一个强烈的信号显示，大型传统百货日渐式微，不断壮大的电商正在大肆对百货客流攻城略地。与此同时，各类新兴体验式购物中心如雨后春笋般遍地开花。在这样一个瞬息万变似电光火石的时代之中，惠州商业地产市场亦充满刀光剑影，一个个商业项目短兵相接。
当互联网新浪潮迅猛袭来，购物中心供应呈现井喷式增长，惠州实体商业的现状如何，该怎样招架?本期《黄金楼市》筛选出惠州几个具有代表性的购物中心，以记者亲身走访、体验，对其优劣势进行系统梳理，或许不够专业，但我们依旧力求以一个公正客观的视角为即将入市的购物中心运营模式提供些许参考。
惠城区六大购物中心体验评析
隆生半岛商业广场
商业体量：约10万平方米
开业时间：2008年
优点：以吉之岛作为主力店的隆生半岛商业广场是华贸中心之前最具体验感的购物中心。拥有灵活的折扣和促销方式是吉之岛的最大特色，每年都有特价商品周。与此同时，吉之岛内部的购物体验感好，留出了大量的走廊通道以及可供顾客等待、休息的区间座椅，其中来自日本的著名快销服装品牌优衣库是其最具特色的百货旗舰店。较多的餐饮品类和影院也是周边居民选择吉之岛的理由。
缺点：吉之岛的餐饮经过屡次调整，现在缺少特色的餐饮名店是其硬伤。此外由于前庭广场的停车位不足，其在4楼的停车位被较多的顾客吐槽，其长坡急弯成为很多女性车主惧怕到吉之岛购物的理由，尤其是节假日更为明显。
瑞峰广场
商业体量：约5万平方米
开业时间：2013年
优点：瑞峰广场引入了天虹商场全国旗舰店作为其主力店是最大的亮点，停车位充裕且和电动车分区较好。新天虹的进驻弥补了片区无大型商超的空白，为满足更多市民的需求新天虹设置了进出生活超市的专梯，与此同时其百货区商品品类较为齐全，电梯口留有供客人等待的椅子，还专门设有母婴室并在电梯间标注有所在楼层。其区位也拥有明显的优势，从演达大道、三环路以及河南岸汽车站都可以进入，门前改造过的金山河成为居民悠闲娱乐的集散地。瑞峰广场还有电影院和K T V，以及一些中低端平价餐饮，绝大多数市民都可以消费得起。
缺点：其购物中心的实际业态设置和其导示完全不相符，二楼的生活超市之外原本规划的是药品、保健品、休闲食品、家具用品和小家电，但实际上除了超市都是餐饮，与此同时5楼也是大量的餐饮，餐饮比例过量，其餐饮不仅没有特色且档次较低，比如兰州拉面、面点王。此外其百货区的品牌都是一些常见的品类，没有主力旗舰特色店铺，其他地方能找到的在瑞峰广场都能找到，与此同时其原本预计的体育用品、箱包、内衣等品牌的招商也不够理想，数量较少。
佳兆业广场
商业体量：总建筑面积12万平方米
开业时间：2013年12月31日正式开业
优点：从佳兆业的北门一路直入，陆续映入眼帘的是天王表、A didas、欧时力等耳熟能详的中高端品牌。一楼的中庭空间足够大，记者走访的当天，这里正在举办某个女装品牌拉夏贝尔的秋冬深度营销会，吸引了不少女顾客驻足挑选。南门前庭，一场关于光棍节的接吻大赛正在紧张筹备中。
据了解，该广场平素周末也多举行各类亲子活动，以拉升整体形象与人气。商场一楼最大的亮点莫过于引进惠州首家H & M门店，H & M历来颇受广大消费者特别是年轻群体的喜爱，不断涌入的俊男靓女为商场增添不少客流量。商场的四/五楼定位为美食广场，其餐饮类别多样化，餐饮资源较为丰富，也正因如此，傍晚时分这两楼人气十足，整体商业氛围较浓。另外该广场还引进了惠州首家IM A X巨幕影院凯狮国际影城，也是吸引人流的一大亮点。
缺点：佳兆业广场最大硬伤是其地下停车场的设计，虽设置了刷卡定位机，并分区停放，但一路无明确的方位指示，顾客找车十分困难。而在停车场通往商场的电梯旁，虽竖立了各楼层业态指示牌，但并没有详细至各具体店铺，初来乍到的顾客短时间内很难找到正确楼层。更为可怕的是，该停车场的进出口共用同一通道，且设计成连续的直角拐弯，特别容易发生危险事故。
意生广场
商业体量：总建筑面积近10万平方米
开业时间：2011年12月30日
