主题：做商业地产可能会死，不做基本是死

　　中国的房地产总是让很多人相当纠结，且看不清方向。房价年年调控年年涨，说好的让百姓买得起房到底去哪呢?很多专家苦口婆心的说房价必涨，却成为众矢之的，骂得遗臭万年，房价却越骂越涨;很多专家说房价必调，却越调越高，听众越发买不起房了。商业地产被认为近乎泛滥，很多人急忙跳出来呐喊，商业地产大部分必死，尔等休要再来送死了，情况真的那么糟吗?

　　调控房价等待居民收入跟进

　　中国房价的问题实际上是居民收入增长低于房价增长的问题。假设以你现在的收入买当地07年的房子，你一定不会嫌贵，因为你的收入让你有了底气，能够自食其力有尊严的买得起想要的房子。如果你当年没买，而且政府每次调控你都不出手，那么现在你可能还是买不起房子。因为政府调控房价，不是要打压房价。

　　房地产问题是一个大问题，不是一朝一夕可以解决的，这个管理层看得更加远。一下子动刀，对于经济的后遗症，谁都承担不起。90年代一刀切后，房地产出现十年低迷期，几万家地产公司瞬间崩塌。要让房地产问题负面影响最小化，管理层选择了在发展过程中柔性处理，通过提高居民收入来慢慢平衡市场对房地产的需求。这几年调控的主基调就是控制房价过快增长以及抑制投资需求。当居民收入增加后，必然迎来新一轮房价上涨。于是形成了“房价快速上涨——调控房价——居民收入增长——房价继续上涨”的圈子。

　　当然这个游戏到现在已经玩完了。

　　万达模式兴起后，大部分地产商甚至非地产商都进入商业地产时代。为什么进入商业地产呢?因为这又是一个捡钱的时代。从都市到县城到乡镇，大家蜂拥而入，于是短期出现了所谓的商业地产过剩论。这个结论正确吗?

　　都市就不说了，一个县城拥有一个综合体合适吗?当然，一站式购物是人们消费的一个里程碑。原本县城里就有这样那样的配套了，你只不过是做一个综合且更加适合人们消费的产品而已，完全没问题。既然这样，一个市场总不可能一家独大吧，有另外一个竞争对手合理吗?我相信竞争只会让市场更加繁荣。那么一座县城拥有两个综合体是一个合理可以承载的东西。甚至有很多乡镇都已经出现几个综合体了。于是有人会对现状有所疑问，招商难、营运难、没人气……那么多综合体怎么生存?问题就又出来了。

　　其实这个问题很简单，还是居民收入增长过慢，暂时无法支撑足够大的商业体量。

　　这跟电商什么乱七八糟的没关系。

　　谁有钱不想高大上一下，特别是众多妹子，恨不得天天发微博，天天刷屏献恩爱，但收入能否有效支撑就是一个问题了。当然有人把这种现象叫做体验，这边就不评价了。

　　社会主题为何要扩内需呢?这是经济发展到一定程度第三产业占比会不断加大，主动引导比被动强，特别是发达地区，三产增速相当明显了。商业地产的出现正在加速服务业的发展，但加速不等于立刻就能跟匹配。就出现很多地方综合体跟旧有商业抢生意，无法共存，甚至综合体缺乏有效消费支撑，生存都艰难。于是市场出现了商业地产需要三年培育期，后来是五年培育期，再后来甚至是八到十年培育期的说法。

　　可以肯定的是短期快速放量与市场形成脱节，必须培育。就要用发展的眼光来看问题。

　　你要想进入商业地产必须要有在商业上亏钱的准备，才能满足你在地产上暴发的几率。不管暂时地段偏，还是招商营运难，都是你必须承担的，且要让你的伙伴都明白一点，才可能持续。

　　地产看多的理由是那些，看空的理由还是那些，那么未来地产是多是空?

