限制大型商业网点过度建设 注重功能定位、业态配比、品牌引进
市级商业中心分布图
中心城地区级商业中心布局图
记者昨从上海市商务委员会、上海规划土地管理局召开的《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》宣传贯彻会议上获悉，截至2020年，上海规划商业设施建筑总量将控制在7000-7500万平方米，年平均增长仅为2.6-3.6％，比本市2009-2013年期间年均5.96％的增幅减速近五成。
此外，《规划》还将以建立统一开放、竞争有序、管理规范的现代化大都市商业流通体系为目标，以满足人民生活需求为出发点，以服务上海国际贸易中心市场体系建设为重点，加快完善商业规划布局。
据悉，本规划年限为2020年，并与2040年城市总体规划做好衔接。
限制大型商业网点过度建设
《规划》对商业建筑设施规模提出了总量控制、存量优化的原则，在满足商业建筑规模适度增长前提下，至2020年，规划商业设施建筑总量控制在7000-7500万平方米，年平均增长2.6-3.6%(2009-2013年期间的年平均增幅则为5.96％)。限制超大型和大型商业网点的过度建设。注重功能定位、业态配比、品牌引进，尽可能实现差异化发展，避免无序竞争和重复建设。
本市商业建筑继续保持适度增长的依据和考虑又是什么？
记者从会上了解到，未来上海城市经济和居民收入水平提高会带来购买力的持续增长，此外，上海市的商业网点不仅服务于本市常住人口，其服务对象还包括大量流动人口，未来上海常住人口和流动人口仍将进一步增长。
与此同时，上海作为全球性国际大都市和消费城市的地位也被进一步确立，迪士尼项目建成营业等，来自国内国际的商务旅游人士将进一步增加，产生对高能级、高水平商业服务的需求;未来商业将向消费和服务多样化发展，商业网点不仅限于商品买卖，其他如展示、体验、交往、娱乐、教育、休闲等功能将会增加，多元化、个性化经营更加发展，对设施空间载体将产生进一步的需求。
总的来说，商业网点是城市功能的重要载体，也是展示城市形象的重要窗口，在城市发展中必须保持商业的同步发展。
商业设施形成“3+1”布局体系
“根据功能分区的原则，确定土地利用和空间布局形式，这是城市规划的一种重要方法。”相关负责人在会上表示，本次规划立足上海商业发展现状和未来需求，结合城市区位交通、人口分布、消费水平、产业布局、基础设施等要素，重点完善了规划构架，形成了“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系。
此外，还将根据城市发展历史、商业建筑总量、服务覆盖范围、商业综合功能和未来发展趋势，以及各个特定区域的区位条件、资源基础与发展潜力，以“多中心、多层级、网络化”为原则，完善各层级商业中心功能布局、等级规模、设施标准、业态引导等要素。
市级商业中心形成15个
本次规划形成15个市级商业中心，其中近期规划形成13个市级商业中心，分别是南京东路商业中心、南京西路商业中心、四川北路商业中心、豫园商城商业中心、徐家汇商业中心、中环(真北)商业中心、淮海中路商业中心、小陆家嘴-张杨路商业中心、五角场商业中心、中山公园商业中心、国际旅游度假区商业中心、虹桥商务区商业中心、新虹桥-天山商业中心。远期规划2个市级商业中心，即大宁商业中心与真如商业中心。
市级商业中心是以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体。商业设施集聚在不少于25公顷的空间范围，规划商业设施建筑面积不低于50万平方米，商务建筑面积不低于150万平方米。大型商业网点集聚度高，百货店和购物中心等大型商业业态的建筑面积占全部建筑面积的40%以上。服务人口为50万人以上，日客流量达到20万-30万人次左右。交通、市政等基础设施配套完善，公共交通网络便捷。
外环内地区级商业中心达19个