优点：2011年底开业的意生广场，最大的成功莫过于引进了沃尔玛超市。公开资料显示，沃尔玛超市比一般超市面积略大一些，经营的商品品种齐全，举凡一个家庭所需物品都能在这里买到，而且价格极为便宜。相较附近的华润万家，沃尔玛超市规模更大，商品更丰富。
记者现场发现，超市运营丝毫不受楼上各式清仓活动影响，人流量依然较大。在意生广场电梯入口处，一块醒目的红色牌子上写着“金逸影院照常营业”，客群定位于普通消费者的金逸影院也是意生广场这几年吸客的一大法宝。
缺点：商场业态定位布局极为混乱，引进品牌较低端，特色品牌、特色餐饮稀缺，都是意生广场的显著硬伤。此外，意生广场的停车场堪称魔鬼车场，保安亭无人看守，车辆出入口竟为同一个口，且完全没有任何分流，极容易因此发生各类意外事故。
港惠新天地
商业体量：约13万平方米
开业时间：北区2008年开业，西区2010年开业
优点：港惠新天地作为惠州大麦地片区品类最全、规模最大的综合性购物中心。其以沃尔玛万达影城为主力店，是惠州市区覆盖面最广、品类最为齐全的综合性购物中心，拥有永正书城、苏宁电器、蚂蚁家儿童会所、稻香海鲜酒楼等多个品类的主力店，还拥有惠州首个家具生活超市。与此同时北区百货消费和西区的体验式消费形成较好的互补，中间用走廊联通，顾客可在从西区、北区进入不同的区域感受不同的商品品类，尤其是新开的西区体验感较好。
缺点：港惠新天地北区其体验感和档次感相比于西区相差较大，公共空间较少，也没有可供休息的座位，北区正门前公共空间较少。此外较多的顾客吐槽其西区和北区的地下停车场设计不合理，而且车位严重不足，在节假日以及晚间用餐高峰期，其停车场入口经常被堵，停车场的设计分区也极其不合理，找车时间很长。港惠的百货类缺少有特色的独家品牌店，都是一些中低端品牌，高端品牌较为欠缺。
华贸中心
商业体量：总建筑面积15万平方米
开业时间：2011年9月28日正式开业
优点：周二正午时分，华贸中心门前空地早已颇为整齐地停放了上百辆汽车，开发商贴心地将门口空地与城市主干道之间的通道设计成平滑的无障碍通道，顾客驱车出入十分方便。正值午饭高峰期，记者徒步从一楼逛至五楼，最大感受便是商场内部业态分布极其合理，消费动线设计流畅，便于各式消费群体的购物体验。商场一楼除各大珠宝品牌店云集之外，还配备了快时尚品牌ZA R A主力店，该品牌能快速聚拢一批追求流行的消费者。二/三楼以高端男女装、鞋、箱包等品牌店为主，多品牌、多业态的搭配组合方式营造出良好的购物环境，最大程度吸引客流，挖掘消费潜力。四楼在主打婴幼儿用品及童装类的同时，也规划了儿童乐园，以激发家长的连带消费。五楼与负一楼则联袂打造了整个购物中心的餐饮业态，从低端至高端一应俱全，与此同时其他楼层也分布有三两餐厅或咖啡厅，满足不同时间段不同层次消费者的饮食需求。五楼的嘉禾影院作为购物中心的有效搭配，不仅带来较多客流，也为商场创造稳定收入。
缺点：华贸中心定位相对高端，导致消费客群受限制。以负一楼的精品生活超市B H G为例，主营各国美食及来自各产地的进口商品，多数商品定价较高，消费群体仅限于高档消费者及外籍人士。
专家视野
没有特色和差异化，购物中心很难生存
郑海波，金地集团华南区域地产公司商业管理总经理
惠州批量购物中心关门歇业，一方面是近年来国内购物中心批量同质化竞争，在网络和电商的冲击下，受到的生存压力日益加剧，面对优胜劣汰的竞争，必然有一批购物中心倒下。另一方面惠州孱弱的人口消费能力无力承载如此多的购物中心。
顾客绝对不是因选购某些物品而去逛购物中心，不是为了购物而购物，而是一种感性和理性的存在，这种存在的前提是购物中心能比其他街铺服装店创造出更好的体验或者是购物之外的附加值，或者是有能够吸引顾客通过在特定适合其层级的购物中心的吃喝玩乐，成为生活社交圈子延伸的一部分。
所以现在的购物中心必须要转变思维，以求更好地适应竞争。首先是差异化竞争，差异化竞争体现在你的餐饮、体验、空间布局，文化品味是否其他购物中心无法复制的，或者是短时间段没有的。一般而言每一个购物中心的辐射范围是有一定限制的，尤其是多个购物中心在一个辐射圈内竞争时，差异化竞争尤为重要。
