庙和艺术品以及家居饰品交易市场。

制药厂地块位于石峰公园入口我们建议做四星酒店，建议做陶瓷艺术主题酒店，突出醴陵陶瓷特色。

２．抓住湘江风光带建设机会，促进滨江商务区，度假旅游和养老事业发展，促进株洲市就业率上升

株洲是典型的工业城市，高铁和地铁车辆制造，航空产业，汽车产业，服装产业和陶瓷产业是株洲的重点产业。株洲工业发达，城市发展后劲大，具有较好的投资环境。

湘江建筑集团要通过合作方式做好湘江风光带建设，株洲中心区石峰公园滨江１５００亩土地欢迎滨江综合体和大型滨水住宅社区开发商合作，湘江雷打石3800亩项目和度假旅游和养老开发公司和基金合作，带动株洲现代服务业发展，让居民有更多的就业机会。

株洲湘江风光带两个龙头项目建成后预计能够提供上万工作岗位，值得投资界关注。

３．滨江城市增加财政收入的策略与改革分配机制，促进社会公平

滨江城市的财政收入主要来源是企业的税收和土地出让收入，增加核心区每个平方公里的税收是考验城市经营水平的关键数据。地方税收和现代服务业密切相关，株洲需要通过积极发展现代服务业增加地方税收，增加可支配的财政收入。

在城市分配机制中，部分普通民众没有良好工作岗位，收入较低。部分民众由于工业发展过程中，是环境污染的受害者，解决这些问题需要合理安排财政支出，政府的财政支出要重点解决生态修复，优质教育资源均衡，公共设施。

总结 

滨江风光带是城市的脸面，也是第三产业发展的发动机，滨江城市需要珍惜水资源，我们要借鉴德国莱茵河规划经验，生态规划优先，注重城市滨江区域规划和产业规划，旅游规划和商业规划的四个结合，让中国的滨江城市能够比外国的滨江城市还要美丽。

滨江风光带建设需要大量资金，需要把城市设计和土地一级开发密切结合，用赢利部分弥补公益部分的开发，力争实现资金平衡。

一江两岸规划和建设考验城市的管理水平，我们愿意和更多的滨江和滨海城市一起探索和实践。