数据显示，西安市2014年1~7月商业服务用房共销售面积45.67万平米，比去年同期下降37.52%。而截至7月末，西安商业服务用房结转可售面积为562.68万平米，这个数字相当于56个开元商场的建筑面积。这部分面积尚不包括未办理销售备案手续，不具备销售条件商服用房面积。即使不考虑这一部分，西安市商服用房去库存化周期已经达到86个月。
如果以每平方米平均销售价格20000元计算，这一块的库存市场价值就达到1125亿元。按照西安有1000家开发企业，平均每家可以均摊1亿多元。除了较大的地产商，多少小地产商能承受得起1个亿资金的沉淀呢?
年初我的一个学生给我打电话，带我去看西郊一个楼盘，说他的招商总监要请教我个事情，我一听商业裙楼面积足有10万平米，招商总监一愁莫展。我就问了一句话，没有盖楼的时候怎么不找我呢?招不来商才着急了?着急也没用，这个地段，目前拆迁成这个样子，10万平米，没有5年以上，商业根本起不来!5年都是保守的估计。
西安的情况，是全国商业地产的一个缩影，这个问题目前比较普遍。这种情况下，大多数商业地产商，我估计一定会死!
符合以下状况的要特别小心：
一、政府胡乱规划的商业地产，基本都会死。。
政府里面搞规划的，不懂商业、不学商业、也瞧不起搞商业。现在中央不让官员公费上EMBA，太对了!有几个官员是正经学习商业去了?
有一个普遍规律，凡是政府规划的商业区，基本上都是搞不起来的。这种例子数不胜数，每个城市都有，就不一一例举了。但是政府明明不懂，也管不了这个事情，还偏偏爱规划，而且是强制性的，给出这一块地皮必须是搞商业的，那一块地皮商业配比要达到多少面积和比例。结果地产商要拿地，就得按照这个规划搞，根本不问市场的需求是多少?容量是多少?搞多了，政府规划部门有多大责任呢?
二、不学无术的商业地产开发商，基本会死。。
前些年地产商只要能从政府手里拿到土地的，就没有说没钱盖、就没有说盖不起来的。所以我们中国的地产商不需要学习，不需要动脑筋，要学习脑筋的就是如何搞定政府，把地拿下来就行，搞房地产不需要文化，搞定政府靠关系，不靠文化。
盖楼就更简单了!我们现在盖楼的技术还是50年前苏联老大哥教的呢，盖楼有多大技术含量呢?设计院都是小青年，图纸都是模版化的，现在有电脑，三拼两拼就出来了。多几个曲线就是欧式的，画两个飞檐就是仿古的，柱距、钢筋配比都有建筑规范，套呗。我从小在工地上跑，见过的包工头大部分都是农民出身，找个看图的，找个放线的，盖楼还是难事?不同的就是设计院是保守主义，安全至上，所以比较费材料; 开发商是节约主义，节省工料为佳。
上次我和一个地产公司的高管聊，说盖住宅就是小学水平。她还不乐意听!我说全中国的房子都是小学生盖的，你信不信?
倒是王健林先生说的实在：搞住宅算个小学水平，搞写字楼算中学水平，搞商业地产才是大学水平。所以说有实际经历的就是不一样。
商业地产的核心是商业，没有知识搞不了商业，因为商业要研究的东西太复杂，而且是动态的，活的。太有知识的人也搞不了商业，因为太有知识就看不起商业了。
很多所谓的商业用地，实际上根本就不适合开发商业。前一段时间有个朋友拿了一个策划，在西安南郊航天城以南，极其荒凉的地方，一个30万平米的购物中心!我问地拿到了没有?说拿到了;再问挖坑了没有?说准备挖呢，先请您看看。我说这还不算糊涂啊!还有得救!我说给你教个招：赶紧找个下家，连蒙带骗，把这个项目转让了!因为，谁干谁死!
商业地产对于地段的要求指标是非常复杂的，不像住宅地产，搞到城里叫生活便利，搞到郊区叫品质生活，搞到山里叫亲近自然，根本不是那么一回事。找个广告策划公司，做本花里胡哨的样册，能骗了政府拿地，能骗了商人投资?能骗了百姓购物?
三、目光短浅的地产商，一定会死。
有个地产商拿了几百亩地的地产项目，叫了几次我不去，老板自己跑到西安说张老师您给我看看我那块地，我心想上个项目策划钱还没有付呢，心里实在不痛快。说实话我们给零售企业做咨询，总体说来委托方信誉比较好，不拖欠咨询公司的钱，因为知道咨询公司帮他赚钱，有个长期经营的想法。但是地产商没有他不敢欠的帐，信誉好的不多。
也有聪明的知道花小钱办大事。还是西部的一个地产商，看上一块地，周边地块都拍卖到800万一亩了，他不想掏那么多钱，通过朋友找到我，我们实地勘察一圈，给做了个策划案，把这个地块规划成了一个"第三代农业综合体"，政府一看，又是菜篮子工程，又是富民工程，又是农业项目，绿色工程，简直说到政府心里了，政府一高兴，得!产业用地，支持项目，最优惠的价格给你吧!他策划花点小钱，结果呢，一亩地就便宜了好几百万，拿到手就赚钱了!后面随便搞点写字楼、公寓、卖点商铺，赚死了啊!
可惜这种聪明人在地产开发商里太少，很多找到我们楼都盖好了，您来给我招商吧!有的楼的布局根本商业用不成。这就是为什么大量的商业楼盘空置的根本原因-先天不足!
前期定位策划要么没有，要么异想天开，让广告公司瞎编，中期让售楼小姐骗，后期经营管理让物业公司整!钱倒是省了，商业地产开发，偏偏没有商业公司参与!一个懂行的没有!这商业项目他不死能行吗?
把上面这三类商业地产商刨掉，剩下的有10%就不错了。
想想万达吧，都看万达商业地产做得好，设计的时候就照着万达弄!就没看见王健林搞商业地产付出的代价。直到今天，王健林还在为前期不懂商业地产，探索商业地产模式中的失误还债呢!
- 该帖于 2014-9-28 16:19:00 被修改过
