中国造城的速度太快了。
三五年光景，一个新城区就华丽丽诞生了。大致套路是这样的，要造某某新区，政府大手一挥，几百万平方米的地，好了!开始造概念，各种CBD走起!去各大城市土地推介会，造势卖地!各大产业园区，招商!产城一体!只要拉来了两三家大企业，就开始宣讲，全球多少强已经来了多少家，你再不来就没地了。
接下来，就是各大开发商苦思冥想的创意销售时刻了。
在这轮空前绝后的城镇化进程中，中国一下子多了很多个新的中央商务区，也多了很多的住宅、购物中心、写字楼、酒店。
所有的人都在问一个问题，泡沫什么时候会破?
答案或许是，分化。
不论是购物中心还是住宅，在不同城市，不同区域，差异化越来越明显。有些商场人满为患，一天几十万人流，晚上八点去吃饭也要等位一个小时以上;有些却门可罗雀，冷冷清清，几十亿的投资成本，租金还没回流商家已经要提前离场。
赢者仍然通吃。
接下来，澎湃新闻想用数据和案例告诉大家，各地购物中心都活得怎样?希望能给埋头苦冲的造城者们，提供一些思考。
中国：零售商新进目的地
没来过中国的牌子，都在来中国的路上。
见过中国人的消费力么?出个国，看着一个免税店就走不动，澎湃新闻曾举例，一个大陆客人在澳门一个商场某一个品牌店，一次性消费100多万买断当下所有新款。
不光是土豪，中国大众消费者的市场很庞大，很庞大（点击查看大图）：
看看各大品牌对中国人的喜爱，看机场就够了，在美国旧金山机场，清一色的中国服务员，中文畅游畅买。中国甩开了德意志大不列颠，全球零售商们即使放缓了脚步也要毫不犹豫地继续冲进来，将来这态势必须超越日本，直逼法国。
上海：全球购物中心面积最大
不要和中国比大比多，你知道吗?全球10个购物中心面积最多的城市，8个都在中国。
这份榜单中，上海高居榜首，在建购物中心面积达330万平方米。第二名不是北京不是广州不是深圳，而是西南一霸成都，这个以商业供应过剩闻名之都，仅比上海少10万平方米，320万平方米的在建面积甩开大北京5名之远。
话说，上海最大的购物中心不断被刷新，32万平方米的月星环球港开业不到一年，33万平方米的世博源立马又盛大开业。下一个最大，不知花落谁家?
请注意，这个是在建，算上存量，我们熟悉的巴黎、纽约、伦敦自然不会被甩开这么远的距离了。在建面积如此之庞大，反映了中国当下激增的供应。
这简直太考验政府的规划能力了。不止一位开发商抱怨过，“当初说好的，三年内，我们这一片，就引进我们一家购物中心，现在隔壁不到3公里，就开了一家更大的。消费力就这么多，大家都不好活。”
各个城市的空置率分化很严重啊。比如沈阳和无锡，有些项目的空置率就高达40%。记者从沈阳机场一落地，沿路都是各种在建商业综合体，从高端奢华到普罗大众，一应俱全，但生意不是太好。即使是在全国其他城市大热的项目，比如万象城，比如恒隆，去沈阳看看，对比下来和上海差得有点多。
这里说一下，上海的购物中心在国内基本上垄断老大哥的地位，不论是在建还是开业。睿意德统计来看，上海已开业的购物中心有155家，其中社区购物中心数量83家，为全国最多，比第二名北京的44家几乎多出一倍。
上海，是整个大中华区最受零售商喜爱的城市，主要呢，因为上海消费力强对新鲜事物的接受度高，所以新牌子基本上是来一个火一个。就说Michael Kors吧，在嘉里旗舰店开业之后，今年又陆续在国金中心和来福士开分店。不光是衣服鞋子，吃喝玩乐皆如此，来吧，来吧!