本次规划形成外环线以内规划19个地区级商业中心，其中近期规划17个，包括控江路商业中心、打浦桥商业中心、共康商业中心、长寿商业中心、曹家渡商业中心、外高桥商业中心、北外滩商业中心、南方商城商业中心、北中环商业中心、长风商业中心、南外滩商业中心、前滩地区商业中心、唐镇商业中心、世博园区、徐汇滨江地区、御桥地区、虹桥吴中路地区，中远期规划2个，即杨浦滨江地区、苏河湾地区。
此外，外环线以外规划37个地区级商业中心，与区域总体规划相衔接;其功能定位与产业和文化景观相协调;与区域社会经济发展水平、人口分布、购买力水平相适应。外环线以外区域重点建设与新城、新市镇相匹配的地区性商业中心和商品流通中心。规划新城地区级商业中心与中心城地区级商业中心在功能定位和业态结构上互补和错位发展，各具特色。
地区级商业中心是与地区公共活动中心相结合，服务于本区域及周边区域的消费人群，依托交通枢纽、旅游景点、大型居住区和商务区，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主，形成规模中度集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能力、服务范围为广域性的综合商业功能区。商业设施总建筑面积不低于30万平方米，商业集聚在不少于8公顷的区域范围内，日均客流量在10万人次以上的综合性商业功能区。
社区级商业中心以便民为目标
规划将依据服务人口规模和服务半径，明确不同规模社区商业服务设施的配置标准，同时，合理配置菜市场、超市、便利店、药店、大众餐饮店等必备业态，拓展社区定点服务、预约咨询、上门服务、网订店取和“微生活”、“云社区”等新兴服务模式。此外，产业园区商业是社区商业的一种特殊表现形式，配置标准参照社区级商业设施执行。其规划商业服务配套设施约占园区建筑面积的10%左右。
社区级商业中心是以社区规划编制单元为基础，主要服务于本社区，以便民利民为目标的属地型商业中心。社区商业设施的建设规模应体现社区商业的均好性、便利性和综合性设置原则。社区商业中心应与社区事务中心、社区卫生中心和社区文化中心综合设置。
鼓励特色街区靠近生态景观
特色商业街区一般位于各类旅游景区或特色风貌区等周边区域。根据《规划》要求，特色商业街区将依托历史保护街区、特色风貌建筑、旅游资源区，鼓励新建特色商业街区靠近城市生态景观、滨水资源丰富地区。商业街长度以300米-800米为宜，主营行业特色店数量占街区内店铺总数的70%以上为宜。
特色商业街区是指满足人们专业性消费需求，由众多特色鲜明的商业及服务设施组成，以带状街道建筑形态为主要空间载体的，具有一定规模的区域性商业集聚区。
搭建市商业网点规划监测系统
据悉，在新一轮城市总体规划工作中，市商务委、市规土局共同承担了《上海市商业发展规划》和《上海市商务集聚区发展规划》两个专项规划的研究编制，并将依托市规土局统一的地理信息数据平台，搭建“上海市商业网点规划监测系统”，对全市商业网点建设实施跟踪，做好商业网点管理信息化监测，积极探索商业网点管理和审核制度的要求，发挥商业规划对商业布局的指导作用。
此外，市政府还要求市商务委会同相关区县加快提升整合中心城商业街区，逐步建设成为亚太地区乃至全球著名的世界级商业街区;聚焦重点功能区域商业发展，加快推进虹桥商务区、国际旅游度假区、世博园区等地区的商业设施建设;积极发展社区商业，加快推进社区商业建设。
同时，还要求市规划国土资源局、市商务委会同有关部门、单位严格依法行政，按照批复的规划，指导全市商业网点建设发展;对全市商业网点建设实施跟踪，并以此建立动态监测评估机制，作为规划完善、政策制定和计划安排的依据。
新闻链接
《规划》具有五大原则
《规划》的原则一是以人为本、改善民生。突出以人为本的发展内涵，把改善民生作为商业发展的出发点和落脚点，围绕人的需求和全面发展，完善商业供给，提升服务水平，提高生活品质。
二是总量调控、统筹发展。以调整结构、优化布局为抓手，以资源环境承载能力为底线，实行商业设施规模总量调控。
三是规划引导、优化布局。立足于上海建设“四个中心”和现代化国际大都市的目标要求，以提升国际竞争力、可持续发展能力和城市魅力为重点，构建多层级商业网点布局体系。
