都说城市商业综合体已经呈现消极的发展趋势，百货商场死了一批又一批，购物中心闲置，写字楼空置率上升。万达广场不再设主力店、传统百货重心转移发力电商渠道，难道商业地产就沦陷了？
在业内，万达不差钱，万科、华润有政府这颗定心丸，其他的什么都是浮云。道本文化记者就疑惑了：那些表面看似风光无限的地产商们，果真就高枕无忧了？或者是谁没有点小秘密呢？
限购令的秘密：地方政府就是开发商的“卧底”
说到这里，道本文化记者不得不提及这一个重要的角色，那就是限购令。自2010年来国家出台了限购令，强制限制居民有限的购买房屋的相关政策之后，地产行业就从未停止过对于限购这一话题的讨论。
而住宅限购，商业地产必然就得宠。道本文化记者通过调查发现，光是2011年全国商业地产开发投资总额就接近万亿元，出现爆发式增长。随着商品住宅的限购，之后的这几年增量资金仍在源源不断地注入这一领域，而地方政府也心领神会地充当起了商业地产开发商的“卧底”。
全国各地的大型商业综合体遍地开花，别说只有万达才是受益者。多数商业综合体都可以以极低的价格从政府处取得土地，而且土地招拍挂也都是量身定做，对号入座。
此外，那些原来规划为住宅的小户型住宅项目，为了规避限购令，在政府的默许下纷纷转变身份，由住改商。道本文化记者更是发现一个有趣的现象，一些地方政府为了给这些开发商托盘，还适时地推出了禁止企业住改商的政策。
对于商业地产项目异常火爆背后，所谓的限购令是在地方政府的畸形政绩观推波助澜中诞生的。似乎一个城市没几个“高大上”的购物广场就面上无光。尽管这几年取消限购的话题层出不穷，但大家也都睁一只眼闭一只眼。在这种利益的驱使下，不管有没有限购令的出台，商业地产还不是一样，该拿地的拿地，该开发的还是开发了。
上市的秘密：是融资？还是另有所图？
在商业地产这个行业里，毫不夸张的说，资金就是商业地产企业的喉舌。但是之后一系列金融信贷紧缩政策，已经导致许多商业地产企业资金吃紧。而选择上市融资，这无疑是最明显，也是最主流的方式。但是，这真的仅仅只是为了解决资金的问题？
道本文化记者了解到，成为公众公司，获得名牌效应，商业地产企业能上市本身就是对公司质量、竞争力优势得以体现的最好说明。而媒体给予一家上市公司的关注度远远高于私人企业。
从某种角度上来讲，上市可以支持企业更高速地成长以取得在同行业领先的时机，也需要充足资本与竞争对手抗衡。对于那些希望通过并购获得成长的企业来说其重要性是不言而喻的。
【案例】万达商业地产，说好的A股上市呢？
说到上市这个问题，道本文化记者就来扒一扒万达的上市之路。就在2014年7月2日，万达商业地产在官网公开说明，确认万达商业地产终止A股上市。对于从2009年就计划启动A股上市的万达商业地产，突然宣称终止A股上市，再度成为业内关注的焦点。
就目前而言，万达上市的公司中仅有两家，而且都是在海外，这两家上市公司显然并不令王健林感到满意。王健林表示：“这两家公司都不是万达主要公司。”那么，万达为什么要上市？又为什么要终止A股上市呢？
对于某些企业来说，上市意味着获得资金的来源。王健林在2014年上半年工作报告中也说到：“对于万达这样拥有5000亿资产的企业来说，融到的现金根本起不了主要作用。”早在2013年，王健林就曾提到：“万达上市不为钱，目的是建立企业制度。”
万达商业地产A股在排了近5年的长队之后，最终还是告一段落。这不禁让人产生遐想，是无奈之举？还是另寻其他资本市场途径？万达至今也没给出令人满意的答复。但有业内人士称：“万达因为未报送最新的财务资料而被终止审核，很难让人理解，而合理的解释是其主动放弃了IPO上市申请。”
就道本文化记者观察而言，万达做了这么多年的努力，突然就放弃了A股上市的申请。那么，万达从股改、辅导、报材料等前期上千万元的申请费用就等于白搭，恐怕这是最让人难以理解的地方。
这让道本文化记者回想起2014年3月王健林出镜格力空调广告的事件，此次高调合作也是引来各界的猜疑。当时王健林就回应称：“那我每年可以节约电费10亿。”看来，一向在资本市场中长袖善舞的万达，又意欲与格力合作布局制造业？
相比之下，王健林都能通过空调这些小细节来节约资金成本，那么对于上市跻身资本市场的万达，这平白无故的大笔费用支出显然不是王健林的风格。
机构榜单里的秘密：从数据看商家的利益链条
每当月度、季度、年度到来之际，各种企业数据、调查、分析、总结纷纷被披露。通过这些数据，大家都能惊讶的了解到，各种意想不到，万般出乎意料的结果展现在公众的视野里，但现实是，真的如机构提供的数据里所看到的一样？
近日，中国指数研究院与克而瑞信息研究中心相继发布2014年上半年房企商品房销售金额排行榜。令外界关注的是，两份榜单出现较大的数据出入，同一企业在两份榜单上的差额最高可达60多亿。甚至还有企业在一份榜单上排名25，而另一份榜单却无踪影。
道本文化记者根据两家机构分别发布的榜单对比后发现，销售金额前9的房企排名一致，尽管两份榜单上具体的销售金额仍存在差异，但并不影响企业的最终排名。克而瑞研究中心发布的榜单上，排在第9位的是富力，但中国指数研究院榜单位列第9位的则是绿城，销售金额为262亿。而在克而瑞发布的榜单上，绿城销售金额仅为198.3亿元，排在第十四位。这意味着，绿城今年上半年的销售金额在两份榜单上的统计出入高达60多亿。
曾有专家对此直言不讳的说：“这些数据就不应该由商业机构来发布，一个是数据遗漏，另外就是利益关系在里面，数据难以客观公正。”道本文化记者认为，很多企业表面疯狂的业绩吸引了人们太多的注意力，有些事实都是被忽略于浮华之外，几乎难以在某些数据中体现出来。
早在2009年，恒大跟易居中国之间的利益链条就曾被摊开来讨论过，质疑数据之声频起。如今这两份榜单的差异不免让人旧事重提。虽然机构方声称会存在数据和统计标准的误差，但是这数据背后隐现的利益推手也只有当事人双方最清楚了。
谁都有秘密，而这个秘密很有可能就是你成功的关键。在商业地产竞争如此白热化的阶段，商家们龙争虎斗，明修栈道，暗度陈仓，没有一点小秘密，又怎能修成正果呢？
（责任编辑：青城）
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