不怕没钱花，就怕没地方花。到了周末，真的太无聊了，上海市区那些个新开的购物中心都是人挤着人排队，看展览、吃东西、看电影。
当购物中心开始成为都市人民感情寄托的场所，各大品牌怎可错过?一轮又一轮的各种活动走起啊，还没开的自然是挤破头来选地段。即使是上海，除开极其个别的商场，品牌商都是绝对强势，有些地方为了引入LV不惜天价补装修贴租金。不过，上海各大国际奢侈一线品牌基本上都开满了，南京西路、淮海路、虹桥、陆家嘴各开一家。现在的招商时代，是轻奢的天下，尤其是那些还没进入上海市场的品牌。
世邦魏理仕统计，2013年有30家国际品牌将上海作为其登陆中国的首选城市。比如2014年3月，Old Navy在南京西路首开店，约2000平方米。4月，Abercrombie & Fitch带着一帮八块腹肌的男模庆祝开业，人家在静安嘉里中心开了1800平方米。8月，M&M’s亚洲首家旗舰店开在南京东路百联世茂国际广场，营业面积1600平方米。
快时尚也是开得扑出来了，不过上海最近各大商场都在改造，像正大五楼的那些个小餐饮都调整成日韩少女装了。还有一些商场的运营方对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示，以前一楼的H&M、ZARA、MANGO等等快时尚品牌会调到二楼甚至三楼去，一楼会换成一些刚进或没进中国的轻奢品牌。
在上海开购物中心，不管赚不赚钱，至少好出手。世邦魏理仕统计，2005-2013年间，上海大宗零售物业投资交易额高达345亿元，占整个统计样本的三成。上海从来不缺少改造的神话，类似南京东路353这样的案例时有发生。
这里有必要说一下，以前一个购物中心的黄金业态比例是零售、餐饮、娱乐6:2:2。
世界都是吃货的，现在你去瞧瞧上海各大商场都是排队吃东西的人多，买东西的人相对少。于是，这个黄金比例现在演变成4：3：3。餐饮翻身把歌唱，有些购物中心甚至是3：5：2。
看看北上广深的小伙伴们，都愿意把钱花在吃上，就知道餐饮抢手的态势会愈演愈烈。不过，餐饮贡献的租金收入不高。现在比较流行的趋势是，各大MALL都在做小面积特色餐饮+下午茶+甜品+少许高端餐饮，有些甚至把公共面积租给甜品铺子，比如上海的中山公园龙之梦2楼，还有中信泰富4楼。
多位开发商投资部人士表示，现在想进上海盖商场晚了，没地啊。别说后起之秀了，就说现在上海的新增供应都集中在中外环了，非常市中心的购物中心只剩下南京西路的大中里了。
所谓的副中心，是下一轮新开购物中心的激战所在。
世邦魏理仕研究部统计，在未来三年(2014-2016)，上海预计将有接近330万平方米 的新增供应，近80%来自城市次级商圈。比如说五角场、中山公园、大宁、莘庄、真如、七宝、虹桥商务区等。
上海市核心商圈的购物中心首层平均租金是52.4元/平方米/天，租满了!