四是分类指导、提升功能。根据中心城、郊区新城、重点发展地区、大型社区、各类产业园区等不同的特点和条件，进行分类指导。突出功能提升的发展方向，优化商业结构，鼓励发展新业态、新模式、新技术，推进产业高端化、集约化、服务化发展，增强集聚辐射功能，努力提升全球资源配置能力。
五是环境优化、协调发展。突出区域一体化的发展格局，倡导商业生态平衡，注重环保、节能、低碳、智能，促进商业与人口、交通、土地、环境相协调，促进商业与商务、会展、旅游、文化等其他功能相融合，推进建设生态良好、社会和谐、智慧低碳、安全便捷的宜居城市。
新闻背景
《规划》于今年8月经市政府批复同意
由上海市商务委员会、上海规划土地管理局负责组织指导和推进，由上海市商务发展研究中心、上海市规划设计研究院负责编制的《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》(以下简称《规划》)于今年8月18日经市政府批复同意。
2012年8月，国务院印发《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(39号文件)明确要求各地进一步完善商业网点规划体系，将商业网点规划纳入城市总体规划中。为了更好地规划指导上海商业发展，认真落实国务院39号文件精神，去年以来，市商务委、市规土局精心组织指导推进，由上海市城市规划设计研究院和上海市商务发展研究中心负责承担《规划》编制工作。
在分析商业网点发展现状基础上，结合上海城市未来发展总体目标和空间布局导向，通过编制商业网点布局规划，努力推进建立和完善与城市建设、经济发展和对外开放相适应，布局协调、结构合理、层次分明、功能健全、配套完善、经营有序、可持续发展的现代商业网点体系。
专业点评
开发商须把握商业地产开发节奏
据市商务委相关人士介绍，本市商业设施建筑存在一些问题：首先，是出现了阶段性、局部性供过于求的问题。本市在2009年至2013年，新增了商业建筑面积1850万平方米，年平均增长5.96％，人均商业建筑面积增长4.7％；其次，商业设施同质化现象比较严重。例如本市的各层级商业中心性质、业态大体相同，没有特色;再者，线上购物异军突起，本市商业设施面临转型升级的问题。据介绍，近几年本市的线上购物年增长率保持在50％左右，线上购物已占社零总额的10％左右。面临线上购物的高增长，实体商业设施迫切需要适应新形势，不断转型升级。
市商务委相关人士表示，《规划》的发布，释放出了三大信号。第一，对商业地产的开发建设起到了积极的引导作用。到2020年，本市规划商业设施建筑总量控制在7000万-7500万平方米，年平均增长率控制在2.6-3.6％，远低于2009-2013年期间的年平均增幅5.96％。因此，商业地产的开发商需要合理把握商业地产开发建设的节奏和速度。
第二，本市将形成市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街区的“3+1”商业网点格局体系，可以引导商业地产开发商合理布局项目，大中型商业地产项目要向市级、地区级商业中心靠拢、集聚，而便民的商业设施项目要向社区级商业中心靠拢。
第三，《规划》明确了各层级商业中心的空间、环境、交通、业态条件，还对城市商业的基础设施，如农产品交易、再生资源的回收加工处理、二手车交易等作了规定，将具有一定的法规性。
（上海商报 记者 叶松）
数据显示，上海核心商圈优质商铺的首层租金在每日70元/平方米左右，次级商圈在每日31.5元/平方米左右。然而，从过去五年租金的复合增长率来看，次级商圈达到10%，核心商圈则为8.7%。过去三年，次级商圈的这一数字更是核心商圈的一倍多。
市中心传统商圈、内环商圈，中外环商圈各自的购物中心增速同样印证了市中心商业的下滑，市中心传统商圈不是下滑就是微幅上升（大陆城市没有香港那样超高的容积率和海量旅游购物人群），中外环上升喜人，郊区业绩更是惊人，关键在于人口转移了生活方式也变了
