主题：鸿伟摩尔杨建伟：养老地产的那些事儿

　　“银发经济”的巨大商机

　　我国1999年开始步入老龄化社会。中国老龄化的进程正在加速，2013年的现状是，60岁及以上老年人的比重是14.9%，人数是2.02亿人。鸿伟摩尔研究中心数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。

　　但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。

　　同时，社会观念也在逐渐转变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。

　　综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数在180万左右，需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目，“这是一个非常庞大的数量。” 中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟感叹。

　　养老地产深陷盈利困局

　　但尽管众多企业看到了这个商机，纷纷进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。杨建伟指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

　　真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。

　　养老地产盈利模式

　　养老地产应走上“服务核心”的道路

　　“中国社会真正需要的“养老”，并非硬件——“地产”，而是软件——“服务”。”杨董事长明确道，“养老服务和做房地产绝对是两回事。中国的房地产商把房子建成后通过营销卖出去，这桩生意就基本了结。但养老不同，服务需求源源不断，而且会逐步升级。”

　　“让专业人士把父母照顾得好好的”，成了当今社会青壮年群体表达孝道的最佳方式。由此，开发商在制定差异化养老服务产品的基础上应配以制定个性化、精细化、专业化的照料及营养顾问服务，这样可适应不同类型老年人的需求，创造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企还应根据老年人人口数量及需求的不同设计出不同类型的差异化产品服务，通过差异化竞争引入目的性消费，在此过程中，适当植入体验、专业护理功能，力争让广大老年群体的家庭康体休闲需求得到满足。

　　所有养老社区设施配套和建设均要以方便老年人生活与实际使用为第一宗旨，在此基础上，还要在细节设计上充分考虑保障老年人的人身安全。这就要求开发商在养老地产项目规划阶段，能够设身处地地从老年人的实际生活需要出发，只有从日常生活的各个方面为老年人提供各种人性化的配套设施和贴心服务，才能使养老地产项目规划具有灵魂和精髓。而随着时间的发展，养老地产走向“服务核心”的良性循环，盈利困局也将随之而解。

　　鸿伟摩尔：中国商业联合会授予:“中国商业地产金牌策划服务机构”的专业策划公司，公司专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。