万科总裁郁亮在今年的中期业绩会上称，万科未来会像做住宅一样发展商业地产
这件事现在有了眉目。9月4日晚，万科宣布以约16.51亿元人民币的价格，将旗下子公司万狮置业90%的股权出售给房地产投资公司Reco Nanshan Private Limited。万狮置业主要开发和运营拥有11万平方米写字楼的上海虹桥万科中心。
而仅仅一周前，万科刚与美国凯雷投资集团签订了商业地产战略合作平台意向书。双方计划成立一家资产平台公司，万科和凯雷分别占股20%和80%。
这一系列动作，标志着万科此前设想的“轻资产、重运营”的模式正在成型。
万科与凯雷的合作立即引起外界的强烈关注。新成立的平台公司可能将以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业，长期持有，未来以资产证券化的方式退出。双方还计划成立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的境内商业物业的招租和运营管理，万科对这家公司拥有绝对的经营管理权。
在这种模式中，万科将不会把大量资金投入在商业地产项目的持有上，而是更多地作为运营管理方，以万科的品牌来运营商业地产项目，实现资产增值和投资回报。
这是万科在权衡自己的能力后得出的方案。万科董秘谭华杰曾表示：“低成本、足额资金都不是万科优势所在，所以万科的商业地产重点不会放在持有资产上，而是运营。”像华润、中粮那样将大量资金投在商业项目的自持上，并不符合万科高周转的思维逻辑。
“未来我们商业地产的量很多，要持续健康地做下去，‘轻资产’是不二选择，这种模式从万科开始做商业便确定下来。”负责商业地产业务的万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆此前对媒体表示。
万科被认为是借鉴了凯德置地对商业项目的运作模式，而毛大庆在来到万科之前，在凯德工作了15年。
在凯德置地，投资开发或收购的项目，会被打包装入境外成立的私募基金或者信托基金，凯德通常自己持有该基金一半左右的股权，另一半股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。当项目运作成熟，并实现资产增值后，凯德又会以REITs（房地产信托投资基金）的方式退出，再进行循环投资。
在这个过程中，凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs的完整投资和退出流程。有数据表明，其3到5年内就可以使旗下商业物业净收益率达到8%左右。
“凯德之所以成功，是因为多年耕耘，只有你的物业能够产生现金流或者可以做成资产包的时候，才能在房地产证券化的市场中去吸引投资者，”莱坊综合项目顾问及代理服务中国区董事孙俊安对《第一财经周刊》说，“现在万科跳过了商业运营的积累阶段，对投资者的吸引力并不明朗。”
去年11月，万科的第一个商业项目—北京金隅万科广场开业。在第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼看来，虽然中国地产企业已开始零散地做一些商业地产项目的打包上市，但政策限制及交易平台的缺失对于房地产金融化依然造成一些阻碍。而房地产开发公司的资产规模也会限制其资产证券化的进展。
3年前，郁亮曾对万科做商业有过几个假设，其中之一就是利用金融工具。“如果有金融工具参与，万科会做得大胆一些。”
这个金融工具已找到，但投资者也变得更精明。
（第一财经周刊 作者 沈从乐）
