持续低迷的零售市场在高房租的对冲下再起波澜，连此前靠租赁布局中国市场的沃尔玛布局地产的野心也逐渐被激活。
9月25日，《华夏时报》记者从沃尔玛获悉，沃尔玛宣布斥资6亿的珠海“乐世界”将于2016年落成营业。这是沃尔玛首次高调宣布涉足购物中心。面对租金飙涨、人工成本增加带来的新压力，随着华润万家等国内零售巨头的竞争优势日益显现，沃尔玛中国尴尬的现状日益凸显。
首涉商业地产
在租金飙涨、竞争劣势凸显的背景下，一直靠租赁布局中国市场的沃尔玛最终还是选择布局购物中心，抵制高房租的压力。
9月初，沃尔玛中国对外发布消息称其在中国自行开发、建设和经营管理的购物中心日前在珠海举行了奠基仪式，该购物中心计划投资6亿元，建筑面积约为10万平方米。据记者了解，这是沃尔玛自进入国内以来，首个在中国自行开发、建设和经营管理的第一个购物中心。
相关资料显示，2011年，高福澜担任沃尔玛亚洲总裁及CEO，同年成立了亚洲不动产有限公司，主力发展以大卖场及山姆会员店为核心的商业地产。但直到3年后，高福澜已回归美国任职，沃尔玛在中国的第一份成绩单——珠海项目才浮出水面。
对此，多位接受记者采访的业内人士分析说，沃尔玛在入华18年后才姗姗来迟、首次进入商业地产，也是受迫于租金的快速上涨和零售业低迷导致的增加新利润源的转型需要。
全球知名商业地产服务机构世邦魏理仕发布《演变中的中国零售业格局》报告显示，2013年中国主要上市百货企业营业利润率已连续3年下滑，从2010年的13.6%下滑至2013年的12.4%。
而与此形成对比的是租金和人工的上涨，2011年至2013年，百盛商业、茂业百货、新世界百货等6家国内传统百货的平均数据显示，物业租金、员工成本分别上涨了14%和18.5%，但营业收入只增长8.8%。
9月26日，《华夏时报》记者就沃尔玛进入商业地产是否因租金的压力致电沃尔玛相关负责人，该负责人并没有否认，并表示目前没有相关公开的数据。该负责人还对记者表示，公司房地产部门早就成立了，因为公司框架的多次调整，直到今年才成为公司发展的主要部门之一。
其实沃尔玛跨界商业地产只是零售行业的代表之一。
早在2012年，中国连锁经营协会的调查显示，国内零售企业超过半数都涉足商业地产，以此贴补零售主业的做法已经蔚然成风。据相关资料显示，早在2012年，旗下有食品、百货、酒店等多板块业务的雨润集团宣布在2015年完成建设50个商业综合体；2013年进军商业地产的红星美凯龙集团旗下红星商业表示，将在2020年完成100个爱琴海购物中心的建设；英特宜家购物中心集团投资100亿元在北京、无锡、武汉开发购物中心。
“都是被商业地产给逼出来的。”一位不愿具名的零售商超企业的负责人对记者直言，道理很简单，零售业现金流充足，但利润微薄，近两年，地价翻番儿涨带动商业物业的租金也是水涨船高，零售业的微薄利润几乎全部“贡献”给了地产商。
多位接受记者采访的业内人士分析说，不管是从提振企业信心还是从改善盈利结构来看，沃尔玛都急需发力拓展新的业务来抵抗零售行业的持续不景气。
多种困局交织
“其实，房租的飙涨并不是沃尔玛近两年陷入发展困局的主要原因，产品‘质量门’以及频现关店潮等多种原因的交织导致曾经的零售第一的宝座与其无缘。”多位接受记者采访的业内人士分析说。
据记者了解，沃尔玛自2013年起就开始了对国内门店大肆调整的业务。资料显示，2014年沃尔玛中国区预计关闭的门店数量占中国区沃尔玛现有门店数量的9%。而开店的速度也比较快，仅今年9月一个月，沃尔玛在湖南攸县、广西南宁、云南文山和弥勒、四川广汉和广东深圳横岗的6家大卖场陆续开业。按沃尔玛的规划，2014年全年拟新开30家高质量的零售商场。
对此，多位业内人士对记者分析说，虽然沃尔玛关店是为了调整，但频频流失的客户和新店客户的培养都需要时间，但最终大量的消费者批量的流失，无疑成为沃尔玛近两年发展的新困局。
今年2月份公布的财报中，沃尔玛国际部门的净销售额同比下滑0.4%，是唯一下滑部门。中国区几乎是国际业务唯一的救命稻草。
对此，多位接受记者采访的业内人士分析称，多种困局的交织致使中国区沃尔玛业绩一再增长缓慢，最终只能靠拓展新业务寻找新的增长点。
而此次沃尔玛大举进入商业地产，多数业内专家并不看好。
一位不愿具名的业内人士对记者分析说，目前大型零售设施建设问题已比当年乱建批发市场更严重，此时我国商业地产已经趋于饱和的现状，沃尔玛此时进入，将面临不小的挑战。
上述人士对记者分析说，从去年持续至今的零售业关店潮就是早前零售商“跑马圈地”导致商业饱和的一轮“清算”。
按中债资信统计，2014年上半年，国内超市业态关闭门店146家，百货业态关闭13家，是前所未有的最大规模零售业洗牌。
