本文摘自段宏斌新书《商业地产操盘 旺场绝技》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。
从事商业地产二十多年，由于经常往来全国各地，会遇到过各种各样的开发商。很多客户会问这样一个问题：我们可不可持有商业地产？接下来，通常会出现下面一番交流问答：
“请问您之前是从事什么行业的？”
“开煤矿。”
“做过商业地产吗？”
“没有。”
“有做过生意嘛？”
“没有。”
“为什么想要做商业地产？”
“现在做商业地产很赚钱。”
……
每当这时候，我们就会真诚的奉劝对方，对进入商业地产保持谨慎的态度。而且，就算要做商业地产项目，最好做销售型的商业地产项目，尽量不要持有商业物业。
由此，就引申出一个大家都非常关心的问题：究竟什么样的情况下，开发商才可以持有商业地产呢？
从广义上来说，几乎所有的房产都可以用作持有型物业，但回报较高的可持有物业主要为中高档的商业地产。房地产开发企业投资商业地产并进行持有，一方面可以为企业提供长期稳定的现金流，抵抗房地产行业的周期性风险；从另一方面来看，持有物业的资金投入大，回收周期长，而目前房地产开发商所能获得的外部资金多为短期资金，所以持有物业对房地产企业的资金运转会带来一定的挑战。
在理论上来看，开发商持有一个商业地产项目，有以下几点优势：
综合以上因素来看，持有商用物业可谓好处多多，但是，实际情况并非如此。
很多开发商在持有商用物业以后，却并不能获得理想的租金收入，反而是深陷泥潭，进退两难。在商业未能进入良好经营的情况下，物业的抵押和物业的增值也是水中月、镜中花，可望却遥不可及。因此，作为持有商用物业有一个先决条件，那就是项目能够获得良好的经营。实践告诉我们，如果开发商不具备一系列良好的先决条件，持有商业地产项目并非是明智之举。
注重短期业绩的公众公司，谨慎持有商业地产！
在商业地产发展的过程中，业内人士都会注意到一个重要的现象，作为住宅地产行业的老大万科地产对商业地产并不感冒。虽然万科已经宣布了其商业地产战略，但步伐仍然非常之慢，动作非常之小，对商业地产的进入可谓慎之又慎，深恐一旦进入以后会对公司的业绩带来巨大的不良影响。
看到这一现象，大家也许会疑惑：为什么像万科这样一个非常成熟的公司，却对商业地产如此不看好，如此谨小慎微呢？
说到这里，我们的一个提示是，万科作为一个成熟的房地产开发企业集团，资金和人才的储备不可谓不多，企业的决策者不可谓不睿智。他们之所以对商业地产如此小心，正是基于他们对商业地产和自身的深刻了解。
万科深知：做持有型的商业地产项目，回报周期十分漫长，租金收入并不稳定。像万科这样的一个上市公司，如果将资金投入商业地产却得不到相应的回报，会引起股民和资本市场的反弹，进而影响公众对万科的信心和万科的品牌形象。
万科这样的认识，不可谓不深刻。因此，虽然万科已经宣布要进入商业地产，但仍然抱着谨慎的态度，始终以住宅地产作为企业发展的主要方向。
近日，中航地产发布半年度业绩预亏公告，依旧延续了第一季度的亏损，预计亏损2800万至3600万元，而去年同期为盈利355万元，倒退幅度或达到1000%。随着中航地产商业地产扩张速度的加快，这种资金占有率高、回报周期长的慢周转模式开始表现出弊端，中航地产资金链呈紧绷状态，依靠外界输血，成为中航地产解燃眉之急的惯例。最近一年来，中航地产通过对外担保、信托或者大股东借款等方式融资50亿元，以解燃眉之急。
