近日，松芝万象城烂尾、西二环百乐门乐购撤场等消息成为关注的热点。而在两年前，伴随合肥轰轰烈烈的商业地产开发热潮，一些业内人士就不禁隐隐担忧，质疑合肥人的消费水平，质疑商业综合体的管理与运营水平。随着电子商务的兴起，传统的商业模式遭遇严峻考验。
数说 商业面积触目惊心
目前合肥城市综合体项目44家(包括在建)，到2014年底大中型购物中心将至少有55家，每家购物中心平均纯商业面积都在10万平方米以上加上超市、传统百货等商业形态，总商业面积将超过1500万平方米，而合肥城区人口届时在400万左右，人均商业面积近4个平方米，比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米还要超过2倍多。
盲目开发 商业面积日趋饱和
合肥房王网主编吴金清告诉记者，松芝万象城商业烂尾、西二环百乐门乐购撤场事件有其相似之处。松芝万象城的交通条件非常优越，西二环百乐门位置也优越，理论上具备了商业运营的众多要素，但这两家均以失败告终。表面上看，松芝万象城投资方资金不够雄厚，无法支撑商业综合体的长期投入，加上长江西路高架桥改变了该区域的商业氛围。事实上，三里庵周边汇聚了众多的商业综合体。国购广场、之心城不一而足，再建设一座类似的商业综合体并没有太多的必要。而西二环乐购撤场事件，最直接的原因是开发企业内部出现了问题，资金链断裂，项目无法推进。
几年前，合肥商业基本集中在三孝口、四牌楼附近。经过几年的发展，商业综合体遍地开花，即使是小区周边，也会有类似商业综合体的小规模商圈，也集中了写字楼、餐饮、娱乐、休闲、购物、超市、数字院线等众多元素。
“很多人认为商业是否饱和，不应该仅仅立足于本地的人口、消费水平，而更应该以发展的眼光，预估城市未来的规模、人口，考虑到城市对周边市、县、区的影响。合肥很多开发企业可能过于乐观了。合肥城市的影响力与日俱增，但其他的大型城市对于安徽的影响也越来越强。高铁成为城市之间最快捷的交通，随着合肥高铁南站的启用，合肥与外围城市的联络更为频繁，去周边城市购物、休闲，成本降低，时间更充裕，这无疑分摊了合肥的商业份额。某种意义上说，合肥本地的商业发展，更多的依赖合肥本地的消费者、消费层次与消费能力。”千辰传媒王总告诉记者。
同质化竞争 商业布局千人一面
“近两年合肥增加了不少特色餐馆，增加了不少情调咖啡会所。这些餐饮店或者是个精致的小店，或者是一个不起眼的大排档。而商业中心里的餐饮店就没什么特点了。无论是万达楼上的餐厅，还是银泰城的餐馆，虽然有一点点的差异，但更多的还是类似。”某地产销售顾问公司杨先生说，商业综合体里的餐饮风格类似，超市加商场加写字楼加数字院线加住宅的商业模式更是类似。目前最热门的口号是“吃喝玩乐购一体化，一站式购物”。所到之处，所见所闻，消费基本雷同，这不免使人产生审美疲劳。
“其实很多人都知道差异化经营，开发特色商业，但合肥的商业同质化竞争非常严重，大家提供的产品、服务基本类似。大家经营的思路、模式也都类似。招过来的商户类似，特色商户开发不足。”
“其他的商业业态也存在扎堆现象，比如批发市场，裕溪路高架桥、蚌埠路、繁华大道均有大型的商业批发市场。合肥的北边、南边均有汽车城、茶博城等，业态主要是服装、鞋帽、茶叶、汽车、小商品等商品的批发与零售。同样，建材商场同质化竞争也是一样的激烈，合肥建材商业面积也是趋于饱和。未来都会潜伏着危机。”
资金短缺 管理服务仍欠专业
商业开发不仅仅是卖房子那么简单。当下很多商业都要求自持物业，要求做好商业定位与规划，能保证商业的正常运营。这些要求不仅仅需求大量的资金，还需要规范、科学的管理与服务。纵观合肥一些不成气候的商业地产开发，究其原因，无非是资金出问题，或者是拿住宅开发的思路去做商业。蒙城路华孚城隍庙经历了多次调整。一方面在于最初的定位不准确，另一方面也缺乏相关系统的管理服务与支持。明发商业广场现在的经营思路与当年的定位差异甚大，经营压力不小。究其原因不仅仅是定位的失策，还有对合肥经济状况过于乐观。
有些商业做得糟糕，未开业就埋下隐患。比如有些商业项目全部卖出，最后在管理层面上遭遇难题，商家各自为政，无法形成合力，无法统一管理，打造统一形象。另外，管理公司人员不具备专业知识，甚至有些基础的商业思维都不具备，拿做小区物业的管理服务做商业管理与服务，后果可想而知。金马地产营销总监孙煜介绍。
“松芝万象城的开发企业自开发至今，资金一直短缺，而该区域的商业，更需要长时间的氛围营造，需要投入大量的资金创造好口碑。资金不足，商业运行与管理上必然会走形，最后必定遗留许多问题。”
电商冲击 商业模式亟需转型
不可否认，电商对于现代的城市商业有着很深远的影响。太多的产品走上了网络销售。现在很多人也喜欢逛商场，但到商场里去吃饭、看电影、唱歌，购物的话，他们会比照商场里的产品，然后到网络上查询购买。合肥曾经火热的商场近几年生意下滑严重，最主要的一个原因，他们的生意被网络抢走了。
网络购物大行其道，传统商业模式面临转型，商铺的价值也面临重新评估，一铺养三代也成为过往。至于实体商业该如何发展，如何转型，也需要一段时间痛苦的探索，才会得到答案。孙煜对于电商冲击传统商业有着直接的印象。“仅仅从支付宝的使用频率与账单就能看出，越来越多的支出通过支付宝的方式。而有些服务实体商业无法取代，比如餐饮、KTV娱乐，美容、美发、保健、按摩等等，这些与生活息息相关的消费，无法在网络完成。网络所不能的，才是实体商业需要补充的。未来传统商业与电子商业的主次可能会逆转。”
“合肥城市近几年发展非常迅速，但城市定位一直困扰着很多人，合肥最为特色的城市印象是什么，很多人都答不上来，这种状态也影响到商业的开发与运营。目前合肥商业最大的矛盾是巨量的商业投入运营，而消费总量被异地城市、网络分摊变薄变小而产生的矛盾。商业必定会面临更深层次的洗牌，商业开发或许也需要更冷静的思考。”孙煜告诉记者说。
（来源：合肥在线）
