前言
2014年鄂尔多斯新任市委书记白玉刚同志在发改委调研时候强调，要认真贯彻落实习近平总书记在我区调研考察时的讲话指示精神和自治区“8337”发展思路，站在更高起点上谋划鄂尔多斯经济社会发展。
鄂尔多斯市发改部门特别是鄂尔多斯市发改委领导班子一定要有新的视野、新的思路、新的思维、新的理念，在更高站位上，做好鄂尔多斯市发展和改革工作。一定要有更长远的谋划，既要思考解决当前问题，更要着眼长远考虑鄂尔多斯今后发展。一定要有更大的信心和勇于担当的精神，研究资源型产业延伸升级、壮大非资源型产业的思路措施，推进鄂尔多斯市经济转型发展。
鄂尔多斯新区被很多媒体宣传为空城，新区房地产暴跌导致崩盘，民间借贷导致金融秩序混乱。鄂尔多斯贫富差距大，如何解决这些难题?完全依靠好大喜功的官方研究机构难以提出真正有效的思路。
2012年开始深圳新摩尔公司开始调研鄂尔多斯城市规划和城市产业以及房地产问题，谋划鄂尔多斯未来100年长远发展的战略问题，要解决好非矿产业产业，例如，要积极谋划现代服务业发展，旅游业和文化产业要大发展，将传统牧业和旅游产业协调发展，向观光和度假牧业转型发展，要考虑普通民众能够提升收入，增加城市中产阶级人口，谋划社会的和谐发展。
千里之行，始于足下，面对鄂尔多斯新区房地产暴跌和经济下行压力，我们需要系统的思考，找到鄂尔多斯未来五年以及十年可持续发展的新路，找到可操作性的政策思路。
一、 鄂尔多斯区位特点与产业基础
呼包鄂是内蒙古的金三角，目前生产总值达到4600多亿元，占全自治区的一半以上，人均生产总值超过1万美元，同上海、宁波、苏州、无锡一道，步入发达城市行列。让三市突破行政区划的界限，实现一体化发展，并上升为国家区域发展战略，在自治区已形成共识。
• 在产业构筑上，呼和浩特更加偏重第三产业的发展。要建立以乳业为核心的现代农牧业体系;以电子信息、医药发酵为主的高科技、高附加值的新型工业化体系;以金融、物流、旅游为主的现代服务体系。
• 包头更加偏重工业园区的建设。着力打造钢铁、铝业、装备制造、稀土等六大优势特色产业，注重用高新技术改造提升传统产业，提高工业的现代化水平，加快集约化发展，形成产业集群。
• 鄂尔多斯更加偏重资源的综合开发利用。要依托煤炭、天然气等资源，通过大基地、大产业、大集团来延伸产业链，搞资源就地转化、加工，提升产业层次，优化产业结构，完善产业布局，成为要素流入区。
2009-2013年增长率
2008年，鄂尔多斯市经济实现又好又快发展的同时，城镇居民的生活水平又上了一个新台阶。城镇居民人均可支配收入达19435元，同比增加3209元，增长19.8%。
2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元，同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总收入的比重14.3%。城镇居民人均财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。
2003-2013年人均收入
世联地产2008年度研究
鄂尔多斯人口五年来变化情况
2008年鄂尔多斯人口数据
二、 鄂尔多斯康巴什新区新城建设与房地产暴跌的原因
康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。
2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。
2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元/平方米;2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。
鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘!据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从2010年的均价10000元暴跌至2011年3000多元。2013年新区房价已经到1700元。
城市化进程动力不足，资源性项目用人较少，荒漠居住条件不适合大规模人群聚集。
新城规划和建设尽管邀请了中国工程院和同济大学设计院规划设计，但是缺乏可行性论证和思考,大型设计院等给钱就干活设计，根本不管是否真正适合建设新城，超前建设康巴什新区属于典型的政府决策错误。
房地产发展以民间借贷为主，房地产建设速度太猛，远远超越了实际的需求，导致价格暴跌。
房地产泡沫造成的危害如下：
第一 浪费了大量宝贵的资金，造成了银行大量坏账，引发大量社会矛盾。在房地产泡沫破灭、多名房企老板跑路后，购房者早已对期房丧失了信心。在这座深陷高利贷的城市里，无论出租车司机、店铺老板、学者甚至道士都有数万数十万的高利贷借款无法收回，最后以开发商未建成的楼房作为抵押。
第二 城市财政收入下降，居民得到的公共服务水平下降。
第三 主导产业升级和旅游产业发展无法得到较多资金支持。
三、 鄂尔多斯产业升级的方向
十二五规划中鄂尔多斯结构转型要取得新突破。能源化工产业升级取得明显成效，煤炭就地转化率达到30%以上，原煤生产占工业增加值的比重下降到三分之一以下，非煤产业占GDP比重达到70%以上。先进制造业取得长足发展，汽车和装备制造业占工业增加值的比重上升到10%以上。第三产业质量和效益显著提升，年均增速超过17.8%，增加值占GDP比重达到42%。地区自主创新能力不断增强，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国内外竞争力较强的优势企业，高新技术产业增加值占工业增加值比重提高到25%以上。我们结合初步考察，提出了如下思路：
1.煤炭和天然气产业要就地发电为主，减少能源浪费和环境污染，今后适合建设特高压线路输电。
内蒙古鄂尔多斯市是我国煤炭主要资源地和生产基地，境内拥有准格尔、东胜和卓子山三大煤田。目前全市煤炭已探明储量为1496亿t，预测远景储量10000亿t。其中探明储量约占全国的16.67%，约占内蒙古自治区的50%。
煤炭开采和加工转化是内蒙古自治区鄂尔多斯市的支柱产业，煤炭产业的健康发展对全市全面建设小康社会具有重要意义。
对外销售煤炭，浪费大，损耗大，需要深加工和发电。
2.积极发展现代服务业
十二五规划中提出现代服务业“二区、三中心、四基地”发展目标
二区：培育发展现代服务业重点行业和新兴业态，发挥现代服务业对城市发展转型的支撑作用，提升鄂尔多斯市服务业的辐射力和影响力，力争把鄂尔多斯打造为服务业推动资源性城市转型示范区、西北地区现代服务业发展先导区。
三中心：提升物流、金融和商贸服务水平，形成布局合理、功能先进的现代服务业新框架，努力将鄂尔多斯市打造成面向中西部的现代物流中心、金融中心和商贸中心。
四基地：构建结构合理、特色鲜明、灵活开放的经济、社会、文化、科教紧密结合的发展机制，努力把鄂尔多斯市培育成为蒙西产业研发和技术创新基地、西北地区总部基地、民族特色文化创意基地、北方特色旅游基地。
要实现上述目标，特别是总部经济，需要在机场和高铁以及高速公路发展方面下大力气，增加机场航班。
目前呼和浩特到北京高铁线路已经开始修建，根据国家高速铁路网规划，未来要把鄂尔多斯高铁建成和呼和浩特以及包头，西安，太原连通。
积极发展旅游和文化产业，要把旅游产业和生态治理作为主导产业发展。
四、 鄂尔多斯大力发展旅游产业和商贸产业的建议
2007年，鄂尔多斯市成功创建“中国优秀旅游城市”。2009年，荣获“中国最佳生态旅游城市”和“建国六十周年中国最佳民族风情旅游城市”荣誉称号。
“十一五”期间，全市累计接待游客2471.7万人次，比“十五”期间增长162.9%;旅游总收入累计达248.5亿元，比“十五”期间增长474.8%;“十一五”期间，全市旅游业固定资产累计投资41.76亿元，比“十五”期间增长198.1%;