而此时沃尔玛进军商业地产，到底是机遇还是挑战有待观察。
（华夏时报 记者 张杰）
前两天和朋友（他在房地产行业，主做商业地产）讨论这方面的事：
1.沃尔玛不缺资金，为什么早期沃尔玛在中国不自建商业地产？否则，经过近十年的地产业增长肯定可以赚不少钱。
2.现在地价上涨，为什么沃尔玛在中国自建商业地产？
我个人的看法，
首先，沃尔玛一直倾向于拥有商业地产
沃尔玛的创始人曾经深受租赁方面的负面教训，所以，沃尔玛开店倾向拥有地产或者签99年长租约。事实上，沃尔玛刚进入中国时，有一家超市的用地就是自购的。
为什么后期就再也没有购买、开发商业地产，主要应有以下几方面的原因：
1.政策原因
外商独资开发地产应是在2004年12月才开放，这和零售业一样。深圳89年出现过外商独资的开发商，这应和特区的政策特殊性有关，同时，这种特殊性应需要关系和背景支持。
2.行业复杂性
合资开发虽然在政策上可行，但是，房地产开发是一件复杂的事情。正如，我这个朋友向我分享的，每逢上面大检查时，房地产商如临大阵；深圳原市长被抓时，不少地产老总失联。这还是纯中资公司的情况，当时，合资开发商面临的门槛和限制会更多。
商业地产需要投入较长的建设周期和精力，这会限制沃尔玛的主营业务，毕竟它专注于零售。隔行如隔山，虽然，我们现在看来，房地产行业确实非常赚钱，但是，赚钱的行业里，外行不一定能赚到钱，甚至内行也可能倾家当产。
即便最简单的拥有商业地产的方式－－购买，在中国也有特殊性，商业地产并不一定证照齐全和合法，地方政府也会适当眨一只眼，闭一只眼。金光华广场只是一个放大的例子，60亿的资产被政府没收。
3.政治风险
商业地产的投资比较大，作为外资，沃尔玛不能不考虑政治风险。在当时的政治、经济环境下，这种风险控制不是一个笑话。国家违约，并不是没有发生过。
也许，我们看现在的中国欣欣向荣，但是，回推到90年代初时，中国的政治、经济状况其实并不好，当时东欧剧变，作社会主义国家的中国其实也在动荡，不仅有外部的质疑，也有内部的困惑。经济上，89年下半年起，发达国家对中国实行经济封锁，直到1993年才缓解。92年小平为什么要南巡？国家的政治和经济都需要邓公站出来拍板。
国外那时候对中国的走向也存在困惑，第一轮“中国崩溃论”之下的红色中国会演变成什么样，无法猜测。世界上有不少超市零售商，为什么中国只看到了少数几家？即便沃尔玛进入中国零售市场时，内部都存在争议。
沃尔玛内部积极看好中国零售市场的团队，可以推动沃尔玛在中国尝试和发展零售业务，但是，不能不考虑商业地产的投资风险。
总而言之，沃尔玛本身会倾向于拥有商业地产，但是，早期受限于中国的国情和沃尔玛自身的情况，并未积极开发、购置商业地产。
若干年过去了，沃尔玛在中国为什么没有开发商业地产？大企业的策略制定会有一定的时延作用。狭隘的理解是参与决策的管理层拿着几千万的年薪不愿意承担风险，业务没有出现不好的状况时，重大变更的提议往往吃力不讨好。同时，早期也许担心政治风险，后来，可能会关注经济风险。土生土长的中国人都看不懂的中国经济，外国人更是难以理解，中国房地产长期爆发式的增长，对中国影响深远，并不仅仅局限于经济方面，不仅颠覆了国人的三观，也让关心中国的外国人无法理解，无法理解的东西就是高风险。
其次，沃尔玛在看好shopping mall，珠海仅仅只是尝试
前几年是传统零售行业的动荡期，超市业态的高管看看数据，看看市场，也都知道主营业务已经出现问题。沃尔玛在珠海筹建shopping mall更多只是一种尝试，只有十万平米建筑面积，远小于现在国内在建的shopping mall。房地产本身的风险依然存在，但是， 作为服务于shopping mall这种未来重要零售业态的试验田，这笔投资可以尝试。
为什么会看好shopping mall？客观来讲，在中美市场，电商对传统超市业态的冲击逐步增强，也许真不需要五年的时间，传统超市的经营状况将难以维系。用上万平方米实体经营日用百货，若干年后会是一个非常不划算的经营方式。沃尔玛的全球CEO也说过：沃尔玛的将来取决于更小的店铺。利用线上线下结合的方式，利用离顾客更近的优势，利用实体作为线上物流配送点等来进行日常百货的经营。在这个预测之外，以休闲、娱乐、餐饮、教育和购物等于一身的shopping mall会是另外一种主要的零售业态，它有电商无法替代的服务空间。便利的交通（私人交通和公共交通）和日益增长的消费者购买力为这个商业业态提供了发展空间，剩下的是考验团队的运营能力和竞争能力。
沃尔玛自建的shopping mall会支撑山姆会员店这个业态－－提供中高端日用百货，强化品质保障和差异化竞争，而不是服务于沃尔玛超市这个业态。