从华尔街，到香港股市，从上证指数，到深成指指数，全世界的股民都有一个共同的特点，就是极度关注短期效益。而商业地产却需要长时间培育，才有可能结出丰硕的果实，股民的急躁、商业需长期培育的现实和商业经营的利益分配机制欠缺，都使得短视的资本市场难以重视商业地产这一类型的项目，自然也难以支持上市公司的商业地产发展战略。
股权结构复杂的企业，谨慎持有商业地产！
中国历史的发展过程说明，如果一个朝代的政治利益纷争过于复杂、管治结构无序，甚至于缺少一位有能力、有胆识的君主，这样的朝代要想实现良好的发展和社会治理基本上是不可能的。例如，在历史上，大明王朝就是因为历经党争政争之乱，而逐渐消耗了国家的元气，导致灭亡。
在商业地产的发展历程中，我们同样意识到一个商业地产企业，尤其是做持有型商业项目的企业，良好的股权治理结构非常关键。在很大程度上，这甚至于是一条根本的红线，不可逾越。
我们曾经做过类似的商业项目，没有绝对控股股东，董事会每天都在开会争论不休。项目一旦赚钱，股东就急于分利；项目出现亏损，股东就互相指责，避之不及。这样的股东结构是不可能做持有型商业地产项目的，因为在这样的项目里，没有人有担当精神，没有人有耐心去用心做好一个项目，大家都是抱着赚一把的态度。这样的商业地产项目很容易死掉，做持有型商业项目更是难上加难。
曾经是国内最大的家居建材连锁超市的东方家园频繁地爆出倒闭消息。2013年元旦刚过，东方家园关闭了北京仅有的5家门店，接下来位于成都的东方家园也宣告关门。5月，长沙和福州的东方家园建材超市关门歇业。。
2013年1月，据中国日报报道，东方家园建材超市总部正申请破产。
中国家居建材超市市场到底怎么了？东方家园的衰败是内部的原因还是外部的原因？
2012年是中国建材市场最难熬的一年。从宏观经济角度来讲，随着中国房地产市场全面收紧，与此相关联的上下游产业链也全面吃紧。在这个生态圈中，既有水泥钢筋这些已经陷入危机的上游产业，也有像装潢、建材这样的下游产业，整个市场全面陷入寒冬。外忧是固然是东方家园早衰的表面原因，其实内伤才是致命的。
东方家园的公开的股东名单中，公司拥有两个最大的股东，分别是其母公司东方集团和龙柏宏易。据东方集团的说法，龙柏宏易拥有东方家园65%的股权。而龙柏宏易则给出另外一个说法：东方家园早将东方家园股权转让给另外的公司，自己也未实际控制东方家园。东方家园到底是谁的呢？股权含混不清，大股东之间有矛盾和冲突，东方家园日子能好过吗？
大股东之间的冲突导致管理团队也跟着不断地频繁更换。从公开资料看，在2012年一年不到的时间里，东方家园先后走马上任了三位总裁，高管如此频繁更替，除了带来动荡和内耗，没有稳定的团队，几乎很难确定发展方向，也无法理清未来的市场战略与销售。
从严格意义上来说，东方家园并不是一个商业地产企业，它只是一个建材行业的商业企业。在过去的十年间，东方家园一度运作良好，在中国建材家居行业呼风唤雨。然而就是这样一个企业，在危机到来时，由于股权结构的分散就导致企业机制运作失灵。那么，其他股权结构分散的商业地产企业又会更好吗？
在中国，没有一个商业地产项目是轻而易举成功的，每一个运营良好的商业地产项目背后都有一段不同情节的奋斗故事。而分散的股权结构，将会导致股东之间难有奋斗精神，上梁不正下梁歪，职业经理人更加不可能有奋斗精神，这样的商业项目经营很容易走向失败的深渊。
因此，对于股东结构分散的商业地产开发企业，我们会对他们说，你们做销售型的商业地产项目或许可以，但不适宜做持有型的商业地产项目。
曾经赚钱太容易的私营企业，谨慎持有商业地产！
