在中国，商业地产开发最现实、最有效率、最快实现投资回报的方式是对商铺进行分割销售，但与此同时，商铺的分割销售又是一个类似于道德牌坊式的、像女性贞操一样忌讳谈及的核心命题。虽然每一个从业人员都在口头上憎恶它，对它进行口诛笔伐，但在实际操作过程中又极少有人能绕过它，既恨它又爱它，同时又不得不用它。
返租绑架中国商业地产
占全国总数量95%的商业地产项目需要通过销售进行融资；
在这占全国总数量95%的商业地产项目当中90%的项目需要运用返租回报的方式进行销售；
在90%的运用返租回报的方式进行销售的商业地产项目当中，80%的项目走向了失败或存在运营情况不理想的状况。这就是中国商业地产发展的现状，销售型商业地产项目之多，运用返租回报手段的商业地产项目之普遍，已经成为中国商业地产领域的一个普遍现象。于是，大家纷纷谴责返租回报这种方式，将其视为一个可怕的怪物，导致商业项目经营惨淡的罪魁祸首。
然而，事实真相就是如此吗？那些采用售后返租的项目，其悲惨的结局是否早已命中注定？远离返租，商业项目就一定能够走上“钱“途无限的康庄大道吗？
佳惠怀化商城——如何涅槃重生？
一个商业地产项目如果进行分割销售，对投资者许以返租回报的承诺，但后来却由于运作不成功而使项目走向失败，这样的难题可以解决吗？
对于很多开发企业来说，这宛如一个不可能完成的任务。
但是，最终的答案却并非如此。
放眼全国，有一个不得不谈及的案例就是佳惠怀化商城。怀化位于湖南省西部，属于湖南省中部地区与湘西地区的交界之地，经济发展状况一般，只是一个普通的地级市，地理位置和曝光度明显不如北京显赫，但是却在商业地产的发展历程中产生了一个具有重要意义的标志性事件——佳惠怀化商城的重新开业！
作为湖南省的明星商业企业，佳惠超市对原怀化商城的资源整合确实有可称道之处。
佳惠怀化商城原西都银座商城是一个老大难的烂项目，为什么呢？因为这个项目商业部分已经全部分割销售了，将整个商城卖给了1500多个业主，而且卖铺时开发商承诺给业主返租回报，但是由于经营不善，开发商承诺给投资者的返租回报一直没给，造成了众多业主持续的游行、上访，开发商、政府、经营商家、投资者之间的关系错综复杂，犹如一团乱麻，但是问题一直没有得到解决，一拖就是六年。
对很多政府和开发商来说，这样的项目等于得了不治之症，是不可能得到解决的。
但是，怀化市政府与佳惠集团仍然着手去解决这件事情。佳惠集团采取的措施是整体租赁原西都银座商城15 年，并投入6000 余万元巨资将其精心改造成的商品专业化的小商品综合批发市场。
佳惠集团通过对怀化商城（原西都银座）一期共五层的改造，形成经营面积5 万平方米的近千间铺面，基本实现小商品的一站式购齐。
在规划方面，针对原市场内部布局呈“井字形”“迂回式”“无死角”“多入口”“大通道”形态，设置最宽达8 米的宽通道，市场内配备有各类电梯35 台，以及先进的消防监控报警系统，大型空调设备系统等，形成焕然一新的硬件配套设施。
更重要的是，佳惠集团利用自身的商业优势为怀化商城注入了优良的商业基因，良好和负责任的团队开始成为怀化商城的“主心骨”。
既是意料之外，也是情理之中。原来被视为得了不治之症的西都银座商城，在改造成佳惠怀化商城之后已经重新焕发出了生机，佳惠集团通过成功的商业资源整合既获得了良好的品牌效应，也获得了理想的投资收益。
看来，商业地产的任何难题，只要努力，都是可以得到解决的。所谓“世上无难事，只要有心人”就是这个道理。
同样，售后返租并不是商业地产项目的不治之症，也不可能是商业地产项目的不治之症。
万达不返租的利与弊
万达是中国商业地产的领军企业，一举一动备受业界关注。在万达的企业成长史上，万达第三代产品可谓居功至伟。
空荡荡的白云万达广场外街，商业氛围分外冷清
万达第三代产品多数位于城市副中心，即城市新区，商业氛围并不成熟，这些项目销售的外围街区商铺目前普遍经营状况不理想，是情有可原的。甚至这样想，等万达持有的商场将这个区域炒旺以后，外围街区商铺的旺场就是一个水到渠成的结果。
那么，地处城市商业核心区的万达广场又怎么样呢？在西安解放路上有一个民乐园万达广场，它的经营现状却向人们展示了一个事实：即使地理位置一流，周边商业成行成市，位于成熟旺地的万达广场外围商铺经营也并不理想。