　　很多人认为房地产的最大成本是拿地成本、建筑成本或者隐性成本。当然这是由各家公司的不同情况决定的。有的人拿地不用钱或者几百块，当然不算个钱是吧;也有的人拿地成本已经决定了房价成本。但现在最大的问题是资金成本。

　　我们可以看到现在很多的小地产公司开始崩盘，其中最大的一块就是融资成本超过利润预期。前几年银行大量放贷时，你可以很轻松拿到贷款，甚至银行三番五次求你贷款，你不贷还得罪人。现在小公司基本上很难从各种正规渠道获取资金来源，因为央行从货币总量开始控制，货币不再进行增发，存量货币与市场需求存在较大缺口。银行前期超贷后，自身的准备金都没法得到满足，每到时点高息揽储，更不用说给你房地产了。

　　走民间通道成为最后的稻草。民间通道的高息在地产前景好时，没问题，当房产销售遇到困难时就暴露了。

　　民间高息与小地产公司是这样互动的，特别是一些县级城市跟封闭型城市。

　　地产公司民间融资——拉高成本——地产公司拉高房价对冲

　　民间融资长期获得高收益——获利资金必须再度流向房产支撑房价

　　地产与民间资金必须互动，一旦互动停滞，两者必然共同崩盘。就像中国从美国获取大量顺差，但最终资金还是要以美债的形式回流美国。近年来，很多地方地产崩盘就是民间资本没有及时回流到资金借出方地产公司，导致资金断链。它的原因是多样的，比如大型房企进入该区域，该地区资金一下被大型房企抽走，当地储蓄资金快速下降，无法支撑其它楼盘销售;或许当地资金出现外流，又没有及时回流，导致销售断档，无法出现良好的实质成交，地产商举债无门崩盘等等。特别是小城市，一有风吹草动，公务系统资金必然提前抽借，随后银行跟进冻结资金抽贷，基本算是崩盘定局了。

　　房企通过上市、信托等形式获取资金的毕竟是少数，吸引海外资金进场更跟中小企业无关。今年来，大部分房企共同面临的问题就是销售，而这也是导致中小房企快速消亡的前兆。我们可以看到很多地方小企业开始玩各种融资把戏，前段时间看到一家房企喊出只要预付N元，未来可以以2000元每平成交。可以预见的是一定有人会参与这场对赌，开发商可以获取一定的资金周转，可再过三个月销售还是如此，子弹也估计打完了，开发商还有招吗?还是最后再融一笔资金跑路?买房人对赌的是央行换届政策改变，重新启动印钞机，赢了就是有眼光、资产大爆发，输了就到售楼处围观谴责万恶的开发商。地产商赌的就是习惯，以前每次都是这么熬过来的、有惊无险的，这次或许还是一样，可惜这次真的不一样。如果郭树清上台后，印钞机不仅很难开启，资金更可能加速流向其当年壮志未酬的股市。现在股市的增量资金单周最高已经突破2000亿了，而且呈阶段性加速状态。这种资金性质更多来自于民间资本，相当于每个地级市单周流失10亿货币存量，而这10亿储蓄的流失对于银行考验的是资本充足率，从而又影响银行对该地区的信贷投放以及揽储行为。资金抽离后，当地的房产更是会雪上加霜。

　　住宅市场的低迷从万科这个专注住宅企业转型商业就可以看出来了。同样是房产销售很明显市场更热衷于商业配套。在有限的成交量里，做商业可能会死，不做商业基本是死。地段偏，返租嘛?养养就好了。街铺返租三、五年，再不行返租八年;购物中心返租周期长些。留一笔运营资金，至少房子是销售出去了，命保住。好的点加上好的招商营运也许当年业绩就爆发了;不好的点，要学会以时间换空间，定位准了，当地居民收入一定会跟上，消费市场也会形成，不要被培育期吓到，更不要自乱阵脚，以为换帅如换刀，结果死了三、五批人马，最后崩溃的是自己。商业地产的问题一方面是短期内集中井喷与商户及创业群体不足的矛盾;另外一方面就是居民消费能力不足的矛盾。而这些方面都可以随着时间及经济增长而解决的，属于可预期的。

　　商业地产最大的风险来自于休闲项目，如摩天大楼以及旅游酒店，这些都不是必须的。没有谁一定要在几百米高的楼上才行，也没有谁一定要在哪家酒店度假，更何况中国的酒店难言特色。从远大第一高楼的停滞，到某开发商喊出酒店项目招商20年免租还招不到，都在反映着休闲项目的风险之大。日本当年地产崩于商业地产休闲项目，中国当年同样有死在摩天大楼上的样板。这是一个高投入却有很大不确定的行当。

　　成，万众瞩目;败，毁于一役。