如果顾客在这一家购物中心和另外一家购物中心体验到的东西相差不大的话就麻烦了，这种差异化实际上也变相决定了购物中心的特色和定位。
其次是每个购物中心的运营商要学会研究自己的客群结构，现在不仅仅是购物中心，几乎在整个行业对市场细分、客户细分的运营要求越来越高，比如有些偏家庭化，有些偏情侣化，有的则偏重文化。
与此同时产品业态增加更多体验感和互动性更强的东西，针对各自购物中心的定位，寻找不同的增加体验感的业态和产品也非常重要。
比如增加亲子儿童类的体验，增加溜冰场，增加画郎、书城等文化味道，或者是一些有较强参与感和体验感的娱乐、数码产品，特色的影院，以及特色餐饮对于商场的聚集人流作用非常重要，一般的购物中心的餐饮比例30%是比较合理的。
购物中心应该寻找一些其他购物中心没有的餐饮，比如消费单价不贵，而且装修、菜品也能够标新立异的餐饮。
第三是购物中心的管理上要推陈出新，比如要根据不同的季节设置不同的主题，使用电子导购牌以及更灵活的V IP客户维护手法，购物中心的招商运营对于团队的要求很高，主力店或者有有特色的快消主力店仅仅是购物中心的一种结构配置，而不是作为衡量购物中心好坏的指标。
购物中心定位必须立足本地消费水平
林仲科，仲量联行华南地区拓展部董事
长期以来，惠州商业地产开发不太成功。这里面涉及人口基数、人均收入水平、城市G D P等诸多因素。简单一点来看，惠州没有成型的工业及产业，多年来发展有限，城市规模尚不成熟，城市购买力未能支撑得起高水平的消费模式，加上近年来商业体量严重违反了供需定律，因此部分商超倒闭纯属必然。
其实，即使区域人口愿意消费，但有无消费能力也是关系购物中心健康发展的重要问题。很多人存在这样一个误解，做购物中心只有两个极端，一为高端一为低端。
实际上，目前美国、欧洲等地的部分城市以及我国香港都在发展地区性商场，即商场在基于当地消费能力、水平的基础上，提供符合这种水平、消费客群所能承受的最好服务，这是极易成功的一种运营模式，惠州可以进行尝试。
一般来说，如果按照传统购物中心发展模式，在购买力较为薄弱的地区，引入的各种品牌远远高于当地消费者所能承受的范围，购物中心当然难受欢迎。若开发商能在低定位的基础上，用心提升商场的购物环境及服务水平，那运营效果将大有提升。坦白而言，目前整个惠州商业地产行业都不是特别健康的发展趋势，如果只是盲目投入，急于做“高大上”的购物中心，结果或会适得其反。
只有做好定位，开发商才能了解什么样的体验是该区域客流所真正需要的。不同定位的购物中心业态各不相同，如果定位高端，那购物中心可能需要引进文化、环保等高端业态;如果定位中端，那也许只需在商场某处设置一个景点，以供来往顾客拍照或游玩。不同城市的消费习惯有所不同，不能将一线城市的商场业态组合简单复制到惠州乃至其他三、四线城市。
必须控制购物中心的数量，相关统计数据显示，当前深圳大概每10个购物中心里仅1-2个运营成功，更何况其他地区。如果购物中心数量过剩，将对整个城市商业地产的负面影响很大。
大事记
今年5家实体商业倒闭歇业
2月16日
在惠州经营了10年的百佳超市惠州店撤场，作为第一家进驻惠州的外资超市，家华分店因场地租约到期，不得不与相伴10年的街坊说再见。
5月5日
世贸中心开发商单方面发函称因其不付租金问题，提前2年多与海雅百货惠州店解约，而商场相关负责人称，海雅百货惠州店自2006年开业至今已经8年，累计亏损8000万元。
8月1日
惠州麦德龙商场明确撤场清算，要求匿名的核心知情人称，开业至今每年亏损超过600万元是其关门主因。
10月底
意生广场陷入关门歇业的传闻中，而其二楼以上卖场基本关闭，通往上层扶梯停止运作的事实也无不昭示着这座运营已近3年的商场命若游丝的结局。
11月10日
广百百货惠州店突然明确贴出告示，于2014年11月10日起暂停营业，基本宣告此前一直传闻广百撤场传闻属实，其此前一直亏损。
（南方都市报 蒋奇政 陈伟斌 陈博）