到2015年，全市接待游客突破800万人次，年均增长10%以上;旅游业总收入突破150亿元，年均增长17%以上。全市国家A级旅游景区达到45家以上，其中国家AAAAA级旅游景区3—4家，国家AAAA级旅游景区达到10—12家;全市星级饭店数量达到50家，旅行社达到120家;评定和命名全市“农(牧)家乐”旅游典型示范户30家;加强全市旅游从业人员的培训力度，力争完成3万人次的培训任务。
1提高观光旅游质量 ， 提升现有景区的服务水平
鄂尔多斯有较多旅游景点，其中核心景点是成吉思汗陵旅游区。
成吉思汗陵旅游区位于鄂尔多斯市东南部伊金霍洛旗的甘德尔草原上。成吉思汗陵作为一座民族的丰碑，记载着蒙古民族沧桑的历史和灿烂的文化。
成吉思汗陵
依托全市六大类重点旅游资源，围绕“成吉思汗长眠地，鄂尔多斯蒙古风”总体旅游形象和“天骄圣地、大漠风光、民族风情”三大类核心旅游产品，建议重点以现有旅游资源和草原文化为依托，积极发展度假旅游。
2.积极发展度假旅游
研究度假旅游的引力模型，只有度假旅游的吸引力超过游客常规想法的60%，顾客才愿意付钱消费，甚至是重复消费，才是真正成功的度假旅游作品。
未来鄂尔多斯需要产业升级和转型，重点发展旅游产业，打造蒙古文化体验第一旗，蒙古文化的传播具有世界意义。
蒙古草原文化主题度假旅游项目规划功能模型
要将成吉思汗带队西征作为文化节目排练出来，成为草原演艺中心的代表性节目。
选择内蒙古鄂尔多斯的一个旗作为世界人民体验蒙古文化的特色旅游城是有吸引力的，蒙古是诞生成吉思汗的优秀民族，她的文化需要向世界展示。
鉴于成吉思汗陵旅游区在伊金霍洛旗，我们建议把伊金霍洛旗度假旅游策划和规划设计结合，把旅游和休闲商业结合，是旅游规划和商业规划的具体结合。
商贸产业十二五规划及完善意见。
规划现代城市商业与文化综合体
加速业态升级，注重在康巴什新区城市中心区打造主题文化酒店，主题旅游购物中心，旅游接待中心、草原主题美术馆为一体的现代城市商业与文化综合体。
加快发展连锁经营，积极引进沃尔玛、家乐福等知名连锁企业，鼓励本地连锁经营向大型购物中心、综合超市、专业超市、便利店等业态发展。积极推动本地电子商务发展，以“数字鄂尔多斯”建设为载体，推广“刷卡结算”。
围绕“建设大市场、搞活大流通、发展大贸易”的思路，加快中心城区农副产品、家居建材等大型市场建设，精心打造城市特色街、专业街、步行街。
注重食品市场和食品安全检测结合，配合国家乳业振兴战略，把住质量关。
加快农牧区商贸流通业发展，以现代农牧业产业化为依托，在薛家湾镇、树林召镇、敖勒召其镇、乌兰镇、札萨克镇等城镇，建设一批专业性农畜产品和生产资料交易市场，同时继续推进“万村千乡市场工程”和“双百市场、家电下乡、汽车摩托车下乡”等惠民工程。
力争到2015年，全市商贸流通业增加值达到1410亿元以上，外贸进出口总额超过12.5亿美元，培育年销售额亿元以上的商贸流通企业、连锁企业各10家以上，建成社区商业示范店300个，年交易额超10亿元产品交易市场5家以上，形成布局合理、业态先进的现代商贸流通新框架，成为立足本市、辐射晋陕宁、国家西北地区最具活力和竞争力的现代商贸中心。
五、 文化产业发展要有鄂尔多斯特色
大力发展文化创意产业，推进鄂尔多斯文化创业园区(江源文化产业园区)、秦直道影视基地、鄂尔多斯动漫产业园区、中视文化产业园区、天风动漫产业基地、东联动漫产业园等创意产业集聚区建设，引进和发展一批影视制作、广播影像、美术动漫、表演艺术、广告策划、古玩文博等文化创意产业，打造集技术开发、动漫创意、作品制作、版权交易、人才培养等功能齐全的文化创意产业基地。
大力发展创意设计业，着力提高创意设计对第二、第三产业的关联度、渗透度和融合度，推动先进装备制造业、羊绒服饰和建筑设计等产业走向高端。
建议重点和深圳联手合作，深圳是设计之都，深圳是连接国际的窗口。