换句话说，在这样的地段，就算不是万达广场，这些商铺也应该能够租出去，而且能租出一个理想的价钱。为什么是万达广场，反而租不出去，做不起来了呢？
这似乎是一个悖论，万达为什么会这样？
很多人对此百思不得其解，乃至从各个角度去分析。最后的答案往往是以偏盖全，只见树木不见森林。
王健林虽然在口头上宣称“商铺争取只租不售”，但是在实际运作上，要将整个商业做到“只租不售”，即使是万达这样的商业地产开发企业也是做不到的。万达广场的第三代产品都有相当多的销售型商铺，而且有的万达广场的销售型商铺比例仍然非常大。
王健林这样的考虑是有道理的。孙子兵法云：国之贫于师者远输。
当前的中国，商业地产发展蓬勃，抢占机会比商业经营更为重要。王健林深谙此理，所以不惜大手笔投入，以时间换空间，在极短的时间里实现了对诸多城市的商业扩张和高地占领，并成为迄今为止中国最成功的商业地产开发企业。
然而在返租问题上，万达广场就存在着太大的误解，缺乏一个真正科学、全面、系统的分析和评价，一概斥为洪水猛兽，躲之不及。
事实上，万达广场那些已经销售出去的商铺，一旦缺少了返租回报这样一种“粘合剂”和“缓冲带”以 后，缺少了真正有效用、负责任的“扶上马、送一程”的经营策略以后，那些销售出去的商铺经营缺陷就立马显现，以至于形成了今日万达广场外围商铺经营“遍地哀鸿”的局面，在较大程度上丑化了万达广场的形象，削弱了万达广场的核心竞争力。
解读返租本质：“扶上马”与“送一程”的命题
一个商业地产项目运作最后是成功或者失败，归根到底是商业利益的平衡问题。
因此，商业地产返租回报的本质就是构建商业地产项目的利益平衡机制，具体体现在项目上有三个方面。
（1）开发商无论是否将商铺成功销售，仍然保留着对商场的控制权，并且着力建设所有权、经营权与监控管理权的三权分立体系；
（2）开发商将商铺销售出去以后不是马上撒手，而是运用返租回报的方式将商业的经营“扶上马”再“送一程”，使招商和经营工作在返租期内走上轨道；
（3）经营管理公司与服务项目之间形成良好的运作机制，使经营管理公司有信心、有必要与项目建立长期合作共赢的关系，具有有效、长效的合作机制。
这样一来，商业地产项目的利益平衡机制就基本得以建立。
纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。而一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。
不采用分割销售及返租回报方式进行操作，可以吗？
答案是不可以。
因为不分割销售，项目的开发建设资金就会遇到瓶颈，大多数项目根本无法顺利建成开业。不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，销售速度达不到预期，而且后期经营会遇到更大的问题。
中国大多数商业地产开发商都是中小型开发商，它们缺乏长期持有商业地产项目的条件和能力，这样就让分割销售和返租回报成为一个现实的选项。
售后返租方案后来被异化的原因在于：在执行过程中，由于开发商充分利用了人们对商铺升值的预期和市场上具有合理回报投资品的欠缺，在返租回报的回报比率、返租年限方面大做文章，从而使返租回报在一定程度上偏离了合理的轨道。
中国商业地产开发的一哄而上和开发商素质的参差不齐，又使得售后返租的回报比率、返租年限不断攀比，进而进入疯狂的状态，以致于造成今日“售后返租失败铺遍布神州”的现象。
分割销售与返租回报是开发商为了解决在中国目前情况下的融资难题而采用的一种变通手段。
那么，我们可以得出一个肯定的结论就是：全部持有的商业项目比采用分割销售和返租回报进行运作的商业项目更具优势，更加容易运营成功。
可以说，这句话十分严谨，也是正确的。
但是，那些以为，将商业面积全部持有的商业项目就一定会成功的观点就一定错了。
同样，是否采用返租也并不能决定一个商业项目的成功。我们一直认为，只要假以时日，只要理顺了相关的利益平衡机制，那些因为返租回报方式的滥用、盲用和异化而造就的“烂尾楼”，也是可以走向成功的。
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——文章摘自于段宏斌书籍《商业地产操盘•旺场绝技》
