伴随着通州万达广场的开业，通州商业项目也将迎来井喷期。“从通州北苑至土桥，地铁沿线每站附近几乎都有已开业的购物中心，这还没算上在建的。”业内人士表示。
集中供应也带来“过剩”的隐忧。在电商持续的冲击下，业态规划趋同、招商品牌资源有限，也为通州商业未来发展增加了不少的压力。
购物中心沿地铁扎堆 通州欲告别睡城短板
“居住先行”、人口稠密、轨道交通完善……在不少人看来，曾有“睡城”之称的通州，如今正在弥补商业短板。
通州万达广场、京通罗斯福广场、星悦百货、华业花千里、华远好天地……从地铁北苑站到土桥站，几乎两公里内就有一个购物中心。这些购物中心要么新开业不久，要么在通往开业的路上。算上早已割据一方的通州贵友、蓝岛、国泰等传统百货商场，通州新城的商业面积正在呈现出急速升温的现象。
来自第一太平戴维斯的报告显示，2014年第四季度有6个商业项目入市，总商业面积近70万平方米，全部定位为购物中心。就购物中心的建筑面积而言，通州区2014年新开业的项目中，京通罗斯福购物中心为6.7万平方米，通州万达广场为10万平方米，国泰百货旗下星悦百货为3.6万平方米。根据粗略估算，这一新增供应量约为2个西单大悦城。
该报告同时显示，84%的新增供给位于丰台和通州等新兴区域，未来商业去中心化趋势将进一步明显。粗略估算，2014年四季度的新增供应中，约三分之一的体量来自通州区。
发力“一站式”消费 “儿童业态”成竞争利器
然而，供给量的飙升也为业内人士带来隐忧。一位业内人士告诉记者，新近开业的几家购物中心体量都不小，如果按照两公里以内的辐射半径计算，这几家购物中心之间有不少重合。记者在近日走访时发现，新开业的三家大型购物中心都以体验型为主，实现家庭式的“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费。其中，儿童业态逐渐成为各商家抢夺市场的“利器”。
以通州万达广场为例，记者到访时为工作日下午两点，购物中心内客流量不是很大，但其二层的儿童业态也聚集了不少带孩子游玩的家长。同样，在距离通州万达广场一站地的京通罗斯福广场，尽管只有零星前来购物的顾客，但与整个购物中心的客流量相比，其三层的儿童业态也吸引了不少家庭前来。
而在星悦百货，由于缺少儿童业态，在工作日下午地上停车场几乎鲜有车辆，购物中心内也可用门可罗雀来形容。记者走访时观察到，尽管商场内大部分品牌齐全，且临近新年有较大的折扣力度，也鲜有人问津。“这里开业三个月了，一般只有周末人才会稍微多一些。等过两个月，地下的餐饮开起来，客流量就会大些。”该购物中心一位工作人员告诉记者。
盈石集团研究中心副总经理郑瑞声表示，近期北京新开业的购物中心均位于城市外围，这体现对于居家生活及大片区服务功能的支持，新项目有很大的空间吸纳满足区域消费的升级；另外，餐饮比例均有所放大，品牌选择更加丰富，连锁品牌对新区域项目重视程度加大，最重要的是，重视儿童家庭消费业态的聚集，这与项目靠近生活片区不无关系。
的确，在电商持续冲击下，强化消费体验仍是实体零售业提振人气的必经之路。特别是在通州区这个集中供应的市场。据世邦魏理仕的调查报告，消费者对整体购物体验有很高的期望，认为便利性、价格、洁净度和安全最为重要。
区域前景虽广阔 短期面临“过剩”风险
尽管如此，面对前途未卜的市场，还是有观望者暂缓了前进的脚步。计划在年内开业的华业花千里商业中心距离八通线临河里站不远，定位为“主体性•体验式•精锐生活中心”，记者上周探访时，这里依然静悄悄。“据说9月要开业的，现在也没了动静。”附近居民这样告诉记者。
“以前是担心商业‘过少’，现在是怕‘过多’。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。在他看来，尽管有所谓的对策，和集中的供应、同质化经营所面临的困境相比，仍可谓杯水车薪。
记者根据北京市国土局公布数据整理，经粗略估算，从2010年以来，通州运河核心区已经成交30余宗多功能用地，规划建筑面积超过250万平方米。“按照开发周期估算，这些商业预计将在2017年前后入市，算上现在仍在开发未入市的项目，三年后市场需求究竟有多大，如何通过调整业态达到利润最大化，这些都是需要面临的压力。”业内人士坦言。
不过，对于乐观者而言，市场前景依然广阔。“如果仅仅从通州区域考虑，建一两个大型购物中心就已经足够了。但是，在京津冀一体化的大背景下，未来通州区的商业将会大规模的发展，活跃度也将大幅提升。”业内人士表示。
记者从盈石集团研究中心获悉，2015年通州区预计有京杭广场、华业花千里、明月好天地三个购物中心入市。这些购物中心如何进行业态规划，差异化品牌招商，以赢得消费者，最终在区域竞争中共赢？新的一年，拭目以待。
（新华房产 记者 刘觅觅）
