1、你认为什么样的商业项目才有资格称为重庆乃至整个西部地区的商业地产新地标，需要从哪些标准来衡量？
1.1如果一定要给商业地标一个定义，就是能够代表一个地区商业发展最高水准的，具有标杆意义的商业项目。
1.2商业地标评价的维度：看起来很美（建筑、景观、内装）——城市建筑的名片；可持续赚钱——商业经营持续向好，优质商家争相进驻的；全城影响力，消费者大爱之，趋之若鹜；商业地标或许是“性感与感性，精神与金钱，品味与品牌”的有机交融，但不一定是规模最大的。
2、商业地产的形式多样，包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等等，你最关注的领域是哪些？哪些领域是比较有投资前景的？
2.1个人比较关注“购物中心及街区商业”，因为这两者正好是商业地产面向大众消费者的主流产品，同时也是可以通过“用心经营，伴随城市发展”渐入佳境，可持续发展的主流产品。专业市场在实体商业的互联网化的不可逆转的潮流下，可能会越来越向“物流仓储园区”发展，传统的“手提袋式”专业市场正在成为过去式；（高大上）酒店及写字楼的产品标准化程度已经很高，往往缺少动人的个性与感性。
2.2投资前景则不可一概而论，对于不同的城市，不同的物业，不同的投资动机，不同的投资者，看待同一种产品的投资前景或许都会有不同的结果；相对而言，新时代的不动产投资更应关注物业所能承载的“便利、服务、社交、娱乐”功能，因此地段不错的具有餐饮条件，可独立经营的街区物业或许是稳健投资的选择。
3、房地产行业经过十多年的发展，形成了特征鲜明的“海派、粤派、京派、渝派”四大派别，“渝派”企业的特殊之处在哪？
3.1房地产的地方派系，那是圈内人或媒体把房地产娱乐化或地方化的一种表达方式，其实派别并不重要，重要的是要用心理解所进入城市的“人文习惯、地域文化、气候特征、生活方式，城市发展脉络，投资观念”，然后因地、因时、因人制宜的做出充分满足当地市民需求的产品即可。不管多么成功的房地产商，任何简单思维的跨区域产品复制几乎都难以成功。
3.2渝派地产商由于长期在中国楼市的“价格洼地”摸爬滚打，加之重庆长期供需两旺，导致了重庆楼市的充分竞争局面，在重庆历练多年仍然健在的房产商较之“北上广深”高房价区域同行而言，渝派地产商在户型、景观的精细化方面已青出于蓝；由于“过惯了苦日子"，在成本控制方面则似乎更有经验一些。
4、放眼整个西南地区，重庆、贵阳、昆明、成都等城市的商业地产都在如火如荼的拓展，动辄就规划了超过100万方的大型城市综合体，就你对这些城市的了解，你觉得这些城市的商业地产发展有哪些特点和需要注意的问题？
4.1不含图规模的庞大，太大的商业供应量往往带来的是后期巨大的经营压力及由此带来的大量歇业空置的商铺对城市形象与经济的伤害；
4.2相比对商业总量的片面追求，合理的、便捷的、亲民的商业网点规划对于城市、对于市民、对于商家而言更有意义。
4.3从优化城市交通的角度出发，控制城市中心的过大的商业开发量，优先发展基于社区建设的邻里型商业中心，让市民的消费需求得以就近满足，最大程度的减少市民从四面八方向城市中心拥挤所带来的巨大的城市通行压力。
4.4大中型商业体的发展最好借助于地铁网络的发展，两条轨道交通的交汇点附近通常是发展商业体的理想之选；作为城市管理者的政府则应当优先协调轨道交通站点与周边商业体的无缝对接工程，以最大程度发挥轨道人流的边际效用，也为市民出行消费提供最大的便捷。
5、你认为与其他西部城市相比，重庆商业地产的发展有哪些区别？
5.1独有的两江四岸的城市地理特征，决定了重庆城市组团式发展的多商圈特征；这与平原城市的成都摊大饼模式有着很大区别。
5.2在宏观经济增速方面，重庆已多年蝉联西部地区优等生地位，这为重庆城市经济发展与商贸发展提供了较好的基础及良好的前景；
5.3重庆轨道交通网的建设已初具规模，处于西部绝对领先水平，轨道交通对于重庆城市发展及城市商业版图的向外延展作用正在体现；
5.4重庆消费力虽然略逊于成都，但重庆的确可以称得上西部的时尚之都，重庆市民对于新的消费模式、新的品牌进入、新的体验往往乐于接受，并勇于尝鲜。
6、有业内人士提到，重庆商业供给开始出现供过于求的现象，想问一下，重庆商业地产市场真的供过于求了吗？您觉得商业地产的出路在哪里？
6.1近两年重庆的商业放量的确很大，而且近3年的商用物业交付投入量或许超过前10年的总和；从当下的情况来看，商业供应超量的现象是客观存在的；当然，从另一方面讲，这些商业物业都不仅是面向当下的，基本都是着眼于满足未来5-10年，或许更长的时间维度城市生活需求而投资建设的，因此，即便有阶段性的集中放量过大的情况也不用太紧张。
6.2商业地产理应是所有地产类别中市场化程度很高的类别才对；既然如此，供应量及供应结构交给市场之只“无形但强大”的手去调节就完了；但是，另一方面，这些商业量并不是市场主体的参与者——开发商主动积极市场选择行为，绝大多数情况是因为地方政府的出于政绩、城市形象的宏伟蓝图需要强加到土地出让条件里的，开发商往往只有被动的接受看起来吓人的商业指标。这也是为什么重庆低效、同质化、无美感的社区底商遍地开花的原因（因为商业规划指标太大的情况下，只有多做一些具有散售可能的底商，把相当一部份经营风险释放给投资者，这就是降低商业指标过大的宗地开发风险的基本动作。）
6.3商用物业供应的结构性过剩或阶段性短缺的现象一直都存在，并不断的在不同城市、不同区域轮翻上演；因此，即便商业供应过大的当下我们也不必过于悲观，因为商业地产本身就是一个慢热性的、马拉松式的历程，在运行过程中通过专业团队也好，通过市场的自发调节机制也罢，反正几年过去之后，总是“几家欢乐几家愁”，而且多数情况下没有什么均好性可言。强者恒强，才是商业地产界的法则。
6.4如果一定要说商业地产的出路，那么就是充分为你的目标消费者着想，看看如何更高效、更有情趣的、更具性价比的去满足市场需求。既然是“做人的生意”，自然就要让项目“充分捕捉人性”：“好看、好吃、好玩，好服务”，时不时的有“小便宜”可以占，时不时的有“小幸福”可以晒；有品质感、有新鲜感，还有点“小性感”，或许这就是面向当下及未来市场需求的可行之路。
另外，不要动不动就去比照或模仿谁，因为成功难以复制；也不要过多的去关注你的对手，因为现在准确的定义竞争对手已变得越来越困难了；我们最应当做的就是潜心思考你的终端买单者——消费才的所思、所想、未思、未想，然后不断的寻找其“痛点”，进而高效满足这或许也是实体商业地产可持续发展的必由之路。
不管科技或社会进化的何种时代，商业的本质从没有改变：交易双方都从交易中获益，消费者花钱是为了买乐子，并且认为物有所值。明白了这个基本标尺，那么关于商业投资、商业经营的决策或许就变得容易一些了。
（谢尚伟2014年9月26日晚于美茵河谷，感谢华龙网房产频道曾美女提供的立意高大上的系列好问题……）
欢迎关注原创微信公众号《商业这点事儿》，分享推动进步
- 该帖于 2014-10-10 9:58:00 被修改过