在商业地产发展历程中，我们逐步形成了这样一个认识，那就是：太热衷于搞资本运作的、曾经赚钱太容易的私营企业，请谨慎持有商业地产。
为什么会这样呢？
所谓大鸡不吃小米，作为搞资本运作的私营企业，或曾经开过矿的矿老板，他们之前的经历说明了“钱来得太容易了、太轻松了”。当他们也抱着这种希望钱来得很容易的思想进入商业地产领域以后，往往会栽一个大跟头。
商业地产既不是一本万利的“金矿”，也不是长袖善舞的资本运作，它的成功需要靠良好的管治水平和精心的市场培育。在认识论上，这两者差别太大了，在思维模式上一个往东，一个往西，形成了巨大的落差和裂隙，这样容易导致商业地产项目走向失败。
袁志伦是重庆最大民营矿业企业博赛矿业的董事长。博赛近日低调宣布进军房地产行业，但其目标并不低：3年内冲进重庆地产20强。房地产也正式成为博赛继铝、煤之后的第三大产业。 无论博赛地产日后是否能在商业地产领域取得成功，我们只想说的是：隔行如隔山，请谨慎持有商业地产项目！
思路决定出路，思想指导行动。做成功的商业地产项目，尤其是做持有型的商业地产项目，思路是最关键的。
这就像恒隆广场。同样的一个地块，同样充裕的资金，同样的职业经理人，当这个项目由恒隆广场开发时，可能就是一个受人尊敬的成功商业地产项目。当这个项目由一个缺乏商业素养的地产商开发运作时，很可能就是一个失败的商业地产项目。尤其是那些曾经赚钱太容易的开发商或老板，危险更大，作出错误决策的可能性更大。
而一个错误的决策一旦作出，前面就是“地雷阵”和“万丈深渊”！
一个企业能不能做商业地产项目，取决于开发商的经历、思路和他倾注到这个企业里的商业基因。
而对那些之前赚钱太容易的私营企业老板，我们总是奉劝他们谨慎持有商业地产。
第一次进入商业地产行业的企业，谨慎持有商业地产
无论一个人长大以后是否优秀，在刚刚从妈妈肚子里面生出来之后，他都会有一个学习成长期。即便是世界长跑冠军，健步如飞的速度可以独“步”全球，但也一定曾经像所有婴儿一样，经历了一个摔跤、站起来，再摔跤，再站起来的过程。
在商业地产领域，没有摔过跤的企业几乎没有。因此，当有开发商想做持有型商业地产项目时，我们往往会问对方一个问题：“你是第一次开发商业地产吗？”
如果开发商回答是，我们就说：“这个项目你不要考虑持有了，你做销售型的商业项目吧。”如果我们发现开发商是一个经历了多次挫折，但仍然志在商业地产的企业，就会对他说：“你想的是对的，让我们一起来完成梦想。”
虽然并不完美，虽然有些主观，但我们对于商业地产企业是否适合做持有型的商业项目往往判断极为准确。
即使是万达这样布局商业地产多年的巨头，其商业地产仍深度依赖开发性物业的资金反哺。 万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成。
商业地产看上去很美，但在实践的过程中，却危机四伏。如果你不是一个有决心的人，如果你不是一个有经历的人，如果你没有对商业地产发自内心的热爱，如果你不是对商业地产抱着战略的赤诚并且历尽苦难痴心不改，开发商业地产就是进入一个漩涡，你对规律的蔑视将会让你付出沉重的代价。
这样的企业可以持有商业地产
在上述四条之中，有没有那一条是符合你的情况？
在目前中国的商业地产开发企业当中，成功的企业是优点多而缺点少。万达集团的王健林坚忍不拔，久历苦难而痴心不改，始终保持着旺盛的精力和对企业的良好控制，这是万达集团能够在中国商业地产领域成功的重要原因。而恒隆地产、时尚集团等，亦莫不如是。
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