至于次级商圈的购物中心租金差异化比较大一点，平均下来是17.3元/平方米/天。从这里可以发现，上海市中心的房子均价七八万元/平方米，外环同等品质的均价算四五万好了，差别没那么大。但是，购物中心的租金差异非常大，以10万平方米现在的标配体量来看，一年租金差近13亿元。
北京：高端消费聚集地
截至2013年，北京的常住人口为2115万人，比上海少了差不多300万。但北京的社会消费品零售总额全国之最，达8375亿元。
为什么呢?因为大北京有钱人多啊。想以往每年3月，各大高端商场，奢侈品的生意那叫一个好。基本一年的营业额一半都是这段时间贡献的。
现在，这个趋势当然没有以前那么夸张。但帝都仍然是全中国消费力最强的一个地方，数一数福布斯富豪有多少在北京就知道了。
在2014年初，北京政府开展“反腐倡廉、节约过年”的专项行动，大大影响了高端餐饮及奢侈品业绩，北京1-2月的社会消费品零售总额同比增长速度从2013年的两位数跌到2014年的3%，其中衣着类商品同比更是下跌了3.3%。
与此同时，中国出境购物游爆棚。不过呢，现在也不是谁想出去玩都能出去玩。低调一点总是没错的。
上海能留给新品牌展示的地儿越来越少了，北京毫无疑问成了首选。仅2013年，就有34个国际新品牌来到了北京，与2012年相比翻了近三番。
北京环状的构成，导致了北京成为四个一线城市当中，地价贵得最离谱的。顺其自然，新增供应只有往外环靠了。
杭州：供不应求
关于供应量过剩这个亘古不变的话题，干商业地产的天天被问，他们每次必须反驳的一句话是，“像我们这样的供应并不多。”
言下之意就是，干得不好的供应再多都是枉然，这玩意儿又不像住宅一样，盖了就是出手货。
让我们再来回忆一下前前任全国首富宗庆后在杭州盖的娃欧商场。选址，钱江新城;房子是租的;体量太小，才3.5万平方米;业态混乱，撇开动线不谈，这么一个地理位置大众品牌不就好了么，买手挑的那些牌子谁知道啊。
你可能不相信，杭州优质零售物业的空置率比上海还低。截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，空置率只有1.7%。
浙江人民自古以来就是有钱人多，民间资本那叫一个充裕：
现在比较活跃的牌子基本上是快时尚、轻奢以及各种餐厅：
成都：新区来了太多商场
巴适!成都人喜欢喝茶打麻将，也爱花钱。2009年至2013年五年间，成都城镇居民可支配收入的复合增长率达到12.1%，全国排第三。
在西南重镇成都，香港开发商和内地开发商都拼了命地开发商场，大牌很齐。九龙仓的国金中心开业以后，更是带了一堆大牌。和来北京的都是买来送礼的不一样，成都人喜欢自用，谁买谁知道啊。
新区新增供应阶段性过多，成都空置率高这件事已经成为一个段子，你有听说过1元/平方米/天的5A级写字楼么。在蜀都!在成都盖商场也有一特色，往大里盖。那个23万平方米的国际会议展览中心也是醉了!
2010年以后，成都70%的新增供应都在新区。截至2017年底，成都将有约390万平方米的商业新增供应入市，其中超过75%都来自新兴商圈。怎么着，也要笑话三五年吧。
深圳：靠着香港，做做大众市场
深圳是个很年轻的城市，人均收入也很高。2013年深圳居民人均可支配收入44653元，全国第一。
没办法和香港离得太近，所以深圳人民买大件直接去香港买了。根据赴港购物的统计，2012年9月至2013年9月，赴港购物的深圳市民的比例高达43.0%，同比上升18.7%。与此同时，深圳市民赴港购物的人均消费金额为11567元人民币，与2012年6381元相比几乎翻了一番。
年轻人多，自然快时尚也很多。H&M在中国最大的旗舰店就在深圳。
开发商也并没有放弃深圳，有一个造商场的港资开发商就对澎湃新闻表示，深圳对时尚的接受度很高，所以会在商场里玩一些新东西，把一些最新的科技和欧美的潮牌引入。未来三年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米。这三年，各地都是井喷时代!
沈阳：开得多，空得多
别说沈阳商场人气不好，是差异化太显著。东北人的消费力是绝不容小看的，沈阳2013年人均GDP已达到14245美元。
沈阳空置率很高，目前沈阳的存量已超过510万平方米，百货与购物中心的体量比例大约为1:1。截至2014年第二季度，沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%。
要说的是，仍然是赢者恒赢。空着的基本上都是没有经验的开发商，总空置面积为46.9万平方米。而没经验的开发商经营的开业购物中心存量占到市场近一半，有120万平方米。
（来源：澎湃新闻 记者：王齐）