大力发展文化娱乐业，推进城市中心区游乐中心、文化产业街区和商务休闲场所等娱乐设施建设，引进和开发健康新型的娱乐形式，提升娱乐市场整体层次和文化品位。大力发展文艺演出业，编创具有鄂尔多斯特色的精品力作，开拓市外演出市场。
鄂尔多斯康巴什新区会展中心
加快发展会展业，依托大型会展设施，承办大型文博会展和节庆活动，打造具有鄂尔多斯特色的国际性专业会展和文化节庆品牌。加快发展现代传媒业，培育组建鄂尔多斯市新闻传媒集团，推进报网融合和数字媒体技术运用。
鄂尔多斯会展中心是鄂市七大文化建筑之一，总建筑面积4.75万平方米，由会议中心和展厅两部分组成。其中，会议中心建筑面积31540 平方米，包括一个900人多功能厅、300人报告厅、29间中小型会议室及可容纳99个车位的地下停车场。展厅建筑面积15940 平方米，由三个等面积的小展厅组成，每个小展厅可安排200个标准展位。会展中心于2007年3月16日正式开工建设，其造型设计中融入了蒙古包、马鞍等多种体现蒙元文化的符号和元素。
建议将蒙古文化产业博览会作为国家级会展打造起来，推动和外蒙古的文化交流，团结海内外蒙古同胞，推动民族团结事业发展。
到2015年，全市文化产业增加值占GDP比重超过5%，建成中国少数民族文化产业发展基地。
六、 城市发展战略的调整与完善
1. 近五年放弃康巴什新区的全面大发展战略，收缩战线，有序推动房地产复苏和健康发展。
重点做好新城核心区建设，采取分片滚动发展战略。
康巴什新区核心区规划
借鉴美国处理经济危机和房地产暴跌区域的做法，以能源产业发展带动写字楼等类型房地产复苏，吸引大企业来鄂尔多斯发展，例如，康巴什新区的综合体项目要和重大能源项目结合，打造能源和金融总部聚集区，能源产业特别是发电和煤炭深加工产业还具有较大发展空间。
将旅游产业和文化产业相关的房地产项目重点给予金融支持，政府给予减免相关报建费用等，帮助盘活酒店和旅游以及文化相关的旅游房地产建设项目。
加速装备制造等重点项目上马，吸引更多产业工人来鄂尔多斯工作，有效增加鄂尔多斯人口。
集中资金和力量首先盘活新区距离市政府及公共设施较近核心区的楼盘，其次，要盘活距离公园和学校较近的好位置楼盘，对于具备条件能够正常销售的楼盘，帮助房地产公司先还回民间借贷的本金，维护借贷者的合法权益，减少损失。
2. 将鄂尔多斯打造为内蒙古的人才特区 吸引更多优秀人才进入鄂尔多斯发展，给予优秀人才创业支持，给予最好的待遇吸引优秀人才到鄂尔多斯工作。
要借鉴深圳的人才政策，鼓励留学生来鄂尔多斯发展创业。此外，要大力引进各类高级人才和咨询机构，规划设计机构为鄂尔多斯服务，弥补现有人才团队的知识结构和经验不足。
3. 鼓励金融产业发展 加强金融监管，整顿金融秩序，鼓励民间资本进入发电市场
房地产泡沫的原因之一是民间高利贷失控，要大力宣传，鼓励合法的民间借贷，禁止非法集资和高利贷。
鼓励民间资本利用合法渠道进入发电领域，采用大型股份公司模式，从对外销售煤炭到发电为主转变，通过特高压线路建设，带动我国电力产业升级。让普通百姓特别是拆迁安置的百姓从能源经济中收益，得到必要的分红。
4. 加大旅游业投资， 注重龙头旅游项目带动，注重度假旅游发展
总结
做好战略谋划，科学计算分析城市化进程，这是避免盲目无序发展的基础功课，上一个五年计划鄂尔多斯遇到的挫折主要是缺乏科学的策划和谋划，盲目画图开发造成的战略被动，浪费了大量资金和资源，我们需要深刻吸取教训，作为群众路线教育的重要内容，推动科学民主决策，在科学发展方面转变发展思路，采取收缩战线，量力而行，稳步发展的模式走出困境。
今后在有政府研究经费的支持下,我们希望和鄂尔多斯政府各个部门配合，为鄂尔多斯政府提供科学的咨询研究。
杨宝民 宋恒明
杨宝民，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授
宋恒明，深圳新摩尔商业管理有限公司副总经理
2014/6/24
ybmybm- 该帖于 2014-6-26 15:48:00 被修改过